martedì 22 novembre 2016

Offerta unica da non perdere = un po' di verità sull'immobiliare (italiano)...andando oltre ai falsi miti


Premessa: a breve nel mio BLOG pubblicherò un post fondamentale su un tema "bomba" che tutti gli ingegneri/architetti strutturisti sanno...
ma sssssssttttt .... 
altrimenti l'immobiliare italiano che è già crollato ed ha azzerato intere fette di mercato, collasserebbe ulteriormente...
Solo un cenno = magari non lo sapete...ma molte casette hanno una data di scadenza...come la conserva di pomodoro...
e per moltissime casette la data di scadenza è sempre più vicina... 
Ma ne riparleremo a fondo, anche se rischio di finire in una colata di cemento... ;-)

Chi segue il mio blog regolarmente e da anni
sa bene che "un classico" sono le mie periodiche analisi immobiliari indipendenti/eretiche
soprattutto sul mercato italiano....
che spesso si rivelano illuminanti/PROFETICHE (e ci vuole anche poco rispetto all'infimo livello diffuso ed alla marea di balle a libro paga...).
nel disperato tentativo di scalfire un minimo
1. il muro della disinformazione mainstream che in conflitto di interessi (giornali&banche sono legati a triplo filo con l'immobiliare) vi condizionano il cervello con slogan del tipo "i soldi dell'affitto sono sempre soldi buttati" "la casa sul lungo sale sempre e/o mantiene il valore" "almeno ti rimane qualcosa = un mattone"...
Tutti luoghi comuni indotti...ma nella maggioranza dei casi ormai FALSI, visto che il contesto è del tutto cambiato dagli anni 60-70 nei quali vive ancora mentalmente la maggioranza italopiteca...
Tali luoghi comuni li ho già smontati e razionalizzati numeri alla mano in più post: non mi starò a ripetere
2. al di là del lavaggio del cervello indotto, esiste un'atavica "mania tutta italiana per la casa di proprietà" che ha origini storico-socio-culturali: non a caso la propaganda mainstream va sempre a toccare dei transfert di condizionamento già sensibili...
In più gli investimenti immobiliari tendono ad essere regolarmente all-in-FallitaGlia...perchè all'estero non so...poi come faccio...è lontano...non conosco la lingua e come funziona etc
Peccato che tra gestire una casa in Sardegna ed una a Berlino sia 10 volte più semplice il secondo caso... ;-)
(tra parentesi....non a caso da anni il mio BLOG fa da catalizzatore di Gruppi per l'immobiliare a Berlino: Immobiliare in Bolla un po' ovunque nel Mondo meno che a.... e sapeste quanti italopitechi abbiamo salvato...)

Nell'irrazionalismo diffuso che domina l'investimento immobiliare si contravviene dunque alla più basilare regola dell'investimento = la DIVERSIFICAZIONE (sia di asset che geografica)
e spesso tutti a comprare casette persino tutte solo nella stessa città...
come se io investissi tutto quello che ho in una sola azione od in un solo bond...
e che Dio me la mandi buona...
Ma la massa italopiteca in questo caso è ancora ferma al micro-cosmo rurale
ed un sacco di papà&mamme.....................
.

comprano ancora la casa al figlio vicino a dove abitano loro...
Qui il discorso si farebbe lungo ma non è il tema di questo post.

In realtà ormai
1. l'investimento immobiliare è spesso "troppo lento" rispetto alla velocità di una società e di un'economia globalizzata/finanziarizzata
2. l'investimento immobiliare va trattato come in investimento classico e dunque bisogna differenziare, anche in Nazioni diverse
3. in una società liquida, globale ed in continua evoluzione la casa deve essere sempre più considerata un bene d'uso ed i genitori non devono regalare ai loro figli una palla al piede di mattone ma piuttosto fare un altro tipo di regalo ai loro figli = investire globalmente sulla conoscenza, cultura, specializzazione, lingue, master all'estero, network globale etc
cercando di non condannarli ad un micro-cosmo localistico che ormai offrirà sempre meno e spesso si sta desertificando
= immobiliare in Italia = sempre più bene d'uso invece che bene rifugio
4. la maggioranza dei luoghi comuni immobiliari che erano validi fino a 30 anni fa...oggi NON LO SONO PIU'
5. l'investimento immobiliare in Italia ormai va mirato meglio di un cecchino o sei fottuto
6. in uno Stato Fallito ma tenuto in vita da Draghi un bersaglio immobile come l'immobile ti condanna ad essere ricattabile come non mai... dunque non la scampi...patrimoniale straordinaria in arrivo, tassa di successione che verrà innalzata in modo esponenziale, ritorno dell'IMU anche sulla prima casa, un sacco di migliorie fittizie di legge come le valvole ai termosifoni che ti fanno decollare costi di proprietà...insomma il "ma almeno mi rimane qualcosa" rischia di diventare un "almeno mi rimangono un sacco di costi/tasse/oneri da pagare"...
Quella roba lì ormai spesso lascio in eredità "al figlio cocchetto" pensando di fare il suo bene...
E pensate che il mercato immobiliare italiano rimane in media in stato comatoso (a parte nicchie mirate) con i tassi della BCE sotto-zero e mutui a tassi regalati (!)
Immaginate dunque quando si invertirà anche solo un minimo la tendenza ed i tassi riprenderanno a salire
vedi mio post: L'era dei tassi a zero/sottozero (ZIRP/NIRP) ha toccato il suo "picco" (negativo...)?
7. L'immobiliare di una Nazione sale in modo corale se sale il PIL, il reddito pro-capite, l'occupazione e se la demografia è positiva...non da ospizio
Sembrano cose scontate ma non lo sono.
FallitaGlia è in Trend del tutto opposto = di Declino irreversibile e diffuso, dunque solo nicchie mirate di immobiliare possono ancora funzionare, mentre in media tutto il resto... ahi ahi ahi...
8. anche&soprattutto sulla prima Casa bisogna fare ragionamenti razionali e non emotivi = infatti spesso è l'investimento principale di una famiglia media, spesso è l'investimento sul quale ci si sovra-espone sottovalutando i NUMERI ed i RISCHI per ragioni psicologiche = spesso è l'investimento sul quale CI SI ROVINA o comunque si abbatte di brutto il proprio livello di vita/dei propri figli
9. ma c'è mai qualcuno che nel computo affitto vs. mutuo CONTABILIZZA non solo l'immobilizzo del capitale ma anche la marea di spese ordinarie/straordinarie/tasse/balzelli di proprietà che a 20-30 anni si presentano? (e sono mazzate!)

In ogni caso...vi ho fatto un breve Bignami con un po' di spunti di riflessione
ma se volete approfondire
NON PERDETE IL MIO POST E TUTTI I LINK IN ESSO INCLUSI
dedicateci un paio di ore questo week-end: VI CONVIENE...
che in Italia l'informazione indipendente nel settore immobiliare è merce rara...intendo...merce più rara che in altri settori...
Ipse dixit: "Oggi da noi non c'è più un mercato immobiliare"... (io ve lo anticipo da anni)

Vabbè...fine del Bignami
Adesso passo la parola
Infatti LE RARE VOLTE CHE TROVO QUALCHE ANALISI ANCHE SOLO UMANA E REALISTICA SULL'IMMOBILIARE ITALIANO
la rilancio subito
BUONA LETTURA CHE NE VALE LA PENA...

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A proposito di fonti indipendenti di informazione...
ma Veramente non hai ancora letto
il Manuale Wiki-Blog 
(ed un po' Wikileaks)
= Una Guida ragionata all'informazione indipendente di economia&finanza della rete...
??????????
Ecco qui cos'è 
e come ottenerlo
http://www.ilgrandebluff.info/2016/10/il-manuale-wiki-blog-e-prontoooooo.html

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Luca Lixi
Aggiungo due cose all'ottimo articolo di Marco Liera, anche perché di immobili ne ho già parlato a sufficienza e non ho più voglia.
✔ Non puoi giocare contro la mente umana.
La mentalità dell'80% degli italiani (e del 30% degli esseri umani fuori dall'Italia) non cambierà mai.
Immobile, immobile, ancora immobile. Come la loro mentalità.
Non c'è articolo divulgativo o spiegazione razionale che potrà mai farlo.
L'unica soluzione reale sarebbe la lobotomia come in Arancia Meccanica di Kubrick, ma lo reputo un intervento troppo invasivo.
✔ Cosa vuole il sistema da te.
Nella finanza esistono i poteri forti. E' ovvio.
Come esistono nel Big Pharma, nella produzione di energia, nei mass-media ed in ogni altro settore.
Pensi che nell'edilizia e nell'immobiliare non esistano?
Questi poteri settoriali sono ovviamente interconnessi tra di loro. In alcuni casi, sono sempre le stesse persone.
Per farti un esempio, la bolla immobiliare si è gonfiata grazie alla bolla creditizia.
La lobby immobiliare e la lobby bancaria unite nel gonfiare un bubbone purulento, poi esploso nel 2009. Uno spettacolo, proprio.
Pensa:
chi ha come interesse spingere ulteriormente la proprietà immobiliare esagerata, l'acquisto con mutuo trentennale e la residenza fissa e perpetua in una singola città/nazione?
chi ha come interesse che la tua proprietà privata sia ben esposta, attaccabile, pignorabile, non trasferibile all'estero e tassabile a piacimento?
Se non sai la risposta, te la dico io. Stato e Banche.
Sei ancora sicuro che i "poteri forti" (quelli veri) spingono affinché il tuo denaro sia investito sui mercati di tutto il mondo, trasferibile in un clic e liquidabile all'esigenza?


Chi sta in affitto è più antifragile di chi è proprietario dell'abitazione
di Marco Liera

Chi dice che per milioni di individui stare in una casa in affitto è una strategia assai meno rischiosa rispetto a comprarla con risparmi propri e un mutuo, rischia di essere tacciato di eresia e di bestemmia in un Paese in cui l’80% delle famiglie è proprietaria della propria residenza.
Premessa: in molte zone, la proprietà della prima casa è una scelta senza alternative perché l’offerta di abitazioni in locazione è nulla o pessima. Quindi l’affermazione precedente vale solo per quelle famiglie (comunque milioni) che invece l’alternativa ce l’hanno.

La famiglia Immobile

Facciamo il caso della famiglia Immobile, composta da quattro persone, in cui una lavora con un contratto a tempo indeterminato, una part-time in proprio, con due figli a carico.
Hanno 100mila euro di risparmi.
Fino a oggi sono rimasti in affitto, pagando 600 euro al mese più le spese (per i dati sugli affitti in Italia si veda qui http://www.repubblica.it/economia/2016/11/17/news/affitti_italia_a_due_facce_rincarano_al_nord_scendono_al_sud-152178457/?ref=HRLV-5)
 Gli Immobile intravedono una casa che vorrebbero acquistare
e che costerebbe 250mila euro + imposta di registro del 2% sul valore catastale (prima casa acquistata da privato).
Ma nel confronto lasciamo perdere (favorendo così la strategia in acquisto) le imposte sulla compravendita, sul mutuo, il notaio e gli eventuali oneri di ristrutturazione e personalizzazione di una nuova casa.
E dimentichiamoci anche il tempo e i costi che i proprietari di casa devono stanziare per il semplice fatto che sono proprietari, come il ricorso a professionisti in caso di contenziosi e di passaggio generazionale.
Gli Immobile hanno quindi bisogno di farsi finanziare per 150mila euro, che, tenuto conto della loro situazione, è una operazione fattibile.
Optano per il tasso fisso (ai livelli attuali molto conveniente rispetto alla media storica) per non correre il rischio di risalita dell’Euribor, e verificano che la rata di un mutuo da 150mila euro con un ammortamento di 30 anni sarebbe di 547 euro (fonte: Mutuionline, tasso fisso 1,9%).
“Che bello – dicono papà e mamma Immobile -: diventiamo proprietari e riusciamo a risparmiare di più di adesso che siamo in affitto.
Siamo sicuri che per 30 anni pagheremo sempre la stessa rata.
Pensa che poi potremo anche personalizzare la casa, mentre ora non ci conviene fare nessun lavoro di miglioria perché quella in cui abitiamo non è nostra.
E poi mese dopo mese la nostra ricchezza aumenta, mentre ora con l’affitto sono soldi buttati via”.
Una sequenza di affermazioni insidiose.
E’ vero che risparmierebbero di più? 
Probabilmente no, tenendo conto dei costi di manutenzione straordinaria che ora come inquilini non pagano.
Un immobile è un bene fisico, soggetto a obsolescenza, esposto a obblighi di adeguamento a varie normative, e come tale richiede continui investimenti.
E questa è una certezza.
Probabilmente no, tenendo conto dell’assicurazione incendio-eventi catastrofali che oggi come inquilini non pagano ma che come proprietari, se non vogliono rischiare l’azzeramento del valore del loro unico investimento, dovrebbero stipulare (come li obbligherà d’altra parte a fare la banca per proteggere la propria garanzia).
E questa è un’altra certezza.
Probabilmente no, tenendo conto del fatto che chi contrae il mutuo dovrebbe essere coperto/a su tutti gli eventi assicurabili che ne azzerano la capacità di rimborso, come la premorienza e l’invalidità permanente totale per infortuni o malattie.
E questa è un’altra certezza.
E come detto, lasciamo perdere i costi di ristrutturazione, di arredamento etc.
Quelli fanno parte delle preferenze personali (oltre ai proprietari, va ricordato che ci sono anche inquilini che li sostengono ugualmente).
Certo, ci sarebbe la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo che attualmente come inquilini non hanno.
Il primo anno sarebbero circa 541 euro di risparmio di tasse.
Molto di più della detrazione (150 euro/anno) attualmente concessa agli inquilini di prime case, ma solo con reddito complessivo inferiore a 30.987 euro (mentre raddoppia a 300 euro/anno per chi dichiara un reddito complessivo inferiore a 15.494 euro).
Ma, nel tempo, la linea interessi peserà sempre meno nella rata di rimborso, e quindi anche la detrazione fiscale.
E questa è una certezza.
E poi siamo sicuri che questa detrazione (che in passato era assai più generosa) rimarrà la stessa?
E questa è un’incertezza.
Ben inteso: il mondo è pieno di incertezze. Basta individuarle e tenerle presente quando si prende una decisione.

Tutti i risparmi presenti e futuri in un unico investimento rischioso ed illiquido

Ma torniamo alla nostra famiglia.
La questione cruciale è che comprando casa la famiglia Immobile:
1)  Concentra tutti i suoi risparmi in un unico attivo illiquido e volatile e, come abbiamo visto, costoso e da assicurare;
2)  Si impegna a onorare le rate del mutuo per 30 anni, a meno che non riesca a rimborsarlo anticipatamente prima della scadenza.
3)  Se la casa è in condominio, si impegna a pagare le relative spese.
Certamente, versando nel tempo la quota capitale della rata di rimborso del mutuo la famiglia Immobile accumula ricchezza.
Ma questo non sposta di una virgola il fatto che allo stesso tempo, rispetto all’affitto, aumenta il rischio di diventare povera.
Si espone infatti a vari accadimenti non necessariamente rari che possono avvicinarla alla rovina.
1)  La morosità sulle rate di mutuo per un periodo prolungato a seguito di vari eventi in gran parte incontrollabili, come la perdita di reddito di uno dei due coniugi, l’insorgenza di spese impreviste (come quelle legate alle condizioni di salute dei membri della famiglia), e così via;
2)  Se la casa è in condominio, la morosità sulle spese condominiali per gli stessi motivi di cui sopra;
3)  L’oscillazione del valore della casa, anche ampia.
Sul caso 1) la famiglia Immobile può contare su qualche protezione, come la sospensione delle rate per un periodo di massimi 18 mesi, ovviamente a condizioni stringenti (si veda https://www.abi.it/Pagine/Mercati/Crediti/Crediti-alle-persone/Mutui/Sospensione-delle-rate-del-mutuo.aspx).
Oltre alla spiacevole segnalazione negli elenchi dei cattivi pagatori, sui casi 1) e 2) la famiglia Immobile può subìre una perdita molto grave (a seguito di procedura avviata dai creditori, nel primo caso la banca e nel secondo il condominio), che dipende dalla incerta possibilità di recupero dei risparmi investiti dalla casa con la vendita coattiva della stessa, una volta che è stato rimborsato il debito residuo, più gli interessi e le spese legali.
Nel caso 1), in aggiunta alla procedura tradizionale che prevede la possibilità di avvio dell’esecuzione immobiliare giudiziaria da parte della banca dopo almeno sette rate mensili di morosità, quest’anno si è registrata la novità legislativa che consente alle banche, a seguito di inadempimento del mutuatario per almeno 18 rate mensili, di acquisire la proprietà dell’immobile, e di venderla direttamente senza passare per il Tribunale (codificazione del patto marciano: si veda qui http://www.mutuionline.it/news/ultime-novita-mutui/00016025-decreto-mutui-2016-tutto-cio-che-serve-sapere-sulla-clausola-anti-insolvenza.asp).
Con questa norma, che può valere solo per i nuovi contratti di mutuo (dal 1° luglio), o a seguito della rinegoziazione di quelli in corso (per tutti gli altri vale sempre la procedura tradizionale), si arriva alla esdebitazione con la sola vendita dell’immobile. In altre parole, è irrilevante che la banca recuperi meno del debito residuo.
Se il recupero è inferiore, nulla è dovuto dal mutuatario.
Se è superiore, la banca deve corrispondere la differenza al mutuatario.
Si tratta dei mutui non-recourse, modalità presente già da tempo in altri Paesi come gli USA.
In teoria, il mutuo non-recourse potrebbe ridurre il rischio di rovina del mutuatario, perché trasferisce il rischio di svalutazione dell’immobile sulla banca.
In realtà, mi aspetto che sui mutui non-recourse le banche si proteggano con rapporti LTV (Loan-To-Value) bassi.
Sia con il patto marciano che con la procedura tradizionale, si prevede che l'eventuale eccedenza positiva tra quanto recuperato dalla banca e il debito residuo (più interessi e spese legali) venga restituita al mutuatario.
Ma d'altra parte con la procedura tradizionale il mutuatario dovrà corrispondere ulteriori soldi (che tipicamente non avrà) se quanto recuperato, per via della svalutazione dell'immobile, sarà inferiore al debito residuo (più interessi e spese legali).
Come dire che con il mutuo non-recourse (patto marciano) il debitore limita la perdita massima a quanto ha già pagato (pochi o tanti soldi che siano), mentre nel mutuo recourse potrebbe essere chiamato a mettercene degli altri.
Come abbiamo visto, a parte quanto succede nei mutui non-recourse, in tutti gli altri casi – compreso quello sperabile in cui il mutuo venga onorato fino a scadenza – il rischio di svalutazione dell’immobile grava sulla famiglia Immobile.
Ora, se questa avesse molti altri capitali (diciamo un milione di euro) investiti in attività a basso rischio (e quindi rendimento zero o giù di lì in questo periodo) come liquidità e titoli tripla A sovrana in euro a breve termine, sarebbe tutto ok.
Ma il fatto è che tutta la ricchezza della famiglia Immobile (o quasi tutta come nel caso di milioni di famiglie italiane) è investita nella casa.
Non solo: la loro capacità di diversificare in futuro su altri attivi meno rischiosi è azzerata dalla necessità di destinare tutti o quasi tutti i risparmi futuri nel mutuo (e quindi nella stessa casa).  
In sintesi: per investire tutti o quasi tutti i risparmi presenti e futuri in una casa occorrerebbe avere una profilazione MIFID (quella che la banca vi fa quando vi fa consulenza agli investimenti) ad alto rischio, quella per intendersi prevista per coloro che sottoscrivono per una rilevante quota del portafoglio dei fondi comuni azionari.
La famiglia Immobile potrebbe onorare regolarmente le rate del mutuo, e ritrovarsi tra cinque o dieci anni con risparmi completamente immobilizzati in una casa il cui valore nel  frattempo si è magari mantenuto costante in termini reali, ma senza attivi su cui contare per emergenze e per finanziare i propri obiettivi finanziari (la previdenza, la scuola dei figli).
Allo scopo, non potrebbe certo vendere la casa di abitazione. Sarebbe quindi obbligata a camminare sul filo per decenni.

Le tre mistificazioni

E qui arriviamo alla prima mistificazione, quella di coloro che dicono: “Piuttosto che investire i miei risparmi in banca, dove mi fanno perdere soldi, li metto in una casa”.
Posto che nessuno è obbligato rivolgersi alle banche e ai consulenti che fanno male il loro lavoro, sono proprio le attività finanziarie, e non quelle immobiliari, a offrire una gamma di profili di rischio che si adattano a tutte le figure di risparmiatori.
La seconda mistificazione è quella di coloro che credono che basti comprare la casa a prezzi “bassi” (ossia: a prezzi inferiori rispetto a qualche anno prima) per essere protetti dai rischi immobiliari.
Dove sta scritto che se ho fatto un affare rispetto a quelli che hanno comprato prima di me, non potrebbero fare un affare ancora migliore quelli che comprano dopo di me?
In questa mistificazione, va aggiunto che molti compratori si autodefiniscono “investitori e non speculatori”.
A parte che ancora nessuno al mondo è giunto a una distinzione inattaccabile tra investitori e speculatori, il fatto di credere di non appartenere a questa seconda categoria non immunizza certo da perdite rovinose.
La terza mistificazione, la madre delle mistificazioni, è quella di coloro che confrontano la rata del mutuo con il canone di locazione.
E, come il cane di Pavlov, se la prima è inferiore o non troppo superiore al secondo, in un nanosecondo deducono che sia meglio comprare la casa indebitandosi piuttosto che stare in affitto.
Dimenticando che fintanto che stanno in affitto sono liberi di destinare i loro risparmi presenti e futuri a investimenti molto più in linea con la loro capacità di prendere rischi (bassa per la gran parte delle famiglie).
E il corollario di questa mistificazione è pensare che comprare casa indebitandosi sia diventato tremendamente conveniente perché ora i tassi sono a zero o giù di lì.
A parte il fatto che anche i canoni di locazione, guarda caso, sono scesi, si continua in questo modo ad abbaiare all’albero sbagliato: anziché cercare di minimizzare del rischio di diventare poveri, si punta ad aumentare il proprio benessere chinandosi a raccogliere qualche banconota davanti a un rullo compressore che avanza.
E’ questione di scelte, come altre nella vita: se vuoi diventare un po’ più ricco (mettendo tutti i risparmi presenti e futuri in un solo investimento rischioso), corri il rischio di diventare drammaticamente povero.  
Ecco perché il saggio Warren Buffett dice: “Se vuoi aumentare il tuo benessere, devi prima evitare di finire in rovina”.  
Uno dice: vabbè, ma io in quella casa ci abito, per me è un bene d’uso.
Certo, ma qui occorre considerare tre cose: la prima è che, proprio in quanto la prima casa è un bene d’uso, che bisogno c’è di esserne proprietari?
Secondo: siete sicuri che ci vivrete per i prossimi 5, 10 o 20 anni?
Perché, se per qualunque motivo dovrete trasferirvi, molto probabilmente avrete la necessità di venderla.
E il prezzo al quale la cederete potrebbe essere anche raddoppiato, ma anche dimezzato rispetto a quello attuale.
Vi sentite a vostro agio con questa prospettiva?
Terzo: se la casa è acquistata in coppia, sapete bene che può capitare che l’amore finisca, e per vari fatti che ne conseguono siate costretti a vendere l’immobile, magari in fretta e furia.
Se la famiglia Immobile restasse in affitto, e dovesse avere difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese di condominio per gli eventi ipotizzati in precedenza, potrebbe contare sui 100mila euro di risparmi (che data la situazione dovrebbero essere investiti in attività finanziarie low-risk e facilmente liquidabili) per fronteggiare il problema, senza essere costretta ad abbandonare la propria abitazione (come sarebbe invece prima o poi obbligata a fare qualora finisse in default sul pagamento del mutuo).

L'affitto è adatto a una società "liquida"

La nuova società “liquida” e digitale, in cui mancano punti di riferimento, e che obbliga milioni di individui (tutti coloro che non sono particolarmente benestanti) a navigare a vista nell’incertezza, induce giustamente a ricercare l’antifragilità.
E questa si avvicina con la riduzione drastica dei beni di cui si è proprietari (dalla casa all’automobile), come già fanno i millennials.  
Il vero ostacolo a questo processo è rappresentato dall’inefficiente funzionamento del mercato della locazione abitativa in Italia, in cui sono quasi del tutto spariti gli investitori istituzionali, per via della mancata tutela giuridica della proprietà in caso di morosità del conduttore.
Nei Paesi (come la Germania, la Svizzera, il Regno Unito, gli USA) in cui i proprietari possono rapidamente liberare l’immobile e rimettere a reddito le abitazioni affittate a inquilini inadempienti, fondi pensione e compagnie di assicurazione investono parecchio in grandi portafogli residenziali, dai quali ottengono interessanti profili rischio-rendimento a fronte di canoni accettabili e di certezze sulla permanenza nell’abitazione per i conduttori, fintanto che onorano i loro impegni.
In Italia, invece, le case diverse dalla prima sono tipicamente di proprietà di famiglie, che spesso le tengono sfitte proprio per il timore di incorrere in inquilini morosi (o le affittano in nero a turisti stranieri su Airbnb & co.), e dover subire anni di mancato reddito e di spese per i tempi lunghissimi necessari per la liberazione dell’immobile.
Ogni tentativo di rendere più efficiente il mercato italiano della locazione residenziale, che comunque è molto grande (secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate ci sono due milioni di contratti di locazione abitativa registrati da proprietari privati), va nella direzione di soddisfare la crescente e ovvia ricerca di antifragilità di milioni di individui.
PS: la strategia anti-fragile nell’immobiliare può essere perseguita anche da individui benestanti. Conosco almeno due persone con patrimoni e redditi ben al di sopra della media che a Milano hanno venduto casa per andare a stare in locazione in appartamenti di lusso di nuova costruzione che un noto developer non è riuscito a vendere e quindi ha pensato bene di affittare.
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visto che non ho più tempo né voglia di stare dietro ad un 95% di commenti inutili e di persone che sono professionisti virtuali del commento ma che poi NON si attivano mai realmente.
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