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giovedì 16 agosto 2012

I prezzi delle case in Italia sono i più "sproporzionati" d'Europa

Anche dalle vacanze non  rinuncio alla mia Crociata: "Un po' di verità sull'immobiliare italiano"...
Oggi ho trovato un'UTILISSIMA analisi che conferma la mia ipotesi iniziale che tirai fuori ben 3 anni fa...mentre tutti continuavano (e continuano...) a ripetere a nastro che in Italia non ci sarebbe una Bolla Immobiliare, che non saremmo come la Spagna o come l'Irlanda...etc etc

Cobraf ed il sottoscritto già anni fa fecero dei ragionamenti semplici semplici sul rapporto matematico tra redditi/mutui/risparmi/prezzi delle case.
Ebbene,
se LA LEVA dei mutui viene meno (ed in Italia E' venuta meno...)
e se la TRINCEA dei risparmi inizia a cedere (ed in Italia STA cedendo...),
in media i prezzi delle case italiane (prima o poi) devono tendere alla PROPORZIONALITÀ' rispetto alle ENTRATE dei cittadini italiani...
Visto che ci stiamo impoverendo sempre più
e che la nostra economia è in costante declino
ecco che in Italia (considerando che i prezzi delle case continuano a tenere duro...)
si sta creando una sempre maggiore SPROPORZIONE tra prezzi delle case/redditi.
Dunque...prima o poi,
anche la mania tutta italiana della casa di proprietà
ed il circolo vizioso ipoteche sugli immobili/credito alle imprese/banche in affanno che rimandano il redde rationem 
non potranno rimandare il ritorno alla realtà 
(a meno che l'Italia non torni arditamente in Ripresa...)

Non volete chiamarla BOLLA Immobiliare?
Beh...
allora chiamatela come vi pare...:-)
Perché è pur vero che noi non siamo come Spagna ed Irlanda...
ma semplicemente perché ogni "bolla"(?) ha caratteristiche tutte sue e peculiari.
I prezzi delle case in italia sono i più sproporzionati d'Europa....
da idealista news 
 
i prezzi delle case in italia sono i più sproporzionati in europa rispetto ai redditi. a dirlo è un rapporto proveniente da londra, a cura del centro di ricerche di savills, una delle più grandi società di real estate al mondo
come vediamo nel grafico in alto, che tiene conto dei dati eurostat, un tipico appartamento da 90 mq costerebbe in italia in media 264.000 euro. questo valore, se confrontato con il pil pro-capite (gdp per capita), mette in luce come il rapporto tra prezzi delle case e ricchezza media sia assolutamente sproporzionato
l'indice house price ratio (quando è vicino a 4 rappresenta l'equilibrio) è in italia quasi a 8, mentre in spagna, dopo i crolli dei prezzi, sta raggiungendo la normalità e in irlanda, il paese che ha sperimentato la maggiore bolla immobiliare, le correzioni sono state rapide e sonore
in questi cinque di crisi, infatti, mentre in molti paesi europei i prezzi delle abitazioni sono scesi in modo notevole, da noi è un fenomeno appena cominciato
il rapporto tuttavia sottolinea come il mercato immobiliare di un determinato paese non segua sempre le stesse leggi. nel regno unito e francia, per esempio, i macro distretti di londra e parigi costituiscono un mondo a parte, mentre in italia, suggerisce che, nonostante i prezzi siano i più sopravvalutati del continente, altri fattori possano spiegare questo fenomeno, come per esempio i risparmi delle famiglie
è comunque vero che negli ultimi mesi il mercato italiano sta cambiando in modo rapido e che per la primi volta la crisi del settore si sia estesa a tal punto da poter riservare delle sorprese
Ed ecco i conticini che Cobraf ed il sottoscritto facemmo 
tanto tempo fa...
in una galassia lontana lontana....;-)
non perdetevi anche questi CONTICINI
FATTI TANTO TEMPO FA
E RIVELATISI AZZECCATTISSIMI
NON PERDERE il mio post La mania tutta italiana della casa di proprietà (29 Agosto 2011) con i suoi 180 commenti
Vedi un esempio:
Beatotrader ha detto...
e questo schema
Vedi i CALCOLI INCONTROVERTIBILI fatti da COBRAF
del perchè Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti,
non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda....ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo....
# Perchè farla complicata ?
Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila netto fanno il mutuo da 400-450 mila euro
Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto
Beatotrader ha detto...
parte 2° dello schema
* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire !
A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita
sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro
La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.
Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :
1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.
Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi.
Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.
Per cui senza i mutui non compra.
NdR da L’immobiliare: nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012 …..Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012....
Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche
Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese.
Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ?
2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso!
Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........
Ed ecco un semplice ragionamento 
contro le minchiate che vi propinano schiere d'immobiliaristi ed analisti "compiacenti" 
quando vi raccontano tutti i santi giorni
come sul lungo comprare una casa sia SEMPRE un investimento vincente...
"Sempre" nel campo degli investimenti è una parola molto molto grossa...:-)
e se qualcuno la usa...dovrebbe immediatamente scattarvi un campanellino di allarme....
................ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:
la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)....................In un paese feudale&corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili.Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano.
Per fare un esempio...se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani....E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...
Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'...la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristi
da lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti....come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo....Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro....beh...sul lunghissimo periodo vedrai che....;-).......
Per chi non li avesse ancora letti,
ecco i POST ASSOLUTAMENTE DA NON PERDERE
della Telenovela: "Anche l'immobiliare italiano piange..."

- Un po' di verità sull'Immobiliare Italiano: IL BOTTO SILENZIOSO (Kein Pfusch®)
(perchè il crollo delle compra-vendite non è andato di pari passo con l'andamento dei prezzi: una spiegazione tanto vera quanto INQUIETANTE...e ben nascosta....)

- Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la verità sul mercato immobiliare italiano...

(metamorfosi da bene rifugio a bene d'uso? Fine del mito: comprare casa in Italia conviene sempre tanto sul lungo si rivaluta sempre?...)

- Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano
(contiene un semplice 1+1+1=3...che comprende anche la variabile mutui)

- Italian Dreams: Casa Dolce Casa...(senza nemmeno conteggiare il possibile -50% di effetto New-Lira...)
(la variabile FINE e/o TRASFORMAZIONE DELL'EURO che nessuno mette in conto quando vi parla d'immobiliare italiano...)
.
.

32 commenti:

mauro for ever ha detto...

Sarà vero che il risparmio e la ricchezza in Italia sta calando e quindi la logica vorrebbe che i prezzi degli immobili calino in proporzione come sta accadendo all'estero. Ma una analisi bilanciata degli investimenti dovrebbe tener conto della vacuità degli investimenti alternativi nostrani. Quante fregature hanno preso gli italiani che hanno investito in borsa ? Che affidabilità e credibilità hanno i gestori, le banche, le sim e che livello di controlli imparziali e possano vantare i risparmiatori italiani ? Credo che se si rispondono a queste domande si potrà capire perchè il mercato immobiliare resiste.

Beatotrader ha detto...

ma come acciderbola ragionate?
l'italiota medio ha preso inkulate in altri investimenti
e dunque le deve prendere anche nell'immobiliare?????

la compensazione psicologica negli investimenti non deve sussistere
solo razionalità e freddezza

INOLTRE NON C'E' MICA SOLO L'ITALIA COME INVESTIMENTO.,....
dovete aprire la mente
ed aprirla parecchio perchè siete indietro...

Inoltre quello che dite vale per gli italioti che hanno seguito il solito bancario sotto casa od il solito gestore venditore di tappeti...
ma ORMAI CI SONO DELLE ALTERNATIVE....
e chi vuole continuare a farsi inculare
beh...cazzi sua....

comunque il ragionamento di mauro
è ottimo per capire psicologicamente come ragionano e come sbagliano gli italiani medi
a noi blogger indipendenti rimane molto lavoro da fare....:-)

mauro for ever ha detto...

Per riacquistare credibilità e fiducia dopo inkulate a secco reiterate occorrono anni cari miei. Il bancario sotto casa è talmente diffuso che è sotto casa di ognuno di noi..... Volesse fare nomi e cognomi delle alternative. Grazie

Beatotrader ha detto...

ma come????
c'è la blogosfera economico-finanziaria indipendente....
e c'è la propria CONSAPEVOLEZZA ED INDIPENDENZA DA COLTIVARE....ASSOLUTAMENTE
http://www.ilgrandebluff.info/2011/03/lazzaro-alzati-e-cammina.html

NON i bancari riciclati da blogger...mi raccomando...
è c'è il BlogEconomy social ed altre realtà simile (e non taroccate)....
http://www.ilgrandebluff.info/2012/07/blogeconomy-social-il-primo-social.html

glanzani ha detto...

Sono pienamente d'accordo con BT,le case per gli italiani sono come il calcio sono intoccabili.
Mi sembra corretta la tua analisi anche perchè se il paese non torna a crescere l'unica strada per il mattone è al ribasso.
Leggevo che 800mila famiglie non sono più in grado di pagare il mutuo,le banche non vogliono arrivare a mettere all'asta altre case e cercano in tutti i modi di andare incontro al mutuatario.
Ma poi sul mattone esiste anche il problema seconde case con un imu pesante,ma soprattutto se una volta si comperava la casa al mare o in montagna per godersela alla pensioe cioè 50-55 anni.
Ma adesso che si andrà in pensione a 70 quando cavolo te la godi.Queste saranno altre case a finire sul mercato,ed a contribuire la discesa dei prezzi.
PS. E.D. è come l'aids se lo conosci lo eviti.

Beatotrader ha detto...

caro glanzani
e pensa che le fonti bancarie-standard
mi prendevano per il culo su operazione valchiria, mi compro la casa a Berlino....
e pompavano per le loro casette italiote di provincia....altrimenti le loro banchette andrebbero a fondo
e loro perderebbero il posto di lavoro....

ma sai quanta gente ci casca dietro al loro finto ed interessato nazional-populismo?....
(ed in questo torbido ed interessato sottobosco purtroppo sono coinvolti anche alcuni blogger-bancari ...)

mauro for ever ha detto...

Parlate con uno che ha aperto conto alla posta Svizzera per quasi la metà dei suoi risparmi e ha comprato sek e nok in banconote e che ragiona con la sua testa.............
E io che credevo che con il titolo "il grande bluff" vi riferiste al mondo della finanza !!!!

Leo Fabiani ha detto...

Il mercato immobiliare resiste?? ahaha bella questa
ho clienti agenzie immobiliare che da piu di un anno non hanno venduto una casa, e continuano ad abassare i prezzi.. senza riuscire a vendere.

Beatotrader ha detto...

mauro
sì è così
il blog si riferisce al bluff della finanza
ma anche di qualunque altra manifestazione
bene per la svizzera e per la delocalizzazione
dunque qual'è il tuo problema?
cosa c'è che non ti torna?
cosa mi rimproveri?

Beatotrader ha detto...

ok Leo
lo sappiamo
crollo compravendite
discesa prezzi il più possibile non a,livello di annunci
ma a livello di trattative
e dunque il mercato italiano RESISTE come può...
resiste eccome rispetto a Spagna ed Irlanda
tanto per....
la gente mette in vendita ed aspetta
fammi un fiscio quando vedrai un -30% MEDIO ED UFFICIALIZZATO
ed allora anche io ti dirò che non resiste più....

mauro for ever ha detto...

Niente di che. Dico solo che i prezzi degli immobili non potranno calare più di tanto perchè non ci sono alternative credibili nel mondo finanziario, specie in Italia dove il risparmiatore non viene minimamente tutelato. Non c'è una bolla immobiliare come può esserci stata in Spagna o negli Usa o in Giappone all'inizio degli anni 90. Stop

Beatotrader ha detto...

infatti non c'è una bolla speculativa classica da irlanda etc
da eccesso di credito e speculazione della finanza
leggi meglio questo post
leggi meglio il concetto di rapporto
prezzi case/mutui/risparmi/redditi
leggi meglio la tendenza economica dell'Italia
leggiti ben bene
questo
http://www.ilgrandebluff.info/2012/06/un-po-di-verita-sullimmobiliare.html
e poi fammi un fischio
l'Italia non è la Spagna...
ma...
ogni eccesso ha le sue peculiarità

4realinf ha detto...

OLtre a condividere quanto detto da Beato c'è anche da evidenziare che in questa specie di latrina che sia chiama Italia non c'è mai stata una politica edilizia veramente seria, mai! Stato, comuni e regioni hanno, così per fare un po' di dinè, passato la mano, ai soliti Ligresti, Caltagirone, Impregilo Imi (ottolenghi, uno stinco di santo assieme al grigio elia valori) e compagnia cantando. Tutti allegri costruttori che hanno speculato sulla connivenza tra politica e impresa privata.
Un minimo di reale attività di stato che ha dato un medio impulso al settore "calmierando" i prezzi delle abitazioni è stato durante il boom degli anni 60/70 dove per far fronte alle enorme richiesta di manodopera a prezzi stracciati lo stato, supportato dalle imprese, prese a costruire enormi baracche in cui insediare quegli operai che al massimo potevano pagare la pigione, che però aveva anche la possibilità del riscatto dell'immobile.
Oggi queste cose sono fantascienza, ma allora, per altri motivi, c'erano e le case, in affitto ed in vendita si potevano avere a prezzi "umani". Ora, come sottolinea BT, il mercato è preda anche dell'immobilizzo delle finanziarie (banche), delle immobiliari che si sono legate alle banche e delle imprese che hanno avuto l'ossigeno necessario per costruire.
Le banche per contro hanno un patrimonio immobiliare sopravvalutato e non ci pensano nemmeno di adeguarlo nei loro libri contabili (dovrebbero rifinanziarsi e pagarci le tasse sulla svalutazione degli immobili).
Però, se non capisco male, gli interessi che percepiscono, li hanno su un valore fuori mercato...sarò stupido, ma mi sembra un'assurdità.

Er ha detto...

grafico della "recovery" del mercato immobiliare giapponese dopo i massimi dei primi anni '90 - LINK SU ZERO HEDGE -

glanzani ha detto...

Ma lo sapete quanto guadagna o meglio guadagnava fino a qualche anno fà un piccolo imprenditore in brianza?
In una corsa amatoriale,circa cinque amni fà, ho conosciuto un piccolo imprenditore edile che costruiva piccole palazzine,6/8 appartamenti.
Bene lui stesso mi ha detto che fra terreno e costruzione finita con materiali commerciali ilsuo costo era di 1000€ mq e vendeva gli appartamenti ancora sulla carta a 2200-2300€ MQ.
Cioè più del doppio,l'uovo di Colombo.
Ma quello che più mi sorprende è che adesso gli imprenditori edili piangono e invocano gli aiuti statali dopo aver distrutto il territorio con case che
adesso non venderanno facilmente.Il classico di BT piagni e frega! o frega e piagni in questo caso!

Stefano Lorenzin ha detto...

La piramide - che nel frattempo è diventata quasi un cilindro - demografica ci dice molto chiaramente che ci stiamo sempre più avvicinando al punto in cui la struttura della nostra società diventerà talmente disfunzionale da collassare.
Tanto per ragionare secondo le prospettive di gestione della ricchezza famigliare nel ceto medio-basso:
figli unici che erediteranno immobili da figli unici (che hanno sposato figli unici) a loro volta figli unici: mi chiedo a chi li venderanno tutti questi immobili cumulati per eredità. Ai rumeni? Ai magrebini? Ai cinesi?
Inoltre, a che serve il cumulo della casa di proprietà con l'idea del passaggio generazionale quando il mercato del lavoro si sta avviando a una precarietà e a una mobilità di SISTEMA pressoché TOTALE? A che serve farmi il mutuo quarantennale se poi mio figlio fra 10 anni se deve trovare un lavoro se ne deve andare in Patagonia?

Gli italiani ragionano come se fossimo ancora nell'epoca preindustriale: mobilità sociale bloccata, mestiere (e giro di conoscenze) ereditato, ricchezza per la quasi totalità cumulata per eredità e non creata con il lavoro.
E parlare di queste cose con la gente è perfettamente inutile: ti guardano come se fossi un marziano. D'altronde, cosa vuoi pretendere da un popolo che legge pochissimo?

Beatotrader ha detto...

come al solito quando si parla d'immobiliare in Italia il livello dei commenti sale..:-) é l'asset più conosciuto...;-)

little muttley ha detto...

italiano medio: pallone, fregna, televisione, mattone. Una casetta al meglio che si può, una inficcatina ogni tanto, calcetto calciotto e via. Quando non je regge la pompa, davanti alla tele.
italiana media: trovati uno, tesoro, te lo dice la mamma. Meglio se BBB, bello, buono e benestante. E se poi gli manca qualche b, pazienza. Ma mi raccomando, vendila cara.
in quando la mentalità resterà questa, hai voglia...

ilredelniemte ha detto...

É verosimile pensare ad ulteriore discesa dei prezzi di parecchio.Da futuro padre di famiglia attenderò almeno due anni prima di acquistare un trilocale per la mia famiglia.grazie per i consigli di questo blog.da sempre ottimi spunti

Beatotrader ha detto...

ottimo, va bene attendere aggiustamento prezzi che tra l'altro sta già avvenendo in varie zone, ma per comprare in ita non trascurare anche il "rischio euro"

Indaco Balpao ha detto...

A me sembra che le quotazioni delle case citate nell'articolo siano quantomeno sballate.

264000 per 90mq e' un prezzo molto alto anche per l'area metropolitana di Milano in zone servite dal passante a 15-20 minuti dal centro ora di punta inclusa. 2-3000 euro al metro sono normali, nell'interland di Milano. Su base nazionale ena media di 2000 euro al metro mi sembra ragionevole. L'Emilia Romagna non fa testo, e' un posto costoso. Giocate un po' con questo se non ci credete: http://www.immobiliare.it/prezzi-case-Vimodrone.html

Questo fa crollare tutto il ragionamento, a meno che non abbiano gonfiato anche i valori delle case all'estero.

E col piffero che quelli che guadagnano 25k prendono case da 200k, se non si sono fusi il cervello. Semmai ci sono molti che vivono in case di famiglia, magari indipendenti e senza spese condominali, pur avendo redditi che non gli consentirebbero di comprarle.

Beatotrader ha detto...

guarda che quello studio mica l'hanno fatto dei pisquani che non conoscono nemmeno i prezzi dei mercati immobiliari....comunque come dicevo il riaggiustamento dei prezzi in molte aree italiane é già incominciato e in alcuni casi incomincia ad essere anche a buon punto

Daniele ha detto...

90mq per 264.000 - mica qua da me in friuli pero'...siamo su prezzi molto inferiori e il PIL regionale e di poco sotto quello del veneto... non e' che le bolle sono piu' o meno grandi in base a parametri che variano da regione in regione ???

Un 10% (forse 15%) di caduta in più qui da me ci sta ma non credo si vada oltre.

In UK i prezzi dovrebbero scendere anche del 30%, ma anche li (ci vivo) dipende dalle zone; ci sono zone (ad esempio vicino a Leeds) dove i prezzi sono pompati e stanno scendendo ed altre zone dove i prezzi tengono perche' c'e bassa disoccupazione.

So che a Brescia ad esempio i prezzi sono stile Londra semicentro, e quindi a mio avviso molto pompati.

Beatotrader ha detto...

beh, quando si parla d'immobiliare in generale si parla sempre di una MEDIA..poi bisogna fare analisi specifiche e non generaliste, zona per zona, categoria imm per categoria imm etc etc per es. Il mondo delle case di lusso a Portofino é un mondo a parte, idem certi quartieri di Milano e così via, il miopost é generalista e si riferisce ad una meia

MaxP. ha detto...

Sono sempre più convinto, anche a fronte delle nuove manovre fiscali che tenderanno ad aumentare la tassazione sulla proprietà, anche perchè tassare più di cosi il reddito da lavoro non si può, che il futuro sarà nell'affittare casa per periodi variabili più o meno lunghi, tempestiche legate sopratutto dai rapporti di lavoro via via sempre più variabili.
Quindi per l'immobiliare il futuro sarà nelle riqualificazioni o ristrutturazioni, che dal punto di vista ambientale non è cosa negativa.

Beatotrader ha detto...

vedo che anche funnyking ha fatto un'analisi sull'immobiliare italiano, con toni un po' guasconi ma la sostanza torna....
www.rischiocalcolato.it/2012/08/la-follia-di-possedere-immobili-in-italia.html

Daniele ha detto...

si si certamente, avevo capito che il post si riferisce a valori medi; ma propio per questo e' interessante e sarebbe bello capire quali sono le regioni piu' pompate.

Qui in Friuli in generale i prezzi sono piu' bassi rispetto al Veneto o la Lombardia.

Il Trentino mi sembra di capire sia molto caro. Trento ha prezzi da grande citta Europea...

C'e' nessuno che ha dei dati ?

Daniele ha detto...

Ho letto un po funnyking e direi che il post non considera che un crollo immobiliare comporterebbe un cataclisma economico con probabile default del paese. Puo' succedere ma a quel punto sarebbe l'Armageddon finanziario e caos totale

Tralasciando i problemi delle banche Italiane che al momento non stanno erogando mutui e quindi contribuiscono in modo particolare alla situazione ; quello che vedo al momento (nel mondo occidentale, a parte qualche eccezione) e' una discesa lenta verso valori piu reali - credo che discesa possa durare degli anni (soft landing).

Secondo me in Italia (per viverci) si puo' ancora acquistare. Anzi varrebbe la pena cercare qualcosa di bello sul mercato da tenere per la propria famiglia.

Su patrimoniali ecc non sarei sicuro di niente. Oggi IMU, domani patrimoniale sui conti correnti e dopo domani chissa...

Pero' l'oro fisico e' un po complicato da gestire(ci vuole un forziere o una cassetta di sicurezza in banca) e non e' che sia meno rischioso. Nel caso in cui magicamente tutto si risolvesse per il meglio chi ha messo il valore di una casa in oro avrebbe veramnete una brutta sorpresa. Poi occhio con i depositi bancari perche' non tutti sono garantiti dalla Banca d'Italia.

Questi consigli di investire in commodities mi fanno un po venire la pelle d'oca. Guardatevi la volatilita di questi beni...

mate ha detto...

@ Daniele
non so quel'è la tua zona dell'fvg ma nella mia siamo a 2.300 al mq + iva (nuovo, classeA e staminch....)
quindi la media nazionale di 264.000 x 90 mq non mi stupiscono.
i prezzi ovviamente non sono quelli dell'agenzia del territorio (http://www.agenziaterritorio.it/index.php) ma quelli strapompati che chi ha dei risparmi da parte, tanti, è disposto a pagare perchè ritengono il mattone l'investimento più sicuro in questo tempo di crisi.
quando finiranno i risparmi (loro) i prezzi inizieranno a scendere.
esempi sparsi sul friuli:
- gorizia è una città fantasma, tantissimi hanno comprato o sono in affitto a nuova gorica.
- tarvisio in 2 anni ha perso il 25% dei residenti che hanno preferito trasferirsi tra arnoldstain e villaco
- su trieste non sono informato ma non mi stupirei se fosse lo stesso.

Daniele ha detto...

pero' l'articolo non mi sembra parlasse di nuovo ma bensi di valori medi...cmq...

Gorizia e' per meta' in vendita, ma pochissimi Italiani vivono a Nova gorica. Trieste idem (ma almeno c'e' da dire che con 3000mq sei in centro storico con appartamento ultimo piano e vista golfo.)

Quello che volevo dire e' che probabilmente ci sono aree dove i prezzi sono molto piu pompati rispetto ad altre, sarebbe utile avere i dati per fare un rapporto PIL/prezzi immobili

io credo che i prezzi siano destinati a scendere, penso un ulteriore 10/15% - in aree pompate anche il 25%


VMarlow ha detto...

Buongiorno a tutti,
SONO PIENAMENTE D'ACCORDO SULL'ANALISI DI BEATOTRADER, prova ne è che da anni pago felicemente l'affitto, godendomi una casa che, se dovessi comprare, probabilmente non potrei permettermi. Tuttavia mi sono interrogato su un aspetto, che vorrei sottoporvi per un confronto.

In verità questo aspetto non incide solamente sulla valutazione dell'acquisto della casa, ma su tutti gli acquisti e non solo: L'INFLAZIONE.

Non è affatto da escludere che la crisi che verrà (siamo appena all'aperitivo) possa essere accompagnata da significativi fenomeni inflattivi. Se così fosse, comprare casa oggi (inseguendo l'affare sfruttando il fatto che i prezzi un pochino sono già scesi e che oggi chi compra ha un minimo di potere contrattuale in +) con un tasso fisso a 30 anni potrebbe proteggergi dall'erosione inflattiva: se oggi pago ad es. 800€ al mese di mutuo, tra 10-15 anni quegli 800€ avranno un valore reale significativamente inferiore.

In altre parole, in caso di inflazione superiore a quella attuale, comprare casa oggi a tasso fisso per 30 anni potrebbe anche essere un affare. A tasso fisso e per 30 anni!
Che ne pensate?

Beatotrader ha detto...

è che la gente continua a farsi ingannare da luoghi comuni di fascino come la casa sale sempre e come i soldi dell'affitto sono buttati
li coniano li immobiliaristi...:-)

purtroppo il post ormai è remoto
e nel blog quando un post invecchis non viene più letto per struttura dei blog stessi
dunque nessuna risposta arriverà...
ma ne riparleremo

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