Quiz del giorno: trova la versione "contraffatta".....
tra la Versione 1 e la Versione 2 sull'Immobiliare Italiano
Come sempre il vincitore del Quiz riceverà un abbonamento gratis al mio Blog gratis...:-)
VERSIONE 1
Venditori e acquirenti sono lontani del 20% sui prezzi delle caseIl mercato delle abitazioni è fondamentalmente una questione di equilibrio tra domanda e offerta........
Se ognuno di loro non trova neanche un acquirente disposto a comprare, si ha la stagnazione verso cui ci siamo incamminati a fine 2011...e solitamente, se l'accordo non c'è, il problema è il prezzo.
A dirlo sono gli agenti immobiliari di FIAIP, che hanno da poco presentato il loro rapporto sui prezzi delle case in 14 città italiane.
Nonostante le diminuzioni già registrate, l'equilibrio tra domanda e offerta ancora non si realizza: secondo FIAIP la distanza sul prezzo è del 20% in media.
Con la crisi del credito, inoltre, gli acquirenti non hanno più a disposizione dei mutui che gli consentano di comprare come negli anni tra il 2002 e il 2007.
A seconda del punto di vista si dirà che i proprietari chiedono troppo o che i venditori offrono poco...ma il risultato è lo stesso: vendere o comprare casa è sempre più complicato.
VERSIONE 2
Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa
Immobiliare, il mattone vede rosaPer il BACKGROUND vedi il mio Post nella parte finaleMilano Finanza – ven 2 mar 2012 21:28 CETDopo ormai quasi quattro anni di stasi, il mattone italiano torna a vedere rosa alla vigilia tra l’altro dell’apertura del Mipim, la maggiore fiera del real estate eruropeo che apre i battenti a Cannes il 6 marzo.
Grazie a molti fattori, primari e secondari, che tutti insieme spingono nella direzione della ripresa.
«Un’inversione del trend che avverrà in parte già nel 2012, per esplicare poi in pieno i suoi effetti l’anno prossimo», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che al tema ha appena dedicato il convegno «Voglia di ripresa».
Il cambio di passo riguarderà sia il settore residenziale, quello che interessa i piccoli investitori, i cittadini, sia il cosiddetto real estate, ovvero uffici, centri commerciali, edifici industriali, coinvolgendo i grandi investitori, italiani e internazionali.
E proprio dagli investitori internazionali bisogna partire per capire la genesi della ripresa.
I fattori primari si chiamano infatti recupero di fiducia del sistema Italia, grazie all’azione del governo Monti, e quindi ridimensionamento dello spread Btp-Bund e denaro meno caro. ......
Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa
Mese di Marzo...SEMAFORO MOTIVAZIONALE ROSSO
20 commenti:
Sono sincero, io del mercato immobiliare non ci capisco un 'mattone'.
azz
allora stavolta non puoi vincere l'abbonamento gratis al blog gratis...:-)
Caro Beato,
mi sembra troppo facile (quindi ci sarà qualche trucco).
La versione 2 rappresenta un "libro dei sogni" per vari motivi tra cui:
1)l'IMU e gli altri balzelli introdotti recentemente andranno a toccare i beni reali per eccellenza, che per gli italici sono in primo luogo le case. Quindi con un impatto depressivo sul settore di per sé abbondantemente depresso.
2)Il Real Estate lavora molto "a debito" e con in atto un brutale processo di deleveraging la conclusione è presto fatta.
3) L'italia è flat sulla crescita demografica e se pensiamo che quello dell'aumento della popolazione dovrebbe essere il volano principale per lo sviluppo dell'edilizia abitativa...
no no
non ci sono trucchi
è prorpio fcile...
il QUIZ questa volta è sarcastico....
almeno per le persone normali e raziocinanti...;-)
La versione 2 è sempre la solita storia che sentiamo ripetere da 4 anni. Soliti comunicati propagandistici camuffati da giornalismo che ci dicono: "guardate che i prezzi sono calati e ora il mercato sta per ripartire e i prezzi aumenteranno, è il momento migliore, affrettatevi".
La verità è che fino all'altro ieri negavano qualsiasi crisi del mercato immobiliare, hanno fatto di tutto per non far calare i prezzi e il rilutato è che il mercato è sempre più asfittico. In realtà i cali che ci sono stati sono poca cosa rispetto al calo delle vendite e dei mutui. Buona parte degli immobili ad uso abitativo negli ultimi dieci anni sono stati comprati mettendo insieme i risparmi della generazione precedente (mamma e papà) e ipotecando i guadagni di tutta la vita (mutui a 20/30 anni), è ovvio che questa situazione non può continuare per molto. Altro che il mattone vede rosa. Forse oggi chi cerca si accontenterebbe del 20% di riduzione, ma secondo me fra 3 anni i prezzi di oggi ridotti del 20% non saranno più accettabili. Ed il bello è che continueremo a leggere articoli che dicono che il mercato immobiliare sta per ripartire ed è il momento giusto per comprare.
marcop
mi sa che l'abbonamento gratis al blog gratis lo vinci tu...:-)
e ricordo sempre il mio post
con i suoi 180 commenti
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
e questo schema
Vedi i CALCOLI INCONTROVERTIBILI fatti da COBRAF
del perchè Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti,
non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda....ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo....
# Perchè farla complicata ?
Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila netto fanno il mutuo da 400-450 mila euro
Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto
prte 2° dello schema
* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire !
A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita
sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro
La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.
Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :
1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE
Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.
Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi.
Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.
Per cui senza i mutui non compra.
NdR da L’immobiliare: nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012 …..Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012....
Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche
Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese.
Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ?
2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso!
Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........
Effettivamente alcune dichiarazioni sono imbarazzanti.Se cerchi su google "bolla immobiliare" c'è un interessantissimo forum che discetta di tale argomento.
Secondo me con la "sudamericanizzazione" (cit.GrandeBluff.info :P ) dell'Italia la forbice non potrà che allargarsi.
Caro beato,
il tuo schema non fa una grinza. Anche io, comunque, sebbene in modo decisamente più prosaico, avevo individuato nella versione 2 una classica "bufala". D'altronde, come non capirli, nel mondo di Fantafinanzia le patacche sono all'ordine del giorno. Ho vinto anch'io...?
Un saluto, innanzitutto.
caro first em
qui vincono tutti quelli che capiscono e sono consapevoli....
tutti...:-)
però solo uno vince l'abbonamento gratis al mio Blog gratis...:-)
di più non posso offrire...:-)
sempre nel mio post
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
ricordo alcuni ragionamenti e raffronti con la casa in affitto
............
Beatotrader ha detto...
immagino ti riferisca al mio twitter
vedi è troppo breve e dunque si può rimanere fuorviati
Comprare casa è un'ottima cosa e rimane un ottimo investimento (intendo la prima casa)
ma se la comprano dei giovani che si fanno un mutuo a 2/3 delle loro entrate, al 110% del valore mobili compresi (come si faceva 3 anni fa....)
strapagando una casetta del cavolo che dovrebbe valere il 30% in meno
beh allora stai facendo una mega cavolata
ti tagli le entrate e le piazzi tutte lì
ed avrai messo da parte molto meno per quando avrai 60 anni....
Infatti non ha senso che una casa costi ormai trai 10 ed i 20 anni di uno stipendio annuale medio
dovrebbe valere al massimo 5
è diventata anch'essa uno strumento di speculazione finanziaria, la casa e tutti i servizi che ci stanno attorno
inoltre tutti trascurano alcuni fattori matematici FONDAMENTALI
ipotesi di coppia giovane che guadagna 2500 euro netti al mese
compra casa da 250mila
e naturalmente non avendo soldi da parte si fa dare 50mila da mamma e papà
fa mutuo a 25 anni per 200mila
e paga circa 900 euro al mese per un variabile
o 1100 per un fisso
inoltre rinuncia ad una rendita di 1500 euro all'anno sui 50mila investiti e fanno altri 125 euro al mese
inoltre in 30-40 anni avrà un sacco di spese di proprietà sulla casa: rifacimento tetto, tinteggiatura facciata, ascensore, rifacimento bagni, cucina etc etc
difficile quantificare tutto questo ma sono mazzate
diciamo circa altri 200 euro al mese
totale 1200-1400 euro al mese per 25 anni (i 200 di spese continuano anche dopo) = 420mila euro
contro 500 d'affitto che con i nuovi contratti in cedolare secca non ha nemmeno l'aumento istat, quindi rivedi il canone ogni 8 anni....ho provato a tenerne conto = circa 170mila euro
insomma stando in affitto
metti da parte in 25 anni 250mila euro in più
che vanno a pesare sul piatto della bilancia di una casa che si rivaluta...ma di quanto si rivaluta se l'hai strapagata ai massimi?
Inoltre ogni anno stando in affito hai risparmiato almeno 8000 euro in più che ti rendono il primo anno 20 euro al mese, il secondo 40 euro, il terzo 60 etc etc
Insomma invece di mangiare pane e cicoria per strapagare una casetta...ti godi anche di più la vita avendo molto più cash disponibile...
RIFLETTETECI SU
LA CASA NON E' L'UNICO POSTO DOVE METTERE I SOLDI
CE NE SONO MOLTI ALTRI
quando ai tempi dei nostri padri se risparmiavi in una vita ti potevi comprare anche 4-5 appartamenti facendo un lavoro normale era una cosa....
oppure se in 5 anni con un mutuo al 20% del valore ti eri comprato la prima casa era una cosa
ma adesso è MOLTO DIVERSO
ed ancora
.............
Beatotrader ha detto...
dimenticavo
se investi bene i +8000 all'anno della scelta affitto
non ti trovi 250mila alla fine
ma moltI di più per gli interessi composti
(per semplicità non ho calcolato aumenti o diminuioni nel tempo delle entrate mensili...)
ovvero almeno 300mila euro
ed ho considerato sempre una mini rendita del 3% annuo...
altrimenti considerando interessi maggiori te ne trovi come minimo 400mila
ultima variabile
finiti i 25 anni di mutuo la casa è tua
e spendi solo 200 euro al mese di spese di proprietà
mentre se sei in affitto continui a spenderne di più
se hai fatto il mutuo a 35 anni ne avrai 60
diciamo che ne vivi altri 15
risparmi circa 50mila euro rispetto all'affitto
e poi lasci la casa ad un figlio...che ne vale?
boh? difficile a dirsi
sono calcolo approssimativi e della serva
ma SERVONO A FAR CAPIRE CHE LA SCELTA DI COMPRARE AD OGNI COSTO E PER FORZA LA CASA NON è UN DOGMA ASSOLUTO
CI SONO PRO E CONTRO COME IN TUTTI GLI INVESTIMENTI
ed ancora.......
grazie
;-)
è un discorso che pochi sanno
tutti come delle pecore a comprare casa
perchè si fa così...perchè mio nonno etc etc
perchè gli immobiliaristi hanno creato dei falsi miti dove ti dicono che CONVIENE SEMPRE comprare casa (balle!)
invece la scelta va valutata mooolto bene
e soprattutto NON E' SCONTATA
ma leggetevi la discussione ed i commenti in
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
con l'ggiunta che adesso c'è il progetto Vlchiria mi compro casa a Berlino
a COMPLETARE IL QUADRO
beato qui http://www.corriere.it/economia/12_marzo_05/case-boom-italiani-londra_4b5bd7ac-66e0-11e1-a7b0-749eb32f5577.shtml
fanno concorrenza a valchiria
Bene, bene. Questo articolo me lo attacco al sopra la scrivania.
C'è un'altra considerazione. Negli anni passati, diciamo una ttretina d'anni fa, i mutui per la casa al massimo arrivavano a 15/20 anni MASSIMO, oltre non erano nemmeno presi in considerazione proprio per le ragioni esposte da Beato, ma erano spesso oggetto per quelle classi di lavoratori con redditi "visibili/invisibili", ovvero per la proprietà contadina che a seguito della legge De Marzi Cipolla aveva spezzettato la proprietà fondiaria in una miriade di piccole proprietà tutte necessarie delle cloro case.
In questo caso dato che il pegno alla banca era il fondo si potevano ottenere sgravi fiscali notevoli e contributi statali, tassi attorno al 2/3% contro un bot che rendeva un 20/25% e tempi di pagamento anche oltre i 30 anni. molti contadini, quelli più furbi, acquistavano bot e con gli interessi pagavano a rata del mutuo. Più o meno quello che accadeva in america prima dello scoppio della bolla immobiliare.
Ma nonostante un'infalzione alle stelle e tassi di interesse altissimi i costi delle case erano comunque accessibili sempre per le ragioni scritte da beato.
Il vero dramma immobiliare, a mio giudizio è avvenuto attorno agli anni 90 ed anche prima con le aperture di credito prima del 50%, poi del 60 ed infne del 100% sul valore "di mercato". Molte agenzie immobiliare erano e sono ammanicate con società esterne create ad hoc, in cui banche ed immobiliaristi fanno e facevano affari per lucrare sui prezzi e sui prestiti. A questo ci aggiungiamo che molti agenzie di intermediazione hanno per decenni lucrato sui valori immobiliari da un minimo del 2% fino a valori di oltre il 15/20 % del valore immobiliare. Negli anni 80 vendevo appartamenti dal valore di 100 milioni con un sovraprezzo di che oscillava tra il 10/15% e andavano.
Quindi, la stortura del mercato attuale è il prodotto della facilità con cui si sono erogati i mutui, dell'azione criminale delle agenzie immobilirai e dell'ignoranza abissale degli acquirenti, spesso mal consigliati e diffidenti di chi invece li avverte del pericolo di un investimento che li ingessa per decenni.
Per quello che posso capire l'attuale mercato immobiliare è ancora lontano dall'avere un prezzo equo e sono ancora molti quelli che saltando (le banche non pubblicano con piacere questi dati) per mille motivi (licenziamenti).
Inoltre i prezzi di costruzione attuali sono totalmente sfasati rispetto alla qualità costruttiva di 20/30 anni fa. Prodotti scadenti, materiali rabberciati, mano d'opera senza esperienza (i vecchi muratori non ci sono più e quelli nuovi sono ragazzi dell'est, spesso con gran volontà ma senza l'esperienza e quei vecchi che sono rimasti, di solito sono i più inetti.
Risultato caso vendute a 300 mila euro, con pareti di carton-gesso, ma con l'immancabile spatolato (roba da buzzurri) e dopo 3/5 anni pavimenti da rifare, infiltrazioni e via dicendo.
Ergo, una casa odierna normale di 100 mq non dovrebbe costare, per la qualità che hanno, non più di 110/150 mila euro di strada ce n'è ancora tanta per arrivarci, ma ci vuole pazienza...;)
ottima analisi caro 4realinf
caro daimon
Londra era in bolla immobiliare mitologica
poi ha perso qualcosetta
poi hanno fatto QE come matti
ed ha recuperato ed è tornata in bolla immobiliare
Berlino non lo è
anche se i prezi stanno salendo rapidamente e molti di voi a non seguirci sulle nostre operazioni di gruppo stanno perdendo un bel treno
e si mangeranno le mani....
AHHH lo avevo capito che eri delle mie parti!
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