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lunedì 29 agosto 2011

La mania tutta italiana della casa di proprietà

Aggiornamento delle 11.32
Non dimenticate di leggere L'AREA COMMENTI DI QUESTO POST: si sta sviluppando un'interessante discussione che può aprirvi nuove prospettive...al di là dei Miti...
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Nell'area commenti del Post Il Buco nell'acqua di Jackson Hole
è nata un'interessante discussione.
L'idea mi era nata da questo articolo: Mutuo, un miraggio per i giovani: il 40% vive in affitto

Bisogna sfatare il Mito tutto italiano e profondamente radicato che narra
come comprare una casa di proprietà (intendo in Italia) sia sempre una scelta premiante sul lungo
mentre andare in affitto sarebbero sempre soldi buttati al vento.

Sono BALLE!
Balle basate su quanto ci raccontano gli eserciti d'immobiliaristi che ci campano su...
nonchè un falso miti basato sul paragone con quanto facevano i nostri nonni ed i nostri padri che mettevano i risparmi in appartamenti ma a CONDIZIONI BEN DIVERSE dal rapporto stipendio medio/costo immobile che abbiamo adesso in Italia...
Nella situazione attuale più che un Investimento imprescindibile, comprare casa in Italia è diventato un Lusso da benestanti...

La Casa è un assets come un altro ed il suo acquisto NON è sempre la scelta giusta: dipende da molti fattori e va valutato con attenzione nei suoi pro e contro.
E' assurdo dunque basare un proprio investimento così importante ed oneroso su un falso mito,
un po' come quello che l'azionario sul lungo periodo sarebbe sempre premiante....Balla Colossale!

HO TRASFERITO I COMMENTI IN QUESTO POST
Ci sono alcuni miei interventi dove ho fatto degli interessanti conticini della serva
per cercare di far capire con i numeri
come non sia così scontata la convenienza di comprare ad ogni costo la casa, anche indebitandosi fino al collo.
Continuiamo a discuterne ed a confrontarci sull'argomento in QUESTO POST.

192 commenti:

Beatotrader ha detto...

Anonimo ha detto...

Non sono per niente d'accordo. Il mutuo finisce, l'affitto mai. Voglio vedere a 60/70anni con pensione magari di 1000 euro a pagarne 500/600 di affitto. Esperienze personali di parenti Saluti
g
27 agosto 2011 07:42

Beatotrader ha detto...

Beatotrader ha detto...

immagino ti riferisca al mio twitter
vedi è troppo breve e dunque si può rimanere fuorviati

Comprare casa è un'ottima cosa e rimane un ottimo investimento (intendo la prima casa)

ma se la comprano dei giovani che si fanno un mutuo a 2/3 delle loro entrate, al 110% del valore mobili compresi (come si faceva 3 anni fa....)
strapagando una casetta del cavolo che dovrebbe valere il 30% in meno
beh allora stai facendo una mega cavolata
ti tagli le entrate e le piazzi tutte lì
ed avrai messo da parte molto meno per quando avrai 60 anni....

Infatti non ha senso che una casa costi ormai trai 10 ed i 20 anni di uno stipendio annuale medio
dovrebbe valere al massimo 5
è diventata anch'essa uno strumento di speculazione finanziaria, la casa e tutti i servizi che ci stanno attorno

inoltre tutti trascurano alcuni fattori matematici FONDAMENTALI
ipotesi di coppia giovane che guadagna 2500 euro netti al mese
compra casa da 250mila
e naturalmente non avendo soldi da parte si fa dare 50mila da mamma e papà
fa mutuo a 25 anni per 200mila
e paga circa 900 euro al mese per un variabile
o 1100 per un fisso
inoltre rinuncia ad una rendita di 1500 euro all'anno sui 50mila investiti e fanno altri 125 euro al mese
inoltre in 30-40 anni avrà un sacco di spese di proprietà sulla casa: rifacimento tetto, tinteggiatura facciata, ascensore, rifacimento bagni, cucina etc etc
difficile quantificare tutto questo ma sono mazzate
diciamo circa altri 200 euro al mese

totale 1200-1400 euro al mese per 25 anni (i 200 di spese continuano anche dopo) = 420mila euro

contro 500 d'affitto che con i nuovi contratti in cedolare secca non ha nemmeno l'aumento istat, quindi rivedi il canone ogni 8 anni....ho provato a tenerne conto = circa 170mila euro

insomma stando in affitto
metti da parte in 25 anni 250mila euro in più
che vanno a pesare sul piatto della bilancia di una casa che si rivaluta...ma di quanto si rivaluta se l'hai strapagata ai massimi?

Inoltre ogni anno stando in affito hai risparmiato almeno 8000 euro in più che ti rendono il primo anno 20 euro al mese, il secondo 40 euro, il terzo 60 etc etc
Insomma invece di mangiare pane e cicoria per strapagare una casetta...ti godi anche di più la vita avendo molto più cash disponibile...

RIFLETTETECI SU
LA CASA NON E' L'UNICO POSTO DOVE METTERE I SOLDI
CE NE SONO MOLTI ALTRI
quando ai tempi dei nostri padri se risparmiavi in una vita ti potevi comprare anche 4-5 appartamenti facendo un lavoro normale era una cosa....
oppure se in 5 anni con un mutuo al 20% del valore ti eri comprato la prima casa era una cosa

ma adesso è MOLTO DIVERSO
27 agosto 2011 08:58

Beatotrader ha detto...

Beatotrader ha detto...

dimenticavo
se investi bene i +8000 all'anno della scelta affitto
non ti trovi 250mila alla fine
ma moltI di più per gli interessi composti
(per semplicità non ho calcolato aumenti o diminuioni nel tempo delle entrate mensili...)
ovvero almeno 300mila euro
ed ho considerato sempre una mini rendita del 3% annuo...
altrimenti considerando interessi maggiori te ne trovi come minimo 400mila

ultima variabile
finiti i 25 anni di mutuo la casa è tua
e spendi solo 200 euro al mese di spese di proprietà
mentre se sei in affitto continui a spenderne di più
se hai fatto il mutuo a 35 anni ne avrai 60
diciamo che ne vivi altri 15
risparmi circa 50mila euro rispetto all'affitto
e poi lasci la casa ad un figlio...che ne vale?
boh? difficile a dirsi

sono calcolo approssimativi e della serva
ma SERVONO A FAR CAPIRE CHE LA SCELTA DI COMPRARE AD OGNI COSTO E PER FORZA LA CASA NON è UN DOGMA ASSOLUTO
CI SONO PRO E CONTRO COME IN TUTTI GLI INVESTIMENTI
27 agosto 2011 09:23

Beatotrader ha detto...

Anonimo ha detto...

consulenza utilissima

lord galahad
:)
27 agosto 2011 18:34

Beatotrader ha detto...

Beatotrader ha detto...

grazie
;-)
è un discorso che pochi sanno
tutti come delle pecore a comprare casa
perchè si fa così...perchè mio nonno etc etc
perchè gli immobiliaristi hanno creato dei falsi miti dove ti dicono che CONVIENE SEMPRE comprare casa (balle!)
invece la scelta va valutata mooolto bene
e soprattutto NON E' SCONTATA
27 agosto 2011 18:44

Beatotrader ha detto...

Anonimo ha detto...

A tuo parere,quindi,sarebbe meglio vendere una seconda casa piuttosto che darla in affitto.Dovrei anche spenderci dei soldi per accomodarla! Ma poi come "salvare" quanto ricavato dalla vendita visto che si temono fallimenti di banche e stati sovrani.
Ciao e grazie per la tua consulenza.
Matteo
28 agosto 2011 17:11

Beatotrader ha detto...

Matteo ha detto...

consulenza super utile, grazie BT!
è esattamente quello che sto facendo io, ovvero pagare 500euro di affitto al mese, ma è da sei anni (cioè da quando mi sono interessato all'acquisto di un immobile) che i prezzi sono sui massimi e non accennano a diminuire.
vivo in un paesotto di 9.000 abitanti a 40km da udine e il prezzo è 2000/2200 al mq, folle!
il centro è pieno di case vuote perchè i proprietari di seconde, terze, quarte.... case non vogliono affittare a meno 600euro per un appartamento di 50mq vuoto, perchè gli "amici" fanno così.
evidentemente tenere le case vuote ai proprietari non costa niente o non abbastanza e intanto costruiscono ovunque con i permessi del comune concessi agli amici costruttori edili che altrimenti dovrebbero chiudere l'azienda.
situazione assurda, ma non vedo bolle, perchè tanto un tampone si trova sempre.
poi con la cedolare secca la tassazione per il proprietario passa dal 50% al 25% ma per il povero sfigato che va in affitto il prezzo NON CAMBIA. bravo tremonti, continua così!

ps: del tuo commento farei un articolo, perchè sono pochissimi che non analizzano le tematiche da te toccate e si condannano con un mutuo, giustificandosi che i genitori e i nonni prima avevano fatto così o idiozie simili.
viva la disinformazione! ;)
buona giornata
28 agosto 2011 18:35

Beatotrader ha detto...

Beatotrader ha detto...

lo so matteo pochi ci ragionano su

tutti sono presi dal luogo comune assoluto
devo assolutamente comprare casa (INTENDO IN ITALIA)a qualunque condizione e con qualunque mutuo
i soldi dell'affitto sono buttati viaaa
etc etc
Era un ragionamento validissimo fino al 2000
Ma adesso sono Balle!

ANCHE LA CASA E' UN ASSET COME UN ALTRO
L'ACQUISTO VA VALUTATO IN BASE A SVARIATI PARAMETRI
ED ADESSO SECONDO ME NON E' CONVENIENTE
LE CASE SONO TROPPO CARE RISPETTO ALLO STIPENDIO MEDIO
E POTREBBERO SCENDERE SENSIBILMNETE VISTO IL CONTESTO GENERALE ED ITALIANO

La casa fondamentalmente è un assets come un'azione o come tanti altri assets (con le debite differenze)
non ha senso indebitarmi per comprare un cesso di azione a prezzi esorbitanti rispetto ai fondamentali
ha senso indebitarsi per comprare a sconto un'azione di un'azienda di valore che potrebbe crescere parecchio

Poi l'immobiliare è molto differenziato
per esempio discorso diverso sono le case di Lusso a Cannes o Saint Tropez...
ma stiamo facendo un discorso su prime case normali comprate da persone normali...

Aggiungo che se vuoi goderti al massimo la vita e vivere in una casa di pregio indipendente e con giardino in una zona vicino alla città (vedi la pre-colloina di Torino)
dovresti sborsare dai 600mila al milione di euro
e la maggioranza non può sobbarcarsi una spesa del genere
come pure le notevoli spese di proprietà che implica una casa del genere
infatti ipotizzando una casa da 800mila, ci metto 300mila e faccio mututo da 500mila che mi costa minimo 2500 euro al mese + 800 al mese di mancata rendita dei 300mila = 3300 euro al mese....+ enormi spese di proprietà
ebbene lo sapete che a Torino in collina-precollina si trovano case stellari indipendenti con giardino od appartamenti in mega ville anche d'epoca in affito dai 900 euro al mese fino ai 1500?
Molti non potranno mai comprarsi un appartamento in villa antica con vista sulle montagne e giardino
ma molti potrebbero affittarsela e godersela con 1000-1200 euro al mese...
;-)
29 agosto 2011 09:23

Dario ha detto...

Fatto gli stessi conti recentemente.. Con la differenza che avendo liquidità non avrei dovuto aprire il mutuo in caso di acquisto.

Indicativamente il punto di pareggio fra acquisto e affitto di raggiunge quando affitto = 6% valore immobile.

Se si affitta, il capitale viene messo a rendita e scalato dall'affitto. Se si acquista, si perde la rendita ma si mantiene il potere di acquisto.

Su Torino è pressoché impossibile trovare appartamenti con affitto potenziale = 6% prezzo vendita.

Per capirci, affitto da 500 € mensili = 100.000 di acquisto
Affitto da 1000 = 200.000 di acquisto
E così via..

Il più delle volte l'affitto è inferiore al 3% del valore teorico.

L'altro aspetto è il valore intrinseco del bene. Costruire un immobile costa circa 1000-1200 euro a mq. Ovunque posto. A questo si aggiunge il costo del terreno.

Dopo lunga ricerca io e la mia fidanzata abbiamo individuato un immobile da cieca 2000€/mq situato in una zona in cui gli affitti risultavano eccezionalmente bassi, pur rimanendo in un buon quartiere (per lo più per scarsità di domanda, data la netta preferenza per l'acquisto in zona), nell'ordine dei 60 €/mese per mq (3% circa).

Anonimo ha detto...

Da circa 20 anni investo e seleziono immobili da porre a reddito per conto di clienti che vogliono diversificare una parte del parimonio nel settore immopbiliare. Posso garantirvi e se volete vi posto alcune analisi da me eseguite che l'acquisto della casa di proprietà dal 2005 ad oggi per adibirla a propria abitazione è una cazzata colossale anche se è pensata per investimento con capitale proprio. Non vi dico cosa sarebbe se vi indebitate per comprarla con mutui del 100% o 110%. Al di la del ragionamento sul negative equity avvenuto nel periot 2008-2011
Un ragionamento molto semplice ed efficace che vi consiglio di fare è guardare l'importo degli interessi che corrispondete alla banca sulle rate mensili del mutuo aggiungete a tale importo le spese di gestione a carico della propietà (straordinarie Ici ecc.ecc.) e vi accorgerete che spesso supera l'importo dell'affitto che paghereste per la medesima abitazione. Quidni è come se foste in affitto con la differenza che non siete per niente tutelati in quanto dovente pagare la pigione ad una banca. Molto meglio sarebbe valutare l'acquisto a stregua di investimento immobiliare e porre a reddito l'immobile. Tuttavia oggi i prezzi a mio parere sono ancora molto alti e un investimento nel settore a meno di occasioni da valutare caso per caso, mi pare al momento da sconsigliare in quanto abbastanza rischioso.
BOB

Beatotrader ha detto...

e bravo Dario
mi fa piacere vedere che c'è genre che ragiona anche sulle Casa come se fosse un assets come altri
e NON un mito assoluto...

a Torino dipende dalle zone
ma 200-300mila di appartamento coincidono più o meno a 500-600 euro
400-800mila a 700-900euro di affitto

Inoltre altro esempio uno va in affitto anche per 10-15 anni,
aspetta il momento giusto e poi zac!
Compra usando anche i soldi messi da parte in più risparmiando con un affitto rispetto ad un mutuo...
e si farà un mutuo magari solo del 20% del valore...;-)

Beatotrader ha detto...

Caro BOB
non fa un piega quello che dici
se compravi nel 2000-2004 era un affarone bestiale
soprattutto perchè le case oltre rivalutarsi
SI SONO SOPRATTUTTO CONVERTITE IN EURO!
Questa è stata la principale causa dell'apparente rivalutazione anche del 100% o più
L'EURO
ma se paragoniamo al nostro potere di acquisto attuale rispetto a quello che avevamo nel 1998...
la rivalutazione reale di una casa è stata molto minore
(si parla sempre in media e non di casi specifici)

Il Problema è proprio questo
LA DIFFERENZA TRA AFFITTO E MUTUO E' TROPPO ELEVATA A PARITà DI VALORE DELLA CASA
e molti non calcolano la perdita di rendita del capitale investito (la cui compensazione in rivalutazione dell'immobile è tutta da vedersi e nel caso di prima casa.....mica me la vendo e vado in un Motel?....)
e le mega spese che ha un proprietario di casa...

ciao

Anonimo ha detto...

SCUSA non capisco i conti . Se ho 30 anni con aspettativa di vita ad 80 quindi 50 anni l'affitto mi costera' 500X12X50 SONO 300.000,00 EURO.
Ti dimentichi il beneficio fiscale della detrazione degli interessi sul mutuo, minima ok ma pur detraibili.
Ti dimentichi , suoi lavori straordinari , la possibilita'di rivalsa sull'inquilino.
Ti dimentichi il 30% O 55% che attunua le manutenzioni.
HAI RAGIONE OGNI INVESTIMENTO VA' VALUTATO BENE.
Saluti
g

Anonimo ha detto...

Interessante post e senza ripetere quello che ha scritto Beato vorrei dire che da 25 anni sono in affitto per un solo motivo: denaro.
Non avevo papà che poteva sganciare e nemmeno uno stipendio da buttare in un mutuo, anche perché mi sono sempre detto che un mutuo è la migliore maniera per ingrassare le banche che non mettono nulla (quei soldi mica ce li hanno loro ed oltre a questo, sti ladri patentati, ci applicano anche gli interessi), comunque fatti alcuni conti della serva, all'epoca del primo affitto per acquistare una casa avrei dovuto avere, in Lire, circa 240.000.000, cosa ovviamente che non avevo. E lo stipendio di allora (1985) era all'incirca di 1.200.000.
Diciamo che avere una casa propria ha dei vantaggi, ma parliamo di casa e non di tuguri o scatole come quelle che in questi ultimi 20 anni sono state realizzate, il primo dei quali è quella di adattarla alle tue esigenze e di arredarla come credi e modificarne l'assetto interno a seconda se la famiglia cresce o meno.

In affitto questo è più difficile. Inoltre la casa di proprietà, dal mio punto di vista, non può costare 30 anni di vita di mutuo: è un assurdo. I mutui di quel tipo una volta venivano fatti per la proprietà contadina e non per le case che al massimo arrivavano a 10/15 anni.
Purtroppo la speculazione immobiliare da una parte ha fatto lievitare i prezzi almeno del 20%, le banche hanno spinto oltre il 30% e una politica edilizia assente ha completato l'opera.

In Francia non esiste il problema della casa. La trovi come vuoi, quando vuoi ed ai prezzi che vuoi. In Italia, sappiamo che i vari Ligresti, Caltagirone e compagnia varia hanno condizionato il mercato a proprio vantaggio, mentre i vari governi nel corso di questi ultimi 35 anni hanno chiuso tutti gli occhi permettendo il disastro edilizio. A Padova, ad esempio, ci sono oltre 9000 abitazioni sfitte ed in un solo quartiere ve ne sono 2000, mentre il tasso di crescita "prevede" che potrebbero essere abitate solo nel 2024 e nel frattempo le case deperiscono...si sa no?
Quindi, come sostiene beato non c'è una unica soluzione, ma va attentamente valutata caso per caso, ma mio consiglio spassionato non accendete mutui trentennali per una casa che forse non sarà mai vostra. Quante cose possono accadere in 30 anni? Perdere il lavoro è tra le prime cose da mettere in lista, ma separazione, divorzio, malattia ed altre amenità possono costringervi a salti mortali dai quali non ci si esce più.
Meglio l'affitto per certi versi, scegliendo oculatamente l'immobile, il proprietario e la zona...
Dopo di che le considerazioni sugli investimenti che si possono fare li ha esposti egregiamente Beato.

Pedros

Beatotrader ha detto...

g
io non dimentico nulla
ho fatto delle valutazioni
ho calcolato 35 anni-60 anni, fino a 75 anni
tu hai fatto le tue

la rivalsa è solo su migliorie strutturali per esempio una caldaia a maggiore rendita e non se ti rifai il tetto perchè piove dentro...ed è solo minimale e mediamente avvantaggia per bene anche l'inquilino che poi spende meno di riscaldamento se aumenti l'efficienza energetica e compensi per bene l'eventuale aumento dell'affitto

scaricare le ristrutturazioni è una bufalata, macchinosa, spalmata nel tempo ed alla fine ben poco premiante
ed la stanno tagliando sempre di più

Insomma è evidente che nella maggioranza dei casi comprare casa adesso in Italia è una cavolata
a parte occasioni particolari
anche se i tassi dei mutui sono bassi
Meglio Berlino...;-)

Beatotrader ha detto...

ottimo pedros
hai toccato due punti fondamentali
1- la casa di proprietà te la tarocchi come vuoi, quella d'affitto molto meno, ma dipende dal proprietario e dagli accordi che prendi
2- bisogna scegliere con attenzione l'immobile da affitare (idem per l'acquisto) e soprattutto IL PROPRIETARIO: ce ne sono tanti di bravissimi ed onestissimi

Beatotrader ha detto...

tra parentesi con questa MANIA ITALIANA
(conosco Notai che ogni volta che hanno messo da parte 200mila euro si comprano un appartamento fino ad averne anche 20 e li lasciano vuoti...)
IMMOBILIZZA UN SACCO DI SOLDI E RISORSE ECONOMICHE DEL PAESE
Infatti abbiamo circa 6mila miliardi di patrimonio immobiliare privato....
Pensate se quei soldi li investissimo in ricerca, private equity, imprese innovative di giovani e se beccassimo uno Steve Jobs Italiano di 20 anni da finanziare....altro che l'appartamentino con le tendine di pizzo!
:-)
SIAMO ARCAICI!

Anonimo ha detto...

Ottima discussione. Io sono 5 anni che ho scelto la strategia dell'affitto: ho cominciato che avevo circa 60k che volevo usare per comprare casa e quando ho realizzato che dovevo indebitarmi per 1k/mese per 20 anni per 90mq commerciali anche spostandomi a 35 km da Roma, ho capito che c'era qualcosa che non tornava ed ho optato per rimanere in affitto in 50mq commerciali dentro Roma a 450 EUR/mese (era un canone aggiornato al 1998).

Di lì mi sono interessato sempre più all'argomento ed ora ne ho fatto una scelta di vita. La scelta di stare fermo mi ha portato a risparmiare un bel pò ed ora sto in affitto in un immobile di 95mq calpestabili che sul mercato starebbe in vendita a 650k e col rendimento del capitale sono in grado di pagare il 70% dell'affitto richiesto (a proposito: canone fermo per 8 anni grazie alla cedolare secca ;)). Col capitale in mio possesso ed una spesa equivalente alla parte di affitto che pago potrei permettermi un 90mq commerciali in periferia (il calo dei prezzi degli ultimi 5 anni mi avrebbe permesso di rimanere in città, senza bisogno di transumanza verso fuori), quindi continuo a pensare che la scelta migliore sia quella di tenermi io il mio vantaggio anzichè trasferirlo in mano ad un proprietario di casa in un colpo solo.

Ultima nota: in giro sul web ci sono vari forum che trattano ampiamente l'argomento "bolla immobiliare". Cercate ed informatevi bene: come dice BT è l'ora di smetterla con le scorciatoie dei luoghi comuni e cominciare a far girare le 4 rotelle che abbiamo in testa.

Grazie per l'ospitalità

housecrash

Beatotrader ha detto...

grazie a te housecrash
per l'ottimo commento
mi fa piacere che c'è così tanta gente che fa girare le rotelle su mutuo/affitto

Anonimo ha detto...

Analisi condivisibile. Segnalo, a chi non lo conoscesse già, questo forum: http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353 in cui da anni si parla di tali argomenti.

Saluti,
Raf

Matteo ha detto...

se poi parli dei notai...........
quanto vogliono in percentuale sul valore dell'immobile? 3%?!! ma perchè in germania l'atto di compravendita me lo fa il commercialista a 50euro? ripeto: 50euro!
devo informarmi se in germania i commercialisti hanno 20 appartamenti!

Anonimo ha detto...

Dal mio punto di vista, in Italia deve ancora iniziare la crisi immobiliare: lo so che è già iniziata ma il peggio deve ancora arrivare.
Due saranno i motivi che la accentueranno:
1) per ogni 1,5 anziano che ci lascia si libera una casa;
2) a breve, quando i lavoratori che perderanno il lavoro non saranno più in gradi di pagare il mutuo e torneranno a casa della mammina, si libereranno gran parte delle case che hanno costruito negli ultimi anni:
3) decrescita demografica in quanto gli attuali 25-35 non pensano a farsi una famiglia;
4) delocalizzazione della popolazione verso piccoli/medi comuni.
Tutto ciò determinerà una diminuzione del costo degli immobili di circa il 40% a breve. Per cui, chi ha contratto un mutuo negli ultimi anni di sicuro non ha fatto affare.
A tutto ciò aggiungo che l’attuale qualità delle nuove case è pessima. Nei prossimi anni andranno tutte messe a norma determinando nuovi costi.
Anche coloro che continuano a costruire sono dei folli. Non sarebbe meglio ristrutturare le case esistenti in modo da offrire un prodotto di qualità?
Ritorniamo sempre al fatto che siamo disposti a tutto pur di farci i belli con il vicino di casa.
Ma se non si vuole tornare a casa dalla mammina un’ altra soluzione sarà la condivisione di un appartamento da più famiglie. Mamma mia che brutta figura ed invece l’unione fa la forza!!!!
Saluti
Marco

Anonimo ha detto...

Caro Matteo il problema delle case sfitte e degli affitti alti è il rischio che ha il proprietario se il locatario non paga. E in italia come ben sapete l'articolo quinto "chi tiene i soldi in mano ha vinto regna".
VB

Anonimo ha detto...

Interessante Berlino!
Credo che non si paghino tasse neppure sugli affitti riscossi:
Lì si che conviene investire negli immobili:
prezzi più bassi che a Praga, Budapest e Varsavia; certezza del diritto e città che ancora attrae; resa netta media del 5-10%

Anonimo ha detto...

Perdonami g ma ti devo correggere "Ti dimentichi , suoi lavori straordinari , la possibilita'di rivalsa sull'inquilino." Quello che puòi chiedere al locatario e al massimo il tasso legale e lo devi notificare con raccomandata con avviso di ricevimento (6 euri) per aumenti che spesso sono veramente ridicoli. Credetemi il business delle locazioni ha senso solo se ne possiedi almeno 10 di immobili possibilmente in un unico stabile altrementi sono più rogne che altro.
BOB

Beatotrader ha detto...

eppoi gli affitti a Berlino li prendi in euro 1...:-)
e quando li dovrai convertire in euro 2 italiani beccherai +40% di cambio....:-)

Anonimo ha detto...

Mi dispiace contraddivi su Berlino ma se non è cambiato qualcosa negli ultimi mesi non mi risulta che si possano fare atti dal commercialista. A me risulta che l'atto lo fa un notaio come da noi ma con cifre molto più basse di onarario 700-1000 per appartamenti del valore di 300k. Quello è veramente buono è la procedura (se vi può interessare la posto) che consente in moto totale la tutela dei tre soggetti coinvolti venditore acquirente e stato e non consente assolutamente di evadere un euro di imposte che comunque sono molto contenute.
BOB

Peppino ha detto...

Salve, io pago ben 650€, spese incluse, per un monolocale vicino alla fermata della metro nella periferia di Milano.

Diamo i costi veri di affitto per piacere. grazie

Beatotrader ha detto...

peppino non ha capito
Dimmi quanto ti costerebbe comprare quel monolocale e quando ti costrebbe al mese di mutuo....
è la proporzione che conta
la proporzione tra valore casa/affitto vs mutuo

io ci tavo prezzi di Torino
ma è il diccorso della PROPORZIONE con il valore immobile che conta
e non il valore assoluto del canone
infatti se sale il valore (Milano è carissima)
ti salgono sia l'affitto che il mutuo...

Beatotrader ha detto...

non esistono costi "veri" di affitto
ma costi relativi e proporzionali...

Anonimo ha detto...

Forse si riferiva a me..... io ho optato per rimanere in affitto a 450 EUR/mese nel 2006 ed a quella cifra ci si era arrivati partendo dal 2002 a 420 EUR (prezzo di mercato del 1998 = 800.000 Lire) con aggiornamenti ISTAT. Se dal 2006 al 2010 l'inflazione è stata bassa poi non è colpa mia: io ho solo approfittato di questa cosa ed ho preferito restare a pagar poco per risparmiare.

Un monolocale in zona servita a Milano a 650 EUR/mese non è alto come canone e facilmente sopportabile, quindi se "ti scappa di comprare" facci un pensierino prima di lasciare la possibilità di pagar poco rispetto alla redditività dell'oggetto (come BT stesso ti suggerisce) che sicuramente non è superiore al 3,5%, ovvero quell'oggettino lo compri dai 200k-220k in su.

housecrash

Anonimo ha detto...

in tutto questo, inoltre, non bisogna dimenticare tutti quei studenti universitari che pagano 400-450 euro per una singola.
ovviamente in nero.

Lori

Beatotrader ha detto...

ok lori
hai ragione, è un problema
ma qui parliamo di persone con reddito o con la grana che devono decidere se comprare o no
e non di studenti

Anonimo ha detto...

E se la poplazione in Italia diminuisse che succede all'immobiliare iniziamo a pensarci :)
Fabio

Anonimo ha detto...

Porto anch'io la mia esperienza.
i miei genitori nei primi anni 80 acquistarono l'immobile dove ora vivono costo 55 mln con 18 di mutuo al 18% per 5 anni. Reddito complessivo circa 25 mln annui. dunque per la tipologia di appartamento scelta serviva circa 2,5 anni di stipendio. Io ho 51 anni e sono sempre stato in affitto.Credo di essere sempre stato abbastanza fortunato in quanto le varie soluzioni via via trovate hanno sempre avuto affitti al di sotto della media in quanto il proprietario privilegiava moralità e sicurezza dell'inquilino al mero introito che avrebbe potuto avere. Purtroppo per varie vicissitudini non ho risparmi che mi possano far pensare ad un acquisto ma essendo senza figli il pensiero sfiora me e mia moglie solamente quando pensiamo a come riorganizzeremmo gli spazi interni per renderli più vicino alle nostre esigenze. Fatta qs premessa dove vivo ora sono in affitto dal 1995 ed anche qui sono passato dalle vecchie 500.000 lire/mese alle attuali 350 euro. Nella zona appartamenti tipo il mio costano circa 130.000 euro il che vorrebbe dire circa 7 anni di stipendio famigliare. supponendo di avere circa 40-50 mila euro il mutuo per il restante mi verrebbe a costare più di quanto pago ora peggiorando il mio stile di vita attuale. Per ultimo le caratteristiche dell'immobile in cui ora vivo sono: appartamento in prima periferia di brescia in condominio di circa 50 anni.....che a breve dovrà affrontare alcune manutenzioni esterne......
mauro

Dario ha detto...

Aggiungo al post di cui sopra.. se invece di acquistare con liquidità disponibile si apre un mutuo al momento si viene forzatamente sottoposti alle seguenti:
- spese perizia/istruttoria/notaio (circa 500/1000 euro)
- polizza sulla casa (25 € annui ogni 100.000 di capitale nella migliore ipotesi)
- polizza sulla vita dei soggetti che fanno da garanti (qui dipende dall'età, ma se sono i genitori a fare da garanti il costo della polizza sulla vita può essere enorme.. anche dell'ordine del 10% o più del capitale garantito)

Detto questo, il teorico "5% fisso" o "2,75% con il variabile" si trasforma immediatamente in un 7-8% o più con il fisso e 5-6% o più con il variabile. Una enormità.

Esempio:
genitore 60enne pensionato garante
capitale 100.000 euro
durata mutuo 25 anni
Prendendo i dati da mutuionline, il migliore che mi esce fuori è di gruppo bipiemme, riporto con copia+incolla..

GRUPPO BIPIEMME
Rata € 606,29 (mensile)
Tasso Fisso: 4,36% (IRS 15A + 1,20%)
Spese iniziali Istruttoria: € 250,00 - Perizia: € 250,00
TAEG 4,63% (Indice Sintetico di Costo)

All'interno dei dettagli si trovano poi i seguenti:
Assicurazioni
Obbligatoria polizza incendio e scoppio con vincolo a favore della banca. In caso di "polizza convenzione" stipulata con la banca, l'importo annuo del premio assicurativo sarà pari allo 0,055% del valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile. Il premio è ripartito in base alla periodicità delle rate del finanziamento (mensile, trimestrale o annuale).
Si segnala inoltre la possibilità di sottoscrivere prodotti assicurativi accessori finalizzati alla tutela della persona e del reddito che consentono il regolare ammortamento del mutuo anche al verificarsi di imprevisti quali la perdita del posto di lavoro, infortuni etc.

LEGGI: verrai costretto ad aprire una polizza assicurativa per coprire il rischio di decesso del pensionato di riferimento a meno che tu non metta il 60% o più del capitale complessivo.

Dato che il rischio di decesso del 60enne entro la scadenza (85 anni) è relativamente alto, la banca richiederà una polizza di importo pari a circa 900 euro annui ogni 100.000.

Nel computo del mutuo vanno quindi considerati:
606 euro mensili (7200 euro annui)
900 euro annui di polizza vita per i primi 20 anni (nelle TCM decrescenti non si paga nulla negli ultimi 5 anni)
il costo della polizza sulla casa (0,055% del valore di ricostruzione.. stimando 50k euro ogni 100k di valore di acquisto si può pensare a circa 27 euro annui)
indicativamente 500 euro di spese notarili
lo 0,25% di imposte una tantum se è per prima casa (250 euro ogni 100.000)

Potrei aver dimenticato qualcosa ma per capirci, rispetto al totale iniziale di 180.000 euro ne abbiamo già aggiunti circa 19.000

Il tasso complessivo pagato non è più quindi del 4,36 ma sale già oltre il 6,44.

Molti si fanno attirare dal tasso complessivo sbandierato ma il costo effettivo complessivo è nella maggior parte delle situazioni molto molto superiore (almeno 2-3 punti in più).

Un furto legalizzato. In queste settimane si parlava di esplicitare il costo dell'oprazione nel suo complesso ma credo che le lobby faranno forte resistenza.

Anonimo ha detto...

Valutare il costo oppurtunità dell'acquisto della prima casa è un po' più complesso dei freddi numeri. Se mi compro la casa, ma sono un single, passo le mie giornate in ufficio, le serate agli happy hour ed i fine settimana al mare ho fatto una cazzata economica.
Se però sono un padre di famiglia con due/tre figli passo il mio tempo libero a casa facendo la pizza, l'orto e non andando spesso lontano allora la comodità della casa di proprietà è impagabile ovviamente senza avere vicini rompipalle e in una zona vivibile sia di giorno che di notte. Lasciamo perdere il mutuo perchè la casa non è tua per i prossimi 20/30 anni.
Altro che essere arcaici. Significa avere una propria stabilità personale, cosa che di questi tempi si è persa la memoria. La casa costa perchè è un bene deperibile, ma c'è gente che vive in catapecchie e gira in BMW è questione di scelte.
Junka

Anonimo ha detto...

salve, sono molto d'accordo con Beato su tutta la linea, tanto più che acquistando una casa con 30 anni di mutuo può anche accadere che questa casa alla fin fine vivendoci non ti piaccia affatto.
e che la casa in questione sia anche impossibile da rivendere se non svendendola (ecco perché l'hai pagata di meno!). è successo a due miei amici e ora per loro sono cavoli amari. insomma questi poveretti si ritrovano indebitati fino al collo e vivono in una casa che odiano perché troppo lontana dai servizi e dalle opportunità cittadine oltretutto troppo vicina a una strada trafficata.

Barbara
che vive in casa di proprietà costata molti sacrifici sì, ma pagata in contanti

The Best Trader ha detto...

Concordo sul tuo articolo. considerando tutti i costi comprare una casa non è sempre l'investimento migliore rispetto all'affitto. Tuttavia c'è da fare una piccola considerazione. Se uno deve fare un mutuo per comprare casa è come hai scritto giustamente tu.
Se invece uno ha la disponibilità economica per acquistare una casa di proprietà invece che pagare il fitto di casa ogni mese, il discorso cambia e diventa interessante valutare l'acquisto.
Ultima ipotesi invece quella della 2° o 3° casa. In tal caso o si riesce ad acquistare un immobile da un'asta fallimentare, o ad un prezzo inferiore al 30-40% del valore di mercato altrimenti è un vero suicidio economico.
Se per ipotesi si acquista un secondo appartamento da 300.000 euro , considerando tutti i costi e le tasse etc, probabilmente i rendimenti netti dell'investimento sarebbero inferiori a quelli di un titolo di stato a pochi anni.

Beatotrader ha detto...

santissime parole!
Questa è la tipologia di proprietario da trovare...
"Credo di essere sempre stato abbastanza fortunato in quanto le varie soluzioni via via trovate hanno sempre avuto affitti al di sotto della media in quanto il proprietario privilegiava moralità e sicurezza dell'inquilino al mero introito che avrebbe potuto avere."

Beatotrader ha detto...

caro the best trader
hai ragione
se c'hai tanta grana ha senso comprare casa
anche perchè se hai tanta grana puoi anche fare investimenti a basso ritorno o ritorno negativo
se ti aggrada la cosa che vuoi comprare la compri e basta...:-)
per questo dicevo che ormai la casa è diventata quasi un bene di LUSSO....

Io però una bella liquidità me la terrei per fare trading e ttu?...:-)
come facevo fino a 3 anni fa
e ci guadagnavo fino al 20% all'anno...
Poi ho avuto la pessima idea di fare il blogger idealista...;-)

Anonimo ha detto...

Mi sa che vado un po controcorrente, perchè la mia esperienza è questa: comprata la prima casa nel 1991, a Bologna, avevo vent'anni e uno stipendio da 1 milione al mese, era una baracca, pagata 25 milioni, ristrutturata nel 1994 per altri trenta milioni, venduta nel 1997 per 110 milioni, comprata un'altra un po meno baracca contestualmente per 120 milioni, ristrutturata per altri 30 milioni, venduta nel 2003 per 150 mila euro, comprata un'altra con mio marito nel 2005, quella nella quale abitiamo ora, che è meravigliosa, metà di una bifamiliare con grande giardino sulle colline della Valmarecchia, per comprarla e sistemarla abbiamo messo tutti i nostri soldi e fatto un mutuo piccolo. Se non avessi comprato casa da "ragazzina" facendo tutto quello che ho fatto, compresi prestiti e mutui, nonchè relativi salti mortali per rimborsarli dato lo stipendio, ora non abiterei qui, non potrei permettermelo. Ora il nostro mutuo fra nove anni finisce, avremo più o meno 55 anni, spererei di viverne altri trenta!! Segnalo inoltre che le spese per la ristrutturazione delle mie ultime due case le ho detratte e le sto detraendo eccome dalla denuncia dei redditi, ormai da dieci anni le ferie a casa mia si pagano con quel rimborso che puntualmente arriva con lo stipendio del mese di luglio.... Monica

Beatotrader ha detto...

EH NO Monica...
NON VALE
tu hai cominciato il "giro" nel 1991
altri tempi...
ed il risultato attuale dipende dalle scelte iniziate 20 anni fa

Io parlo di comprare CASA ORA
EX-NOVO

Peppino ha detto...

Allora per chiarire, io sto in affitto sempre nello stesso monolocale dal 1994. Non ho fatto mutui perchè mi sarei strozzato, anche se ora avrei un buco tutto mio. Non ho altri redditi se non le cedole delle obbligazioni su cui ho investito e con cui campo e pago l'affitto (i 650€ famosi...). Ho scelto di non impegnarmi in mutui perchè intuivo che mi sarebbe potuto succedere di restare senza lavoro.
Ai giovani dico che la casa per la famiglia è importante ma che nel 50% dei casi vi separerete dopo un po' di anni, Se avete figli piccoli la casa sarà data, dal giudice, alla moglie e i mariti si dovranno arrangiare. In una epoca futura di grandi incertezza o avete molti soldi vostri, anche eredità future, o cercate di prendete posizioni più flessibili ed economiche possibili. Auguri.

Anonimo ha detto...

@Best Trader: tu in pratica chiedi "se hai contanti a sufficienza per comprar casa, come conviene investirli"? Allora io ti faccio un esempio numerico su un appartamento di 95mq calpestabili a Roma:
- prezzo di vendita 650k;
- affitto 1,3k/mese --> 15k annui.

(15k/650k) * 100 = 2,3%

Ora...... se riesci a far rendere i tuoi 650k più del 2,3% netto (per uno che si chiama "best trader" credo sia una bazzecola, giusto?) sei già in pareggio. Io che sono "the worst trader" porto a casa quasi il 4% netto (non su 650k ovviamente), il che vorrebbe dire che in 30 anni circa di affitto hai i soldi per comprartene un'altra di casa ;)

Con questo non voglio dire che sia così sempre e comunque: io prima di dire che è meglio dare 650k in mano ad un altro, piuttosto che girargli parte dei loro frutti, ci penserei un attimino e valuterei caso per caso.

@Monica: hai beccato tuti gli anni dei minimi quando hai comprato (eccetto il 1991, ma mi sa che hai proprio comprato un buco combinato male) ed i massimi quando hai venduto. Prova con la schedina perchè sei molto fortunata. ha ragione BT: prova a comprare ora e da zero e potrai farci sapere quando avrai 66 anni (fra 20 anni cioè) se avresti potuto replicare certe performance.

housecrash

Anonimo ha detto...

Iniziando adesso Stefano concorderei con The Best Trader, comprerei attraverso le aste fallimentari, ci sono buone occasioni, certo da guardarci dentro bene, ma questo va fatto sempre comprando case. Ma cercherei comunque di comprare, in affitto non starei, troppo grande la sensazione di soldi buttati e di incertezza. Monica

Anonimo ha detto...

Monica.... la sensazione di soldi buttati nasce proprio dai luoghi comuni di cui parlava BT nel suo post iniziale. Non sei riuscita a far tuo lo spirito del post evidentemente.

Per quanto riguarda le aste: adesso ci sono solo immobili valutati ai massimi del 2007, infatti la maggior parte delle aste va deserta 2-3 volte come minimo prima che un immobile venga aggiudicato. Le aste saranno un'occasione per gli immobili che verranno pignorati da ora a venire, poichè le valutazioni vengono fatte dai CTU a "prezzi di mercato" (vengono fatte in pratica basandosi sui prezzi di vetrina delle agenzie per immobili simili nella stessa zona, peccato che negli ultimi 3-4 anni le transazioni immobiliari siano crollate di un buon 35% proprio per la distanza tra offerta e domanda) e notoriamente i prezzi di oggi sono più bassi di almeno un 10% rispetto al 2007. Quindi, paradossalmente, gli immobili in asta rischiano di costare più di cosa trovi normalmente sul mercato.

Per poter fare affari con le aste devi essere un investitore col pelo sullo stomaco. Se lo fai a scopo abitativo, invece che un affare è facile che becchi la sòla.

housecrash

Beatotrader ha detto...

bravo housecrash
tu invece hai CAPITO benissimo...:-)

Cara monica
il punto è proprio questo
COMPRANDO ADESSO UNA CASA IN ITALIA NON SOLO AVRAI LA SENSAZIONE MA RISCHIERAI VERAMENTE DI BUTTARE SOLDI
INVECE AFFITTANDO HAI LA SENSAZIONE DI BUTTARLI MENTRE IN REALTA' NE STAI RISPARMIANDO....
;-)

Anonimo ha detto...

una cosa che molto spesso si dimentica è che i guadagni del passato non sono garanzia di guadagni futuri.

Frasi come "mio nonno ha fatto così ed è sempre andata bene" o "ma è così e non ci si può far nulla" sono il miglior modo per farsi spennare come polli.

housecrash

Anonimo ha detto...

Giovani con famiglia, non comprate casa ma andate in affitto non perchè fra due anni sarete già separati, ma perchè fra qualche anno acquisterete la vostra prima casa ad un prezzo adeguato al reddito.

Anonimo ha detto...

Concordo pienamente con housecrash anche se ora le aste sono molto più trasparenti di 20 anni fa. E poi ora molti CTU almeno sulla piazza di torino stanno un poco dando in testa ai periti delle banche che a suo tempo 2005-2008 pur di fare mutui al 120% del valore (per pagare anche i mobili oltre che le spese di agenzia e notaio) sopravvalutavano in modo abnorme su ordine delle agenzie immobiliari.
BOB

Anonimo ha detto...

leggo solo chiacchiere da bar... soprattutto di *beatotrader* che voglio sapere se abbia mai comprato una casa in vita sua!? Inoltre, vorrei sapere DI DOVE SIETE!? perchè questi discorsi vanno bene per la provincia e i paesotti vicino Udine per fare un esempio.

Venite a Roma... che per una stanza ti chiedono 450-500 euro al mese con 6 mesi di anticipo. Ma di che cazzo state parlando?

Ok siamo ai massimi oggi? non conviene più comprare una casa? beh ragazzi io col cazzo che mi tengo i soldi in banca che non rendono 0%.
magari compro un box a 50k (prezzo da centro) e lo affitto a 200 euro=4,8%!. Lo compro in zona periferica a 20-30k e lo affitto a 150=9% minimo.
I conti che fate vanno bene per il mercato del Vs. piccolo insignificante centro abitato in cui nessun viene ad abitarci!!!
Qui a Roma siamo 5 milioni e c'e' sempre più domanda! C'e' tutto Università, Lavoro, Eventi, il Turismo e soprattutto c'e il Sole!

Inoltre si fanno ragionamenti al limite: mutuo al 100%, spese di gestione di 200 euro al mese come se ogni fine estate passasse un uragano a scoperchiarvi il tetto? Ma dove vivete?

aerre ha detto...

Finalmente....
sono anni che discuto con i miei amici e i miei genitori perchè pensano che sia assurdo pagare un affitto di 700 euro al mese.
Vivo in un attico su due piani nel pieno centro della mia città (220 mq circa) arredato da un architetto con mobili su misura e finiture di pregio, i padroni sono andati a vivere in una villa fuori città.
A 700 Euro al mese nessuno lo voleva affittare, tutti a pensare che con quei soldi si pagavano la rata di un mutuo....... Ignoranza dilagante.... che fortuna.
E' un appartamento unico nel suo genere che a regalarlo potrebbe valere 600.000 euro + altri 100.000 per arredarlo. Lascio fare a voi i conti per capire quanto sto risparmiando..... Inoltre nessuna spesa o problema legato alla proprietà ma cosa più importante: in caso di problemi finanziari è meglio (in Italia) non pagare un'affitto o non pagare la rata di un mutuo? ... ai posteri l'ardua sentenza!!!

...dimenticavo che le banche di mandano all'asta l'immobile anche se mancano solo pochi anni alla scadenza e le ipoteche vengono iscritte per il doppio del valore finanziato.

Buona Fortuna a tutti, ne abbiamo bisogno.

Alessandro

Anonimo ha detto...

Se mi posso permettere senza scomodare le varie metodologie di valutazione immobiliare fate sempre questo calcolo che a spanne vi posso dire non va molto distante dal valore reale di un immobile e dal corretto valore della relativa pigione : Locazione mensile *12*20 anni =Valore dell'immobile. Quindi nel caso dell'amico di milano su 650 euro di locazione avremmo un valore di 156000 euro i rapporti dovrebbero essere questi. Ovviamnte dovranno poi essere valutati caso per caso.
BOB

Beatotrader ha detto...

SENTI TESTA DI COCOCOMERO DI ROMA
vedi di esprimerti educatamente

qui nessuno fa chiacchere da bar ma siamo tutti bene informati e sappiamo quello che diciamo (chi più chi meno)
e le tue espressioni di "che cazzo di qua o di là" te le tieni per i tuoi amici

Qui si dicute educatemente e con rispetto
altrimenti ti sbatto fuori a calci nel culo e ti banno l'IP
Anonimo del pesce! Sempre i soliti anonimi a fare i maleducati...

Il discorso che stiamo facendo vale BENISSIMO anche per Roma naturalmente
o per Milano
o per altre grandi città
Poi naturalmente ci sono sempre casi particolari ed eccezioni
è un discorso generale che guarda alla media dei casi

I soldi allo 0% magari riguardano il tuo caso perchè se guardi solo ai box auto
naturalmente non saprai investire
sulla marea di altri assets che offre il mercato...;-)
anzi non sai nemmeno che sistono....

ed io case ne ho comprate eccome ma solo quando era tempo e quando era conveniente
e non solo perchè seguo come una pecora un falso mito..
ma sto in affitto in una casa bellissima
e me la posso permettere solo perchè in affitto

discorso a parte sono le case di lusso in luoghi esclusivi
che hanno mercato a parte

Anonimo ha detto...

A chi scrive

"Leggo solo chiacchiere da bar... soprattutto di *beatotrader* che voglio sapere se abbia mai comprato una casa in vita sua!? Inoltre, vorrei sapere DI DOVE SIETE!? perchè questi discorsi vanno bene per la provincia e i paesotti vicino Udine per fare un esempio.

Venite a Roma... che per una stanza ti chiedono 450-500 euro al mese con 6 mesi di anticipo. Ma di che cazzo state parlando?

Ok siamo ai massimi oggi? non conviene più comprare una casa? beh ragazzi io col cazzo che mi tengo i soldi in banca che non rendono 0%.
magari compro un box a 50k (prezzo da centro) e lo affitto a 200 euro=4,8%!. Lo compro in zona periferica a 20-30k e lo affitto a 150=9% minimo.
I conti che fate vanno bene per il mercato del Vs. piccolo insignificante centro abitato in cui nessun viene ad abitarci!!!
Qui a Roma siamo 5 milioni e c'e' sempre più domanda! C'e' tutto Università, Lavoro, Eventi, il Turismo e soprattutto c'e il Sole!"


Rispondo:

1) Io vivo a Roma;
2) le richieste per le stanze nella mia zona (Gemelli) negli ultimi 3 anni sono scese da 450-500 EUR a 350 EUR;
3) i soldi in banca rendono il 2,3% netto, con punte vicine al 3% netto;
4) tu compri un box, ma poi devi trovare l'inquilino e questo deve pure pagarti tutti i mesi: mica te lo fai tutto da solo il film;
5) a Roma non ci sono 5 milioni di abitanti, ma molti di meno;
6) il Sole è a qualche migliaio di km da Roma.

Meno male che avevi letto chiacchiere da bar. Le tue cosa sono? Io un calcolo non l'ho visto.

housecrash

Anonimo ha detto...

beato non so proprio come mai ti sei voluto infilare in discussioni sul mercato immobiliare nostrano, ci divertivamo così tanto con le analisi sui movimenti macro globali economici che non capisco questa divagazione, se non che sia come spero una parentesi di alleggerimento.
Comunque visto che ci sono dico anche la mia tanto per partecipare all'orgia. Io le ho fatte tutte, dall'affitto all'acquisto, ma quello che preferisco è il soggiorno in hotel a 4 stelle con sky, bagno super accessoriato e frigo bar sempre aggiornato, e costi quel che costi. Nessuna casa in affitto o di proprietà di darà così tanto.

daimon

Anonimo ha detto...

Bel dilemma..
Sto decidendo in questi giorni se acquistare casa o meno.
Appartamento in immobile di pregio, richiesta 1.6M (sceso da richiesta iniziale di 2.2M circa 2 anni fa!) o 3500/mese di affitto.
I miei risparmi ammontano a 950k, ho 40 anni e entrate lorde annue di 110k (non sicure essendo autonomo).
Ogni considerazione sarà benvenuta
Mario

aerre ha detto...

In risposta al post precedente su Roma

Effettivamente in questi anni (ma credo non per molto) la scelta tra affitto e acquisto nelle grandi città è più difficile da valutare ma vorrei fare una provocazione (senza offendere nessuno): ha ancora senso vivere in una grande città dal punto di vista della qualità di vita e perchè no anche economico per una famiglia?

Ho vissuto 7 anni a Milano per studio e lavoro, adesso vivo in una piccola città di 20000 abitanti, cosa ci ho guadagnato?

la casa in cui vivo l'ho descritta prima e a quel canone avrei preso un monolocale nella periferia di MIlano, un pò stretto per cinque persone...

Sono a un'ora di treno o di macchina dal centro di Milano, Genova o Torino.
Sono a un'ora dal mare o dalla montagna.
Voglio andare a correre o in bici, dopo 10 minuti di corsa o 1 minuto di bici sono in aperta campagna.
Parcheggi sotto casa quanti ne vuoi, garage 50 euro al mese.
I bambini vanno a scuola a piedi da soli.
Code e traffico.... solo alla Posta.
Centri commerciali....purtroppo quanti ne vuoi!!!
Se vi viene in mente qualcos'altro..... c'è!
..è arrivata anche la corrente elettrica ;-)

Cosa ho perso rispetto alla grande città?
Per il mio stile di vita, al momento niente...

E tutto questo vale molto di più dei 700 euro al mese che pago di affitto.

Ciao a tutti.

Alessandro

Beatotrader ha detto...

daimon
ma stai scherzando?
Se permetti scelgo io gli agomenti da affrontare nel mio blog
e sono tre anni che parlo di macro...

Anonimo ha detto...

Credo che intanto sia necessario fare una distinzione in base alla città in cui si vive. Roma, città dove abito e sono nato, ha un mercato immobiliare con prezzi esageratamente elevati, secondi forse solo da Milano.

A Roma sembra esserci una "pazzia collettiva", come testimoniano i continui cantieri edili nelle suburre periferiche che lambiscono il Grande Raccordo Anulare. Tristi alveari di cemento venduti da speculatori palazzinari a folli acquirenti con soldi da buttare.

Io a conti fatti ho preferito l'affitto. Zona semi-centrale (San Giovanni) 60 mq €750. Nulla in confronto ai 350mila euro che la proprietaria dell'immobile richiede.

Purtroppo il ragionamento dell'anonimo un più sopra è quello che va, erroneamente, più in voga: a Roma non succede nulla, ci sono i ministeri c'è l'università, c'è il colosseo. Beh...questo vuol dire essere miopi e non rendersi conto che l'era delle vacche grasse è finita. Per sempre.

Federico Faggin

Anonimo ha detto...

All' Anonimo delle 16:25 di Roma perdonami ma il calcolo 2400euri/50keuri 4,8% non è corretto ai 2400 vanno sotratti:
1) imposta di registo 1% a carico del locatore
2) spese a carico della proprietà (straordinarie e ordinarie compenso amministratore ad esempio)
3) ICI 6 per mille sul valore catastale
4) rogne per dichiariazioni varie.
5) Tasse calcolate sull'85% dei 2400 euri all'aliquota marginale diciamo al 30% per essere bassi ?
Ti rimane a conti fatti un margine forse del 50%. Quindi sempre che l'inquilino non decida di applicare il cosiddetto "Art.quinto chi ha i soldi in mano ha vinto" perche solo con le spese legali che devi sostenere per mandarlo via ti mangi il valore dell'immobile.

BOB

Anonimo ha detto...

@Mario: dilemma? Con 950k è molto facile pagarti l'intero affitto. Conti alla mano:

3500 * 12 = 42000
(42000 / 1600000) * 100 = 2,6%

Tu dimostri inequivocabilmente che ci si possono permettere di vivere in immobili che costano molto più del capitale che si impegna per l'acquisto, senza che ciò comporti indebitamento e con l'ulteriore vantaggio che il cash ti resta in mano.

housecrash

Anonimo ha detto...

e dai beato ti ho fatto una specie di like sui temi. Su quelli da tre anni a questa parte un super+ e quello odierno un piccolo-. Poi però ho partecipato comunque a modo mio alla discussione sull'immobiliare, segno che la cosa è d'interesse generale.

daimon

Anonimo ha detto...

Mario dove si trova l'immobile ?
BOB

Beatotrader ha detto...

beh daimon è allucinante che uno nel suo blog si stena cazziare perchè parla di un argomento importantissimo
come l'affitto/acquisto della propria casa...
dopo che ha scritto 1500 articoli di macro, finanza etc etc....
e mi sono permesso di cambiare argomento...
mah?....

Anonimo ha detto...

chiedo umilmente scusa a chi si fosse offeso, ma qui a Roma siamo un pò strafottenti e fa parte del nostro essere come fa parte il fatto di non prendersela tanto per un post scritto su internet (chissà magie del nuovo media...) e di rispondere d'impulso commettendo errori di ortografia durante la computazione. Sarà la foga iraconda che ho suscitato...vabbè. Sarai pure bravo a fare il promotore finanziario e ci guadagnerai qualche soldo, ma attenti ad investire in borsa ed affidare i soldi a costoro!

Rispondo inoltre al mio vicino romano:
1) abiti in una zona in cui a parte l'ospedale e l'università non c'e' molta ciccia in gioco. Probabilmente c'e' stato un calo d'iscrizione alle facoltà di medicina!? mi devi dire anche il profilo di chi affitta "vicino" al gemelli. Se vogliamo la possiamo considerare una zona semi-periferica senza metropolitane vicino o no?
Da quando non vai su portaportese.it?

>> i soldi in banca rendono il 2,3% netto, con punte vicine al 3% netto;

ma chi conto arancio? iwbank? per 12 mesi! Poi? Parli di conto-deposito? E ma sono vincolati? Avete detto che con l'affitto vi aumenta il potere d'acquisto sulla spesa corrente. Embè che ci fate poi con quel tesoretto (che ripeto state prestando alla banca e con cui la banca compra i derivati indebitando il mondo...)? Non lo spendete neanche? Almeno mio figlio ci avrà quello che io mi sto sudando. Voi gli comprerete tutto quello che vorrà. Bene! Ci rivediamo fra 20 anni.

>a Roma non ci sono 5 milioni di abitanti, ma molti di meno
Risposta: vabbè ho esagerato raddoppiando i residenti ufficiali, ma quando leggi wikipedia leggila tutta: "Roma governa un'area che per dimensione è grande, all'incirca, quanto la somma dei territori dei comuni di Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari e Catania, ed è superiore a quella di comuni come New York, Mosca, Berlino, Madrid e Parigi" e soprattutto conta pure tutti i fuori-sede, studenti, stranieri ecc ecc per cortesia.

>il Sole è a qualche migliaio di km da Roma.
Forse oggi in zona Nord.Ovest di Roma c'e' qualche nuvola, ma qui a San Paolo c'e' un bel sole sai?

datemi un solo link di un annuncio di un affitto di una bella casa ai prezzi che indicati voi per Roma (no ponte di nona e/o fuori gra): ecco il sito www.portaportese.it


Senza offesa
Anonimo cocomeraro di roma.

PS "I conti li so fà, pensa per te bello!"

Anonimo ha detto...

Può darsi che le mie convinzioni siano ancorate a riflessioni valide per il passato e al fatto che mi sia andata benissimo mettendole in pratica a suo tempo, e che quindi ora, dopo ventanni così ... monotematici :-) faccio fatica a ragionare diversamente. A me non è mai capitato di trovare in affitto un superattico a 700 euro al mese, magari, l'unica esperienza di affitto l'ho fatta nel passaggio tra la casa precedente e quella attuale, un anno in un appartamento di 60 mq in un piccolo centro della Romagna a 650 euro al mese, un delirio totale. Ma i prezzi erano quelli, 50 euro più 50 meno. Nella mia ignoranza, della bolla immobiliare ne sto sentendo parlare da almeno 10 anni, spero che abbiate ragione voi e che sia in procinto di scoppiare dall'oggi al domani, sarebbe un bene per tutti, perchè se impiega ancora 30 anni si può prescindere dal considerarla nei propri ragionamenti. La situazione in generale sembra quella di uno di quei film dell'orrore dove il mostro pare sempre che lo stiano finalmente facendo secco, ma sul più bello risalta fuori da dietro una porta più in forma di prima. Siamo davvero al termine di questo ciclo sociale o l'agonia può durare tre o quattro lustri? Nel secondo caso facciamo conto di morire in questo brodo, almeno nel mio caso. Monica

Beatotrader ha detto...

senti comomeraro sempre ANONIMO di Roma
il tuo modo non mi piace e continua a non piacermi
per cui chiudo qui il confronto con te

io non sono un promotore ma sono uno dei primi blogger italiani di finanza ed economia
nonchè ex-trader etc etc
dunque i conti li so fare meglio di te, non ti preoccupare
e conosco molto bene anche l'immobiliare essendo sia proprietario che in affitto

comunque sei liberissimo di fare quello che vuoi
ci mancherebbe!
continua a comprare case a Roma ...anche ai massimi
buoni acquisti!
perchè ahooooo il mattone non svanisce maiiii
er meiooooo de tutto
lo faceva mio nonno e lo faccio pur io ;-)

la casa è un asset come altri
lo ripeto
si compra solo se CONVIENE e non perchè lo diceva il nonno
evidentemente il cocomeraro anonimo ha trovato il modo per rendere redditizio l'acquisto di una casa anche se la compra a livelli di prezzo elevatissimi
beato lui...

Beatotrader ha detto...

no Monica
in Italia non c'è una Bolla immobiliare come in Spagna od Irlanda
c'è solo una sopravvalutazione che sta man mano aumentando più diminuisce la richhezza dei lavoratori italiani
diciamo che in media le case italiane potrebbero scendere al massimo di un -30%, non di più (per ora)

Anonimo ha detto...

@housecrash

hai ragione ma "teoricamente" il capitale si svaluta mentre l'immobile forse no (parliamo di appartamento in villa storica)
sbaglio?

Mario

Anonimo ha detto...

Ribadisco:
datemi un solo link di un annuncio di un affitto di una bella casa ai prezzi che indicati voi per Roma (no ponte di nona e/o fuori gra): ecco il sito www.portaportese.it

e non ho mai detto di comprare case in questo momento, come tu non puoi dire che le case scenderanno del 40%!?

cocomeraro di roma

Anonimo ha detto...

1) in zona Gemelli c'è la FR3 che in 10 minuti 10 ti porta a S. Pietro, incrocia la linea A (Valle Aurelia) in 7 minuti e la linea B (Piramide, vicinissima a S. Paolo) in 20 minuti. Altro che collegata male, semi-periferica e senza metropolitane: sei sicuro di conoscere bene la città in cui vivi?
2) il 2,3% (ma anche qualcosina in più con alcuni conti) è per liquidità libera sul conto. Coi vincoli a 12 mesi arrivi al 3,2% netto a partire dal 1/1/2012 grazie all'armonizzazione delle rendite. Io ai miei figli preferisco lasciare il contanti che è molto più utile dei mattoni che potrebbero essere inutilizzati/inutilizzabili (ad esempio, io posseggo un appartamento di 160mq in un paesino della Sicilia donato a mia moglie dai miei suoceri, dopo che si sono svenati per costruirlo: che me ne faccio?). Fra 20 anni vedremo: la ruota gira e pure per i romani potrebbe capitare che si cambi mentalità;
3) per essere uno abituato all'ironia, la cogli difficilmente: il Sole è nello spazio e c'è per tutti. Se fosse questa la discriminante al Sud si dovrebbe stare ancora meglio che a Roma: prova a trasferirtici e facci sapere;
4) non ho bisogno di darti link: io ci vivo in una bella casa ad un affitto molto conveniente. Se l'unica cosa che sai fare per risolvere le tue esigenze abitative è indebitarti una vita... beh, che dire... mica dobbiamo essere tutti bravi in tutto.

housecrash

Anonimo ha detto...

beato, probabilmente perché ci hai trattato da grand hotel 5stelle plus in questi 3 anni. E per rimanere in metafora immobiliare mi sono sentito come, e qui ti cito, se passassi da una villa a Portofino a "un monolocale".
http://www.ilgrandebluff.info/2009/11/come-ti-trasformo-una-catapecchia-in.html
Poi hai visto che vespaio si crea con l'immobiliare, tra nonni nipoti cocomerai vedove notai mogli da mantenere avvocati agenzie furbetti del quartierino, l'è dura.

daimon

Anonimo ha detto...

@Mario

Hai detto tu stesso che chiedeva 2,2M 2 anni fa. Se qualcuno avesse comprato a quella cifra oggi starebbe perdendo il 30% in 2 anni. Hai voglia a inflazione per fare certi numeri.

Domandina: se tu compri a 1,6M oggi e fra 2 anni vale 1.5M, 100k ti sembrano pochi? A quanto corrisponde di "inflazione"? (in realtà è deflazione)

housecrash

Beatotrader ha detto...

cocomeraro...non ha detto di comprare case ora???
Ed allora di cosa stiamo discutendo?
Di NULLA
infatti io critico
1- l'enorme differenza tra costo mensile del mutuo ed affitto (a parità di valore della casa)
2- i costi delle case troppo alti in Italia rispetto allo stipendio medio

se queste condiioni dovessere cambiare in meglio
anche io comprerei casa senza problemi
perhè l'asset diventerebbe conveniente...

Anonimo ha detto...

Non scaldiamoci troppo ;-)
Porto anche io la mia esperienza: qualche anno fa credevo che fosse assurdo andare in affitto. Quindi ho comprato un immobile (provincia di torino). Piccolo bilocale. Oggi, 6 anni dopo, ho provato a venderlo. Vale MENO di 6 anni fa, nonostante l'avessi preso con uno sconto molto forte rispetto la proposta del venditore e assolutamente in linea ai prezzi di mercato.

A mio avviso dipende, come giustamente dicono molti, da caso a caso, ma il linea generale si può dire che non convenga comprare un immobile se non si ha intenzione di rimanerci almeno una decina d'anni. Semplicemente perchè le spese di registro/notaio/agenzia etc etc NON riuscite, a meno di casi particolari, ad ammortizzarle.

I nostri "antenati" si sono fatti la convinzione della convenienza dell'immobile di proprietà principalmente, a mio avviso, a causa DELL'INFLAZIONE passata.

Andrea

Anonimo ha detto...

@ housecrash

Hai ragione, infatti sono molto indeciso.
Ti confermo che sono molti gli immobili nella fascia 1.5-2M che sono calati di un buon 30% dal 2009 a oggi, in quanto si tratta di una fascia di prezzo troppo elevata per la "massa" e troppo modesta per i ricchi.
Fino al mese scorso stavo valutando anche una villetta crollata da 2.7M a 1.5M per necessità impellente di vendita da parte di un piccolo imprenditore oggi in difficoltà finanziarie.

D'altra parte di questi tempi forse è meglio godersi un bell'immobile piuttosto che tenere carta in banca che da un giorno all'altro potrebbe esser buona per accendere il camino ..

Mario

Anonimo ha detto...

@BT
I tuoi 2 parametri io li ho fusi in 1 solo: finchè il giochino è conveniente economicamente allora è meglio continuare a farlo. Quando i numeri sul mercato dovesse cambiare la musica, allora si cambia strategia. Questo per prevenire la solita obiezione di chi sostiene certe tesi "stai in affitto una vita e non ti resta nulla in mano, solo carta straccia".

Comunque... se a te piace considerare l'immobiliare alla stregua degli altri asset per possibili futuri investimenti (il timing scelto ai sensi di quanto sopra), evita di uscire con post di questo genere sul tuo blog, perchè l'unico modo per fare affari è eliminare la concorrenza. E nel mercato immobiliare l'unico modo è invogliarli ad inguaiarsi :p

Anonimo ha detto...

@Mario: l'immobile te lo godi anche in affitto. Se per te "godere" significa aver trasferito tutto il tuo capitale ad un'altra persona, fammelo sapere che ti passo l'IBAN ;)

Beatotrader ha detto...

leggetevi anche i SACROSANTI RAGIONAMENTI/CALCOLI DI COBRAF

# 12:20 24/07/08
# Perchè farla complicata ?

Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila nett fanno il mutuo da 400-450 mila euro

Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto. Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto

Beatotrader ha detto...

* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire ! A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita

sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire ? Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale. Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :

1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli. Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi. Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60. Per cui senza i mutui non compra.

Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche

Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese. Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ? 2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso !

Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro. Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.

Faccio una previsione sicura: nel 2020 queste case a Cognento costeranno meno dei 400mila euro correnti (in termini reali, ma forse anche nominali visto che in Giappone che è più densamente popolato dell'Italia, 120 milioni di abitanti sulla stessa superficie nostra, i prezzi delle case di oggi sono inferiori a quelli del 1990)

Tanto più perchè da un anno in qua per motivi politici vari sia le amministrazioni locali ad esempio di sinistra qui in emilia sia i partiti a livello nazionale vedi i programmi di Berlusconi e altri spingono sull'edilizia popolare e non e sul dare più permessi di costruzione. Intorno a Modena da un anno di colpo vedo diverse aree che per decenni erano abbandonate e vincolate dove lavorano ora le ruspe, l'offerta sta aumentando mentre la domanda langue, il reddito procapite è fermo e il credito viene ristretto...

Anonimo ha detto...

http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2011-08-29/simona-ventura-anchio-problemi-152430.php

housecrash

Peppino ha detto...

@BOB
650€-150spese =500€ lordi -21% cedolare secca =395€ X12= 4.740€ guadagno annuo - ICI

Il monoloculo, come lo chiamo io, potrebbe 'venire via' sui 120.000€

Ora io ho 300.000€ che ho investito al 6% netto del 12,5% (poi sarà 20%) quindi ci guadagno circa 18.000€ anno.

Se compro, senza la gogna della percentuale all'agenzia, dovrei privarmi di 120.000€ + notaio + mobili +piccola ristrutturazione = 135.000€
Mi restano 165.000€ al 6% =10.000€ - spese condominiali 1.500€ = 8.500€/12= 710€ mese per vivere!

Nel 2009 e 2010 ho invece speso 1.800 e 2.000€ mese, affitto compreso evitando vacanze, ristoranti, mignotte, ecc.), perchè tra cedole e plusvalenze ho guadagnato di più del 6%, mantenendo invariato il valore dei titoli!!!

Quest'anno invece ho già accumulato 16.000€ di perdite...

Adesso considerate anche che ho 50 anni sono disoccupato dal 2006 sono fisicamente debilitato e farmaco dipendente...cosa dite compro???

Comunque sappiate, che prima di crepare, voglio togliermi qualche soddisfazione, con la mazza da baseball...

Beatotrader ha detto...

ribadisco
non perdetevi i due commenti di sopra sull'analisi di COBRAF
che c'entra appieno

reincollo pezzo significativo

...........................

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale. Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :

1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli. Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi. Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60. Per cui senza i mutui non compra.

Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche

Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese. Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ? 2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso !

Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro. Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.

Pluto ha detto...

Ci sono dei fattori da prendere in considerazione di cui non ho letto: se uno paga un mutuo, anche prima della fine del pagamento può uscirne, rivendendo l' immobile con il mutuo: quanto ci tira fuori è variabile, ma di certo più di quello che ha pagato solo gli affitti e vuole cambiare appartamento.
E si, magari dopo 60 anni chi è in affitto ha più soldi in banca: ma il proprietario ha pure l' immobile.. e il denaro si sa.. arriva l' inflazione e 60.000 euro messi da parte ci si compra poi una bella roulotte usata.

Per finire... un poverino che fa un mutuo e per questo fa più fatica a tirare a campare di chi in affitto ha 2-400 euro in più al mese prima o poi avrà la casa sua senza mutuo: allora non dovrà pagare niente più mentre chi è in affitto pagherà fino alla morte.
Inoltre... quando una andrà in pensione se ora prende 1400 euro al mese poi ne prenderà circa 800-1000: se ora pagati 800 euro di affitto glie ne rimangono 600 con cui divertirsi e giustamente godersi la vita, poi da 800 di pensione ne pagherà sempre 800 e mangerà bacche e lumache al parco. Il proprietario invece avrà tutta la sua pensione e anzi: potendo affittare l' appartamento in città dove vive con metà dei soldi si prende in affitto una casetta al mare e se la spassa tutto l' anno con altri soldini in tasca!
Poi... mettere un chiodo in una casa d' altri è un investimento che pesa... abbellire la propria qualcosa che ripaga! Dove mettete la qualità della vita Nei due casi?

E non è certo da nulla dove si compra: nelle metropoli, più in centro possibile è il massimo: asseni circolari che MAI perderanno di valore anche nelle bolle di Spaggna e Irlanda!
E la qualità della vita: si esce da casa e c'è tutto: divertimenti, possibilità, lavoro, aici, belle fighe! Chi compra in campagna.. beh... scelta sua!

Beatotrader ha detto...

pluto
sul fatto che paghi l'affitto fino alla morte l'ho scritto e calcolato

qui non si sta dicendo di NON comprare casa in assoluto
MA SE HA SENSO FARLO ADESSO A QUESTE CONDIZIONI
con una forchetta affitto/mutuo su villetta da 1000 vs. 2500
e con case che hanno un rapporto valore casa/stipendio medio annuale di 10-15 anni
e dovrebbero averlo di 5....
;-)

speriamo che prima o poi le cose tornino normali
ovvero che guadagniamo di più in Italia
o che le case scendano o tutti e due
perchè arrivare in affitto a 90 anni non è il massimo
però mal che vada me ne vado in ospizio...

Anonimo ha detto...

Ormai gli ospizi costano come gli hotel, solo che lì,in hotel, non hai l'assistenza, beh! almeno hai il frigo bar.

daimon

Anonimo ha detto...

Qui dove abito io c'è un ospizio bellissimo, e dalle finestre si vede tutta la vallata fino alla rupe della Repubblica di San Marino... :-) Monica

Anonimo ha detto...

@housecrash

e se l'euro/lira2.0 crollano e resto con un pugno di mosche?
meglio avere almeno un tetto sopra la testa, no?

Mario

Anonimo ha detto...

@pluto

tu dici:

"se uno paga un mutuo, anche prima della fine del pagamento può uscirne, rivendendo l' immobile con il mutuo: quanto ci tira fuori è variabile, ma di certo più di quello che ha pagato solo gli affitti e vuole cambiare appartamento."

anche chi è in affitto può uscirne quando vuole e gli rimane il suo capitale liquido, SUBITO, senza doversi sottomettere al giudizio del mercato, che potrebbe anche essere impietoso.

Dici anche:

"E si, magari dopo 60 anni chi è in affitto ha più soldi in banca: ma il proprietario ha pure l' immobile.. e il denaro si sa.. arriva l' inflazione e 60.000 euro messi da parte ci si compra poi una bella roulotte usata."

Nessuno parla di stare in affitto a vita, ma solo finchè NON SUSSISTONO certi requisiti economici. L'inflazione? Le politiche monetarie EU sono inflation-targeted, quindi inflazione alta te la sogni. Inoltre, i rendimenti dei capitali sono influenzati in qualche modo dall'inflazione.

Inoltre, continui a porre la questione sul fatto di possedere e si capisce subito che ritieni carta straccia il denaro, mentre ritieni più sicuro avere immobili. Quando vuoi disfarti di un pò della carta straccia, fammi sapere che ti passo l'indirizzo (IBAN) del mio cassonetto ;)

Parli pure di godersi la vita: se non avessi letto bene, in affitto riesci a goderti durante la vita attiva immobili di gran lunga superiori di quelli che potresti goderti accendendo un mutuo. Io penso che si goda di più in età giovanile, che quando si è rincoioniti e ormai stanchi. Ma, si sa: ormai la medicina fa miracoli e magari fra 30 anni i 70-enni saranno più arzilli dei 40-enni.

Sta storia dei proprietari pensionati felici, mentre chi è in affitto sarà uno straccione è un altro dei luoghi comuni che BT ha dimenticato, secondo me, di elencare: io penso che il pensionato medio sarà un poveraccio a prescindere dal titolo che vanta sull'immobile in cui abita.

Il "MAI" dell'ultima frase la dice lunga su quanto siano basate su conoscenze specifiche tutte le tue affermazioni: gradirei spiegassi cosa ti permette di essere così perentorio.

housecrash

Anonimo ha detto...

Salve, volevo porre un altro caso per il quale c'è a parer mio ancora incertezza sulla convednienza o meno dell'affitto rispetto all'acquisto. Diciamo che percepisco uno stipendio lordo di 19K circa annui (1100 circa netti al mese) per qui se dovessi andare in affitto qui a Roma minimo dovrei sottrarre al mio salario 700 euro circa per non rifugiarmi in un monolocale. Detto ciò mi rimarrebbero 400 euro mensili ai quali si dovranno sottrarre ulteriori spese di condominio, bollette, benzina per andare al lavoro, cibo per vivere ecc. facendomi rimanere se tutto va bene con un potere di risparmio di (200 ?) a dir tanto... Ora con queste considerazioni a me non sembra di aver fatto un grande affare rimanendo in affitto per una ventina di anni anche in considerazione di avrere in deposito un piccolo cap. di 60K. Che ne pensate ? Cmq per dovere di cronaca al momento non ho necessità ne di comprare e ne di andare in affitto, la domanda precedente è mirata a cercar di capire se mi convenga o meno l'affitto rispetto al mutuo nel caso dovessi andarmene da casa ora.

alex870

Anonimo ha detto...

Bella discussione, la faccio spesso con amici per consigliare di vendere le seconde case, mentre sulle prime case in città sono più ottimista.

Aggiungo i seguenti fattori non ancora citati:

Pro affitto: l'immobilizzazione della ricchezza in una casa blocca la mobilità lavorativa e degli investimenti in maniera pesantissima. Rivendere è un suicidio dati i costi delle transazioni (notaio, agenzia, ecc)

Pro acquisto prima casa: non mi sento di dare per scontato un rendimento del 3% sui risparmi. Stanno per fallire banche e stati, la moneta puó essere svalutata del 50% (uscita dall'euro), mi sento più tranquillo investendo in un bene reale. Inoltre l'italiano medio sui soldi investiti non recupera neanche l'inflazione, grazie ai comsigli sbagliati di banche e poste e agli errori in proprio.

Il fatto che tutti gli italiani acquistino la prima casa è poi una sicurezza sul piano legislativo: sono più probabili mazzate sulle seconde case (che poi si riverberano sigli affitti), per una pura questione di mantenimento del consenso dei politici. La prima casa sarà salvaguardata da tutti i governi che vogliono durare più di qualche mese.

Saluti a tutti

Andrea

Anonimo ha detto...

@alex870

Come non puoi permetterti un affitto non puoi permetterti nemmeno un mutuo. Se hai 60k da parte, riesci a farci quei 200 EUR/mese che ti portano i 700 EUR di affitto a 500 EUR. Se fai un mutuo di 700 EUR/mese dopo aver dato il capitale (i 60k), ti tocca pagarli tutti e 700.

Scrivendo questo post mi viene in mente un'altra cosa: in realtà il giochino di stare in affitto pagandolo (tutto o in parte) con la rendita del capitale regge non solo finchè ci sono certi ratio, ma anche finchè il mercato tende al ribasso. Il discorso cambia se si è in una fase rialzista, cosa che si può assolutamente escludere al momento attuale ed anche per il breve termine.

Anonimo ha detto...

Bella discussione.
Anche io penso che i soldi siano carta straccia, che al momento opportuno qualcuno decide che non valgono più nulla, ma questo vale per azioni e qualsiasi bene che ci passa fra le mani, che ci volete fare, non siamo noi a comandare il gioco. Detto questo penso che sia giusto pensare che le case debbano essere trattate come asset. Il problema di questo post, e che Bassi continua a ripetere, è se sia conveniente o meno comprare casa ora con questi stipendi e questi prezzi degli immobili e aspettare tempi migliori nel frattempo pagando un affitto. Per tutti coloro che temono una iperinflazione, mi sento di dire che questo evento viene dopo una crisi di proporzioni colossali, solitamtamente a causa di un pompaggio esagerato di soldi da parte degli stati (diciamo come accade oggi con i vari salvataggi), la questione è che questi soldi non vengono fatti circolare ed è per quello che l'inflazione non si sente, se non sensibilmente. quindi io penso che prima ci debba essere un bel casino prima di vedere inflazione, e in quel momento di casino sarà bene avere il soldo, la carta piuttosto che un mutuo! Alla fine del casino ci saranno prezzi da discount per le case, perchè la gente cercherà di avere il soldo per poter mangiare e venderà le tanto care case a prezzi stracciati! Ipotizzando un poi, si potrebbe dire che succesivamente gli stati daramno soldi a cani e a porci per poter risollevare l'economia, e sarà quello il momento in cui l'iperinflazione arriverà e non ci saranno operai abbastanza per il lavoro che ci sarà da fare...questo è più o meno quello che è successo in Germania negli anni 20.
Concludendo, ragionate su quello che dice BEATO, perchè il mattone è un asset come gli altri, se si sbaglia la tempistica di acquisto si rischia di non aver ne soldi ne casa!

PS: la butto lì, in Giappone ci sono mutui di 100 anni...in una terra di terremoti fanno un mutuo di 100 anni, qulcuno mi può spiegare il motivo. grazie

AlberoBlu

Beatotrader ha detto...

e siamo quasi a 100 commenti...
è eviente anche da questo che in Italia si parla solo della Casa...:-)
Se mettevo come tema qualunque altro assets avremmo fatto 10 commenti massimo...:-)

Ribadisco anche l'osservazione che facevo stamattina....

................
tra parentesi con questa MANIA ITALIANA
(conosco Notai che ogni volta che hanno messo da parte 200mila euro si comprano un appartamento fino ad averne anche 20 e li lasciano vuoti...)
IMMOBILIZZA UN SACCO DI SOLDI E RISORSE ECONOMICHE DEL PAESE
Infatti abbiamo circa 6mila miliardi di patrimonio immobiliare privato....
Pensate se quei soldi li investissimo in ricerca, private equity, imprese innovative di giovani e se beccassimo uno Steve Jobs Italiano di 20 anni da finanziare....altro che l'appartamentino con le tendine di pizzo!
:-)
SIAMO ARCAICI!

Pluto ha detto...

@ housecrash:
viaggio molto per lavoro e conosco varie realtà: ovunque sia stato ho visto che gli immobili nei centri storici sono gli unici che pure di fronte allo scoppio della bolla immobiliare continuano a crescere di valore. Spagna, Germania, Ungheria, Polonia, Francia: valore in crescita a due cifre percentuali annue quando 10 Km oltre non si riesce a vendere al 40% del valore di acquisto. Perchè? Perchè questi investimenti sono gli unici sicuri e il mercato sa apprezzarli. Statitiche alla mano, perchè i miei risparmi li difendo e valorizzo così e i dati li ho e aggiornati.

Pensi davvero che un capitale liquido nei prossimi 24 mesi possa conservare almeno 2/3 del valore che ha oggi?
Già dire che tra due anni non avrà perso metà del suo valore mi sembra una previsione molto ottimistica purtroppo.

Per ora il denaro conserva il suo valore.. perchè dartelo? Ma per quanto? Il problema è nel prossimo futuro, non nel presente. Beato docet, no? E' ora che le persone intelligenti ne fanno qualcosa prima che sia troppo tardi. Di mio lo ho fatto e lo faccio. Anche per questo ormai in banca tengo solo il mio stipendio.

Poi è vero che gli immobili sono sopravvalutati: ma occasioni ce ne sono sempre, basta cercarle.
Per il resto.. l' immobile è una scommessa come ogni altra in questo periodo: nessuno sa che succederà e che casini ci saranno.
Magari elimineranno la proprietà privata o la ridistribuiranno e perderò tutto. Che ne so?
Di certo sono più protetto che con della carta custodita da gente che non riesce a garantirmela se non in base 1:50...
In bocca al lupo a tutti! :)

housecrash ha detto...

@pluto

Tu dici che giri per lavoro... ma chi ti dice che non lo faccia anche io?

Non me li scordo i miei colleghi greci a inizio 2009 che mi dicevano che non si erano mai visti calare gli immobili e che in economia è un concetto che non esiste.

E poi guarda un pò che ti succede

http://www.ekathimerini.com/4dcgi/_w_articles_wsite2_22994_23/08/2011_403306

http://www.ekathimerini.com/4dcgi/_w_articles_wsite2_28605_21/08/2011_403038

Oppure in Irlanda, dove anche le prime-locations cedono alla grande

http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2010-12-18/crollo-shrewsbury-road-081515.shtml

"Shrewsbury Road è il Parco della Vittoria di Dublino, la strada più ambita e più prestigiosa della capitale.

....

Nel 2008, quando la crisi era scoppiata e i prezzi immobiliari in Irlanda erano già scesi in media del 33%, Shrewsbury Road sembrava ancora resistere. Le poche ville sul mercato erano in vendita per prezzi tra i 25mila e i 55mila euro al metro quadro.
Adesso però la bolla è scoppiata anche qui. I prezzi sono crollati di almeno il 50% dai livelli del 2005 e in alcuni casi anche di tre quarti. «Il crollo più verticale è stato proprio al top del mercato – spiega Peter Kenny, associate director di Colliers international a Dublino –. E Shrewsbury Road era decisamente il top del mercato, l'epicentro del boom"

ma non solo

http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=Z4PQR&annart=2011&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43

Ma potrei continuare tranquillamente con Spagna ed altre nazioni extra EU (es.: Dubai) dove il mito del mattone che non cala/crolla mai ha mietuto migliaia di vittime facendole arrosto come polli.

In bocca al lupo a te ;)

Anonimo ha detto...

scusate la mia ignoranza in materia finanziaria, mio marito ha 46 anni ed è impiegato statale a 1700,00 euro compreso gli assegni familiari con due figli a carico, viviamo a Palermo in casa affittata a 500,00 euro. Ora mi chiedo, quando mio marito andrà in pensione ( forse non si sà con questo governo ), potrò continuare a pagarmi un affitto quando mio marito saraà pensionato? Grazie x un'eventuale risposta. Rachele

Pluto ha detto...

@ housecrash
beh, grazie per il link, ma lo sapevo fin da prima che le case messe all' asta delle banche te le porti a casa per una frazione del valore.. ma questo era vero anche prima della crisi.

Poi però confondi una cosa: le luxury houses (case a Mikonos col maggiordomo Minotauro che viene ogni mattina da Creta solo per farti le uova strapazzate, megaville da 150 milioni di euro con statue intarsiate in ossa di T-Rex, appartamenti sul cucuzzolo della torre Eiffel, attici dentro il Colosseo con spettacolo personale di magrebini mangiati dai leoni) che sono delle curiosity di moda e ora vanno ora no, con gli immobili di altissimo valore ma "normali", come un appartamento sugli Champs-Élysées o in ciascuna città quei luoghi centrali in cui la domanda ci sarà sempre: e finchè c' è una domanda maggiore dell' offerta il prezzo lo fa il venditore.
Nun c'è storia.
Poi certo.. c' è anche il timing.. se vuoi proprio vendere in giorno che viene fuori il black swan certo che la quotazione non è quella ottimale.. ma magari un paio di settimane in più a cercare un acquirete migliore.. no?

Crepi il lupo: ricambio di cuore!

housecrash ha detto...

Vedo che stringi ulteriormente il cerchio.... è un copione che conosco già.... e di solito si arriva alla propria palazzina o, nei casi più difficili, al proprio piano o appartamento.

La verità è che non c'è nessuna garanzia nemmeno per il pregio: basta nulla per essere smentiti anche domani stesso.

Buona notte

Pluto ha detto...

@ Rachele
Se tuo marito ha 46 anni penso lavorerà almeno un'altra ventina di anni (pure glie ne auguro un paio in più perchè, è doloroso dirlo, ma quando uno va in pensione poi invecchia subito e si lascia andare... lo avete visto tutti sui vostri genitori, no?)
Nel frattempo tante cose succederanno.. nessuno ha la sfera di cristallo ma può cercare di fare delle scelte che lo mettano al sicuro da alcuni scenari. Indovinare su quali lavorare è il fattore di successo, oltre alla volontà.

La previsione corrente è che possa prendere 2/3 dello stipendio, quindi avrete circa 1000 euro al mese netti col valore attuale.
Ovviamente non avrete più gli assegni familiari.
Questo sic stantibus rebus.. purtroppo le cose peggioreranno e proiezioni abbastanza realistiche parlano di 30-35% come valore della pensione sull' ultimo stipendio. Quindi circa 500 euro al mese sarà la possibile pensione di tuo marito.
Magari gli affitti diminuiranno.. ma comunque se vi basate solo su quella sarà dura.
Tu non lavori?

Anonimo ha detto...

No Pluto, purtroppo non lavoro, ho 42 anni e un figlio disabile di 22 anni di cui prendermi cura! Abbiamo tentato di cercare di aquistare una casa anche per nostro figlio, ma a Palermo ( e non capisco perchè ) il mercato immobiliare non scende, e le banche hanno stretto i lacci a concedere i mutui anche a quelli che una volta erano considerati "impiegati statali". Quindi, e forse non a torto, il mio caso è emblematico in questo post, chi è nella mia stessa condizione: impiegato statale con moglie e due figli a carico, senza anticipo x una misera casa da acquistare e a 16 anni dalla pensione ( Forse ? ), non posso acquistare casa ma non potrò neanche permettermi un affitto... allora andremo a vivere sotto i ponti? Forse in tutta Italia non sono l'unica!!!! Rachele

Luca Bologna ha detto...

Complimenti per il post indovinatissimo, e, devo dire, attesissimo! Il mio dubbio è il seguente: si parla da tempo del rischio di divisione dell'euro, qualora ciò avvenisse, chi avesse contratto un mutuo dopo il 2001 rischia forse, in caso di svalutazione dell' euro "piigs"
di vedersi aumentare la rata mensile, in quanto dovrebbe compensare la differenza con il "vecchio" euro? (cioè quello che usiamo attualmente, per intenderci)

Pluto ha detto...

@Rachele:
mi spiace che abbiate simili difficoltà.
Il mercato residenziale si ridimensionerà un po', ci conto, certo non in pieno centro ci saranno le maggiori differenze, ma altrove saranno sensibili!
Se riuscite a fare un mutuo valutate bene la possibilità del tasso fisso.
E tieni conto che molte cose cambieranno.. in bene e in male. E non è detto che sarà sempre la seconda! :)

Anonimo ha detto...

alla faccia della MacroEconomia... alla fine sono i dilemmi terra-terra che interessano maggiormente soprattutto quando non si sa come meglio salvare il ....
Concordo (e spero) che prima dell'iperinflazione (fra 2-3 anni?) ci sarà un bello "sciaquone" globale... (1 anno?). Complimenti a tutti.

Anonimo ha detto...

ma se anzichè ragionare a prezzi crescenti, compro oggi perchè domani costa di più, e magari compro ristrutturo e vendo tra 2 anni con X % di guadagno, prendessimo in considerazioen prezzi decrescenti? ovvero compro oggi e domani vale di meno?

e vale di meno sia perchè il reddito degli itlaini scende, sia perchè la popolazione tendenzialemnte non aumenta, sia perchè i costi di mantenimento salgono e per tutto quello che vi pare

guardate che i subprime usa sono andati all'aria perchè i mutui erano basati sull'idea storicamente fondata sull'ultimo ventenio, ovvero l'economia cresceva e i prezzi delle case pure .... poi sappiamo come è andata a finire

altro esempio l'immobiliare giapponese degli anni 80 ... mutui di durata tale da lasciarli in eredità ai pronipoti ... case di valore spaziale 1 mq a tokio costava come il pil dela grecia o giu di li .. si p visto come sono finiti per non svalutare le case e quindi i valori in attivo delle banche detentrici delle ipoteche sono ancora li ingessati da 20 anni

e qui si are un altro discorso, e concordo con Beato, i soldi immobilizzati in mattoni sono soldi sottratti alla crescita a meno che non decidiamo di lavorare tutti nell'immobiliare il paese con 50%/60% del nostro reddito dedicato al mattone non ce la fa a crescere

per chiarezza ho avuto l'infelice idea di comprare casa in contanti 20 anni fa (cazzate di gioventù perchè nel frattempo ho rinunciato a molte altre occasioni di investimento molto interessanti per mancanza di liquidità e per resistenza psicologica a prendere i soldi in prestito da una banca), oggi per smobilizzare l'investimento immobilizzato sto pensando di farci un mutuo e recuperare liquidità per investire in attività e in lavoro

che è come dire vado in affitto, restandome a casa mia, e prendo in prestito dei soldi ad un tasso certo

insomma senza casa di porpriretà si vive altrettanto bene

marcello

Claudia ha detto...

Buona giornata a tutti!
Ho letto qualcosa come 103 commenti? :)

La casa non si può considerare solo un asset come un altro o un bene rifugio, la casa, in affitto o in acquisto è una parte fondamentale della nostra vita, per questo interessa come argomento.
Sono d'accordissimo che sia meglio l'affitto del mutuo, al giorno d'oggi, con la Crisi in corso e il lavoro su cui non si può far affidamento.
E se non si riesce nemmeno a pagare l'affitto c'è una vecchia soluzione: riunirsi tra parenti, come era un tempo.
Io vedo un processo involutivo come conseguenza della Crisi: un ritorno graduale alle abitudini del passato, in cui lo stipendio si dedicava solo ai beni primari come casa, bollette e alimentazione.
L'oro che tutti ora comprano potrebbe servire, in futuro, a comprare la casa: più facile che salga il prezzo dell'oro piuttosto che scenda quello della casa.
La signora di Palermo insegna e, col dovuto rispetto perché anch'io ho origini siciliane, ma si parla di Palermo, non di Milano. ;)

Beatotrader ha detto...

sì Claudia, che la casa fosse identica ad un altro asset era un po' una provocazione per far riflettere e per rompere il falso mito
nella sua essenza la casa è un bisogno primario
mentre un BTP non lo è....;-)

però ormai anche la casa viene gestita e trattata come un assets finanziario dalla truppaglia che ci campa attorno e dalla solita finanza
e dunque anche noi dobbiamo adeguarci e trattarla come un assets almeno nella sua fase di acquisto: questo ci permette di ragionare meglio e di cercare di non farci inkiappettare da persone che ne approffitano della nostra predisposizione ancestrale per un tetto di proprietà...

Anonimo ha detto...

ti volevo segnalare un bello studio della BIS (è in allegato) dell'effetto dell'invecchiamento della popolazione sui prezzi delle case da qui a 40 anni. Se ci pensi gli anziani sono la fascia meno presente nelle transazioni immobiliari. Dopo i 55-60 anni è difficile trovare qualcuno che cambi casa (a meno che non sia la 2°, la 3°, ecc..) anche perchè difficilmente una banca riuscirebbe a finanziarti. Considerando inoltre che il 75% degli italiani vive in una casa di proprietà , le numerose case disabitate ed il trend demografico è difficile ipotizzare in futuro un mercato immobiliare vivace in Italia (salvo 2° e 3° casa, immobili di pregio o in centri storici, grandi centri abitati tipo milano e roma).

whisky minsky

Anonimo ha detto...

Cara Claudia, ma chi ci vuole tornare a vivere tutti insieme in famiglia????? Un volta si facevano scelte obbligate, non c'erano altre soluzioni soprattutto perchè proibite dal lato culturale, ma ora ci sono, e per quanto mi riguarda, se l'alternativa dovesse essere quella, preferirei pagare 70 anni di mutuo, al diavolo gli investimenti oculati, viva la libertà e la serenità, che non hanno prezzo. Saluti cordiali, bellissima discussione, complimenti a tutti. Monica

Beatotrader ha detto...

guarda he la famiglia allargata aveva degli enormi vantaggi
in primis la gestione della prole che adesso non sappiamo mai come gestire
c'inventiamo salti mortali
e spendiamo un sacco di soldi
e dunque ne facciamo uno solo...

Anonimo ha detto...

Sì, certo, prova a chiedere a tutte le donne che hanno fatto e allevato figli in una famiglia allargata del modello 60-70 anni fa se rifarebbero quello oppure un mutuo, e vedrai la risposta.... Monica

Beatotrader ha detto...

spiegati meglio
io ho vari riferimenti familiari e di amici
e non sono per nulla negativi
naturalmente come in tutte le cose i sono i pro ed i contro
ma forse la baby-sitter che te lo ficca 8 ore davanti alla TV mentre sta a telefono col ragazzo nicaraguense da casa tua è una soluzione che presenta qualche controindicazione...esattamente come la famiglia allargata....
:-)

Pensa che io sono sempre più vicino a formare un mini-villaggio multifamiliare con le famiglie dei miei più cari amici (7 famiglie)
in mezzo al verde e con aree comuni

housecrash ha detto...

Monica..... il mutuo te lo devi potere permettere, perchè se non puoi, hai 2 possibilità.... o dormi sotto i ponti o torni da mammà. E guarda che i mutui a 70 anni non esistono in Italia (la scadenza lunga è sicuramente per diluire il più possibile il debito e ridurre l'importo delle rate mensili): il massimo che puoi ottenere è un mutuo la cui durata è tale che se sommata all'età del mutuatario il risultato è minore o uguale a 75. In soldoni: se hai 46 anni (come mi sembra di ricordare) la durata massima che puoi ottenere è 29 anni.

Comunque.... una società ridotta a pensare che "compro casa così lascio qualcosa ai miei figli, debiti inclusi" comincia ad inquietarmi parecchio.... molto più della mentalità arcaica della casa ad ogni costo.

A chi parlava di Japan e del loro ventennio perduto..... hanno cominciato negli anni '80, quindi stanno approcciando un trentennio perduto. E noi stiamo intraprendendo lo stesso cammino (ormai è "qualche anno" che stiamo in stagnazione con tendenza alla recessione), però con una grossissima differenza: in Giappone si sono indebitati fino all'osso perchè hanno speso in infrastrutture (infatti hanno un paese modernissimo da questo punto di vista), in Italia cisiamo indebitati per foraggiare le pappatorie ed abbiamo una nazione decadente con l'aggravante che non possiamo re-indebitarci per cambiare nemmeno una balaustra.

Meditate gente, meditate

Claudia ha detto...

Cara Monica,
trova una donna dico una sola disposta ad andar a vivere con la suocera!
E' chiaro che se lo si fa, lo si fa costretti dal bisogno, ma il tuo ragionamento mi fa pensare che il problema dell'Italia, del resto lo si rileva anche dalla fatica che fanno i nostri politici per partorire la finanziaria, è che nessuno vuol rinunciare a niente.
Grazie tante, però!
Allora immagino come reagiresti se ti dicessi che, per aumentare i posti di lavoro in favore dei giovani, sarebbe auspicabile che le donne rinunciassero al loro: acquisito con anni di lotte.
Posti di lavoro INUTILI creati dal nulla per dare lavoro alle donne.
Io penso che bisogna riavvolgere un gomitolo che si è srotolato troppo, ma la chiave è cominciare ad abituarsi all'idea della rinuncia.

Beatotrader ha detto...

claudia
hai colto uno dei punti fondamentali
qui nessuno vuole rinunciare a nulla
vecchi
giovani
donne
bambini
dipendenti
liberi professionisti
politici
statali
etc etc

è il punto fondamentale

Beatotrader ha detto...

in tempi di crisi epocali
saltano molti schemi consolidati
bisogna essere molto elastici, flessibili ed adattivi
e poi non è detto che non si starà MEGLIO di prima...

Anonimo ha detto...

"E' meglio un tozzo di pane secco con la pace, che una casa piena di carni con la discordia" proverbi 17:1 Rachele

Anonimo ha detto...

Alla faccia, è ben diverso mettere insieme le famiglie dei tuoi più cari amici e stare tutti insieme allegramente dal convivere con sorelle, fratelli, mamme, papà, suoceri, cognate e chi più ne ha ne metta. Tra amici c'è un rapporto di parità e ci si sceglie, tra parenti ci sono purtroppo spesso rapporti patologici, gerarchici, e non ci si sceglie, la "famigliarità" raramente significa mutuo aiuto e sostegno, magari un pochino, ma di più molto spesso è sinonimo di rapporti di forza e paranoici. Insomma, parenti serpenti ... :-) .... ma a parte gli scherzi, scegliersi, non essere obbligati a stare insieme per forza, è importante, evita il sopravvenire di meccanismi malati nei rapporti, anche tra marito e moglie.... :-) ... almeno così penso io!! Stefano, se entro domani non metti il semaforo verde mi metto in sciopero, ormai le tue pubblicità le so tutte a memoria. Almeno cambiale!! L'unica nuova che hai messo su è quella di immobiliare.it, proprio tu che dici di non comprare, a me che invece sono una maniaca dell'acquisto quando clicco e mi si apre la videata dei campi di ricerca mi viene voglia subito di inserire dati e di cominciare a cercare.... Monica

Matteo ha detto...

eh si è proprio la rinuncia a qualche privilegio il punto cruciale.
io sono sempre più convinto che i media ci hanno rincoglionito per bene, con il consumismo sopra tutto e di pari passo la cultura generale si è abbassata notevolmente.
ma una persona come fa a rinunciare a una cosa se non sa il perchè????????????
manca consapevolezza di quello che è successo e sta succedendo

Anonimo ha detto...

Claudia
faccio molta fatica a capire di cosa stai parlando. Io vengo da una famiglia nella quale le donne hanno fatto le operaie e le maestre, oppure gestito negozi di alimentari, mia madre era impiegata dell'anagrafe, dava i certificati e faceva le carte di identità. Quali sarebbero i lavori inventati???
Monica

Anonimo ha detto...

Scusate se non leggo tutti i post ma non ho molto tempo e vorrei solo scrivere un paio di pensieri come altri spunti di discussione.
La maggior parte di quelli che conosco pagano il 30/35% di mutuo, il resto glie lo danno cash i genitori... E' chiaro che una casa bisogna permettersela.
La maggior parte di quelli che conosco non sarebbero in grado di risparmiare ciò che pagano di mutuo. La propensione al risparmio cozza con la propensione al consumo: i nostri genitori/nonni, quelli usciti dalla guerra intendo, sono degli abilissimi risparmiatori, la nostra generazione è cresciuta a suon di marketing sfrenato e purtroppo molte persone non si rendono conto di ciò che potrebbero risparmiare e spendono troppo in cose totalmente inutili. Troppo ma non quello che devono pagare di mutuo, che non si può toccare!
Io ero un imprenditore negli anni 90. Grazie all'euro oggi sono un dipendente pubblico e vi lascio immaginare quanto alto sia il mio stipendio. Nel periodo di "transizione" ho passato momenti in cui non avevo i soldi per fare la spesa, e ho capito davvero cosa significa il termine consumismo".
Per quanto riguarda i conti, mi permetto una piccola correzione. Zona S. Paolo a TO: il mio alloggio vale poco più di 400k e per affittarlo mi hanno proposto 1.800 euro/mese (spese incluse). Cifre sicure, perché ho avuto una proposta di affitto.
Ultimo pensiero: cosa intendete con "spese di ristrutturazione"?? C'è che si rifà il bagno ogni 3 anni ma non è che sia così necessario... E poi distinguiamo tra un condominio e una casa indipendente (la casa indipendente ci arriva di sicuro alle cifre che avete detto voi, ma un alloggio in un condominio medio/grande non credo proprio...).
Grazie e scusate la lungaggine...

Claudia ha detto...

Cara Monica,
i lavori di cui parli tu esistevano già, ma prima li occupavano gli uomini.
Quando le donne sono andate a lavorare, oltre a togliere posti di lavoro agli uomini hanno contribuito, come dicevo, a creare posti di lavoro di cui prima si faceva a meno: posti diretti come quelli delle baby sitter, delle badanti, delle colf...tutte quelle persone che devono sostituire in parte il lavoro casalingo delle donne che lavorano.
E posti di lavoro indiretti. Sono questi quelli che tu "non vedi".
Sono i posti di lavoro in tutte quelle attività commerciali che prima non esistevano perché con un solo stipendio non c'era bisogno di inventare dei modi per spendere il secondo.
Prendi solo le rosticcerie: stanno in piedi perché ci comprano le donne che escono trafelate dal lavoro, ma delle rosticcerie, sennò, potremmo benissimo farne a meno.
Delle pizzerie in cui le persone vanno il venerdì sera pure, ecc. ecc.
Adesso che i posti di lavoro ci sono è difficile tornare indietro, per questo abolire le province è difficile, perché in prospettiva vorrà dire abolire posti di lavoro.
E' questa la difficoltà: tagliare quelli che sembrano sprechi significa tagliare posti di lavoro.

Rachetto ha detto...

Buongiorno trovo questo thread molto interessante.
Racconto la mia esperienza:
vivo a Torino in una casa in zona crocetta di 140 mq valore almeno 500.000 e pago un affitto di € 750,00 + spese.
Ho 2 alloggi di proprietà che sono a reddito con queste caratteristiche:
30 mq zona lingotto € 450,00 comprato e arredato con € 67.000
45 mq zona cit turin € 600,00 comprato e arredato con € 90.000
Conclusioni: pensavo già da qualche anno che nella mia città conviene stare in affitto in un bel appartemento e investire nei piccoli appartamenti che proporzionalmente rendono molto di più.
Inoltre ho 2 figli piccoli e ora una casa grande mi è utile quando cresceranno una casa così grande sarebbe solo una rogna, magari pagata ad un prezzo salato e difficile da dismettere.
Quindi potrò andare in altra casa con tutta la libertà che voglio.
Ovviamente se mi capita un immobile che reputo sia un affare ho la mia liquidità libera e sono finanziariamente libero da impegni per poter accedere al credito.
Complimenti all'mministratore per il Blog che ho da poco conosciuto e reputo molto utile.
Rachetto

Anonimo ha detto...

Anonimo ha scritto... "E' meglio un tozzo di pane..."

Ah, bè, se andiamo sui detti è vero anche che:

"E' meglio avere le braghe rotte nel cu.o che il cu.o rotto nelle braghe" manuale arcigay pag 69

Beatotrader ha detto...

caro testa di cocomero
sei stato bannato
ti avevo ammonito
e urtroppo non ho molto tempo da perdere

Beatotrader ha detto...

caro Rachetto
sei in una situazione similissima alla mia
e concordo al 100% con la tua scelta e con le tue considerazioni
anche perchè sono identiche alle mie...:-)

Grazie per i complimenti sul Blog
e ricorda che i Blog se ritenuti utili e belli
ANDREBBERO SOSTENUTI ATTIVAMENTE
CON UNA DONAZIONE
OD INTERAGENDO CON LE PUBBLICITA'
ciao

Anonimo ha detto...

Stefano, mi rendo conto che stiamo andando fuori tema, quindi se vuoi cestinami pure che non mi offendo.

Claudia
ho capito quello che vuoi dire, ma non credo che la soluzione possa essere quella di tornare indietro di cent'anni, bensì quella di andare avanti trovando le soluzioni giuste. Magari partendo dal presupposto che ogni essere umano, uomo o donna, bianco o nero, ha diritto ad avere l'opportunità di essere libero e di bastare a se stesso se lo desidera. Cosa dobbiamo fare, obbligare di nuovo le donne a sposarsi per avere qualcuno che le mantiene?
A questo proposito, e riguardo anche al discorso dell'abolizione delle Province, ti faccio per esempio presente questo. Io sono una dipendente pubblica, faccio un normale lavoro impiegatizio di tipo specializzato (laureata in legge), e guadagno mica molto, sui 1300-1400 euro al mese. Almeno la metà di miei colleghi di ufficio sono medici (settore sanità di una regione), svolgono un lavoro impiegatizio nei contenuti analogo al mio, ma per il loro inquadramento percepiscono uno stipendio almeno di 4 volte tanto. Almeno la metà di coloro che si pensionano escono dalla porta ed entrano dalla finestra, ripigliati da amici ancora in servizio con contratti di consulenza, che durano anche decine di anni. Detto questo, e considerando che l'abolizione delle Province se mai verrà fatta farà transitare le competenze e il personale su altri enti, di cosa stiamo parlando? L'unica strada sensata per ridurre la spesa pubblica legata all'apparato è quella di ridefinire le retribuzioni in maniera equa, vent'anni fa la forbice stipendiale tra la prima categoria di accesso e la dirigenza era approssimativamente di 1 a 4, ora è di 1 a 20, a fronte di una responsabilità dirigenziale praticamente inesistente. Fra l'altro, dove lavoro io i dirigenti sono più degli impiegati, alla faccia dell'abolizione delle Province. Tu sogni se pensi che l'abolizione delle Province possa portare alla eliminazione dei posti di lavoro dell'apparato. La resistenza per il momento è dovuta solo al fatto che i politici interessati non hanno intenzione di mollare la poltrona e la sfera di afferenza che si sono costruiti per passare ad un'altra.
Monica

Beatotrader ha detto...

per carità monica
io cestino solo i maleducati strafottenti come testa di cocomero
continuate pure che è discussione interessantissima
e di case e muti e affiti abbiamo già prodotto un record di 120 commenti...;-)

ale.com ha detto...

non ho letto tutti i commenti e quindi non so se l'ha gia' scritto qualcuno ma c'e' un "piccolo" dettaglio del quale nel secondo commento con i conti non si e' tenuto conto, l'inflazione:
tra 20 anni io continuero' a pagare 1000 euro di mutuo, "tu" in affitto pagherai ancora 500? probabilmente no, ne pagherai 1000 se va bene, e fra 30 anni quando io paghero' solo la manutenzione, tu ne pagherai 1500

se poi "stai" comprando una casa al 30% in piu' del suo valore e' un altro discorso, ma son cavoli "tuoi"!

housecrash ha detto...

Ale.com.... i canoni di affitto con la cedolare secca non si aggiornano. Io ad esempio sto fruendo di un contratto a canone fermo per 8 anni a partire da questo mese.

diopside ha detto...

molto interessante Beatotrader , ma il problema per me per esempio è stato altro :
in 10 anni di affitto non sono mai riuscito a mettere da parte una cicca ....sono tre anni che ho comprato con mutuo al 120% variabile e sono pure riuscito a risparmiare 10ml euro .....strano vero ?
Credo che la casa abbia un valore aggiuntivo (chiaro prima casa) che va oltre il calcolo matematico......

Beatotrader ha detto...

ALE.COM
E se fai un tasso variabile come stanno facendo tutti allettati dai tassi bassi e poi ti sale l'inflazione ed il costo del denaro ri sale al 4%...che succede alla rata del tuo mutuo...

Inoltre siamo sicuri che non ci sarà deflazione piuttosto che inflazione?

infine: si sta parlando che ADESSO non conviene
non si sta dicendo di NON comprare casa per il prossimi 50 anni...;-)

Beatotrader ha detto...

diopside
quello che mi racconti non ha senso
non capisco....
la forchetta mutuo/affitto per la stessa casa dello stesso valore è notevole
dipende dalla città dal tipo di casa, dal tipo di mutuo
ma mediamente
su una casa di circa 200mila euro
l'affitto è circa 500-600 euro
mentre un mutuo di 150mila su 200mila a tasso fisso (il variabile è una scommessa finanziaria nel tempo a carico tuo....)
costra 850 al mese + 125 euro di mancato investimento dei 50mila + 200 medi di spese di proprietà = quasi 1200 euro al mese
dunque 500 contro 120
700 euro di differenza....al mese....

come fai ad affermare ciò che affermi?
Hai forse fatto un mutuo al 10% del valore della casa?
o che soi io....

housecrash ha detto...

@diopside

La casa è un'entità inanimata e non risparmia i soldi per te. Affinchè si possano effettuare al meglio certe operazioni si deve avere disciplina finanziaria.

Io in 10 anni di affitto ho messo da parte una media di 18k-20k l'anno e a casa mia entrano 2 stipendi che sommati fanno 2 stipendi medi e ci sono le normalissime spese di una famiglia di 3 (quasi 4 persone) senza farsi mancare nulla, nè l'indispensabile nè il faceto (senza esagerare ovviamente).

La capacità di risparmio è una qualità intrinseca alle persone, non all'oggetto. Chissà... magari faccio un mutuo e non mi rimane più un EUR ogni mese.

Ad ogni modo, potrei dirti che dal mio punto di vista non ho soggezione psicologica rispetto alle banche e che mi farei meno scrupoli ad essere in mora con loro che con le persone.

Anonimo ha detto...

Anonimo ha detto ad...
@alex870

Come non puoi permetterti un affitto non puoi permetterti nemmeno un mutuo. Se hai 60k da parte, riesci a farci quei 200 EUR/mese che ti portano i 700 EUR di affitto a 500 EUR. Se fai un mutuo di 700 EUR/mese dopo aver dato il capitale (i 60k), ti tocca pagarli tutti e 700.

Scrivendo questo post mi viene in mente un'altra cosa: in realtà il giochino di stare in affitto pagandolo (tutto o in parte) con la rendita del capitale regge non solo finchè ci sono certi ratio, ma anche finchè il mercato tende al ribasso. Il discorso cambia se si è in una fase rialzista, cosa che si può assolutamente escludere al momento attuale ed anche per il breve termine.

---------------------------------

alex870 risponde...

Il discorso di non poter mermettersi un affitto perchè non ci si può permettere un mutuo lascia il tempo che trova perchè ovviamente se mi ritrovassi obbligato a fare una delle due scelte mi troverei costretto a decidere per l'uno o per l'altro. Va da se che se decido per l'affitto farò una vita di stenti per pagare minimo quelle 600 euro al mese e alla fine non mi ritroverò nulla mentre se decido per il mutuo pagherò le stesse 600 o al massimo 700 euro per un bilocale da 45/50 mq in zone non centrali avendo la possibilità dopo un certo numero di anni di non avere più quella uscita mensile. Ovviamente il paragone affitto/mutuo è basato su tipologie d'appartamento identiche.

Questo per dire che a mio modesto parerere chi si trova nella condizione di dover decidere se andare in affitto o comprare avendo a disposizione un piccolissimo capitale e non avendo un salario mensile adeguato (basso potere di risparmio) gli conviene comprare. O sbaglio ?

alex870

Beatotrader ha detto...

io in Italia per ora non compro una cippa
troppo caro
A breve partirà il progetto Valkiria
ovvero comprare mono o bi-locali a Berlino a 70mila euro con rendita netta di affitto intorno ai 400 al mese od anche più
meglio no? :-)
Ne compri tre a Berlino
e stai qui in affitto in villa con piscina
inoltre magari si rivalutano del 50% in 5 anni (visto i livelli di prezzo infimi)
e se salta l'euro ed i tuoi soldi in Italia si svalutano del 40%
ti vendi una casetta a Berlino che ti pagano in new marchi rivalutati del 50%...:-)

sveglia ragazzi
on la Crisi bisogna essere elastici e rompere i vecchi schemi
se si sta GLOBALIZZANDO tutto, industria etc
perchè NON GLOBALIZZARE L'ALLOCAZIONE DEL RISPARMIO???
SVEGLIA!
uscite dagli schemi

Anonimo ha detto...

io in Italia per ora non compro una cippa
troppo caro
A breve partirà il progetto Valkiria
ovvero comprare mono o bi-locali a Berlino a 70mila euro con rendita netta di affitto intorno ai 400 al mese od anche più
meglio no? :-)
Ne compri tre a Berlino
e stai qui in affitto in villa con piscina
inoltre magari si rivalutano del 50% in 5 anni (visto i livelli di prezzo infimi)
e se salta l'euro ed i tuoi soldi in Italia si svalutano del 40%
ti vendi una casetta a Berlino che ti pagano in new marchi rivalutati del 50%...:-)

sveglia ragazzi
on la Crisi bisogna essere elastici e rompere i vecchi schemi
se si sta GLOBALIZZANDO tutto, industria etc
perchè NON GLOBALIZZARE L'ALLOCAZIONE DEL RISPARMIO???
SVEGLIA!
uscite dagli schemi

-------------------------------

alex870 risponde...

Beatotrader tu la fai facile ma penso che sottosotto lo sai bene che un operazione del genere non è alla portata di tutti, primo perchè non si conosce la lingua, secondo perchè ci si dovrebbe recare spesso in loco, terzo perchè un cristiano che ha lavoro qui in Italia difficilmente troverebbe il tempo da dedicare alla Germania (tu forse ci lavori con gli investimenti finanziari) quarto perchè penso che come qui in Italia, anche la Germania avrà le sue problematiche sul campo immobiliare dato che io sono sempre stato del parere e fin ora non mi sono mai smentito, che non è sempre oro quello che luccica.

alex870

Anonimo ha detto...

bel blog ho perso alcune ore della mia vita ma me lo sono letto tutto. Ho imparato qualcosa, da quello che dici te non conviene comprare grandi case ma piccole.
Ripresentando il caso di Roma e dei prezzi folli che hanno sia affitti che il prezzo di vendita, nel caso di piccoli locali l acquisto anche in questo momento e' un buon investimento? o mi conviene dargli 500 euro al mese per 20mq barra buco? a fronte di un investimento di 60k-70k?
questo te lo chiedo perche non ho capito bene come calcoli le varie spese che ha il mutuo e i suoi annessi che per me sono totalmente estranei
Gabriele

Beatotrader ha detto...

x alex870

io
come Dimostra il mio Blog
NON PARLO MAI A VANVERA
ma solo se sono ben documentato

PER ADESSO SONO solo IN FASE ESPLORATIVA
sul progetto valkiria....
e vi davo un assaggio

I PRESUPPOSTI CHE HO RACCOLTO SONO OTTIMI
ed un 70mq che a Berlino che costa 60mila-70mila non è oro che luccica....;-)
Tanto se la cosa avrà sviluppi vi farò sapere per filo e per segno
la lingua non c'entra nulla e nemmeno recarsi in loco
è tutto facilissimo
se trovi l'intermediario giusto

vi farò sapere

Beatotrader ha detto...

gabrieleeee
Berlinooo
Sidney
Norvegia
Singapore
Vancouver
Basta solo Italia...
I tempi cambiano
come dicevo

sveglia ragazzi
con la Crisi bisogna essere elastici e rompere i vecchi schemi
se si sta GLOBALIZZANDO tutto, industria etc
perchè NON GLOBALIZZARE L'ALLOCAZIONE DEL RISPARMIO???
SVEGLIA!
uscite dagli schemi

non possiamo più permtterci di essere provinciali
anche se siamo pesci piccoli

Luca ha detto...

...mi ero quasi perso questo articolo e tutti i relativi post... e dire che la casa e' sempre stato un mio pallino!!!
Comunque a questo punto vorrei dare il mio contributo al dibattito e descrivere la mia esperienza.
Come Stefano sa, io non vivo piu' in Italia, ma ad Orlando in Florida.
Ho recentemente comprato casa...3 stanze, 3 bagni, garage doppio, cortiletto e patio a $84500, meno di euro 60.000.
Attualmente pago molto meno di mutuo che quanto pagavo in affitto!!! Risparmio circa $300 al mese... e il mutuo e' a 15 anni, che anzi con una piccola aggiunta che faccio ogni mese durera' meno di 12.
Ovviamente Orlando non e' Roma. E qui poi c'e' un altro problema. Le spese di proprieta' di una casa sono molto maggiori. Infatti devo pagare oltre al mutuo, l'HOA (l'equivalente del condominio) di circa $250 al mese. Certo, questo per coprire le spese della piscina, dei campi da tennis, del parco giochi per i bimbi, dei gazebo, dei laghetti e di tutti i giardinetti comuni.
Inoltre ci sono da pagare le tasse sulle proprieta' che si aggirano attorno al 2% del valore all'anno, quindi sono circa altri $150 al mese. Alla fine ogni mese ho $400 di spese/tasse a fondo perduto. Il mutuo e' di circa $550, quindi mensilmente siamo intorno ai $950.
A Roma, con euro 660 (il cambio attuale di $950) mi ci potrei permettere un monolocale in affitto fuori dal gra.

La realta' che vedo comunque dai miei coetanei/amici/parenti a Roma, non e' la scelta tra mutuo o affitto cosi' risparmio. E' affitto senza risparmio perche' e' l'unica cosa che con gli stipendi da terzo mondo italiani uno si puo' permettere almeno per persone della mia generazioni (ho 36 anni). Le uniche persone che si sono comprati casa sono coloro ai quali i genitori hanno regalato una casa o hanno dato tantissimi soldi di anticipo. Se uno parte da zero, almeno a Roma, il dilemma su acquisto o affitto non esiste!!!!Nessun giovane (con lavori normali) puo' permettersi di comprare!
E non parliamo di chi poi magari ha famiglia con 2 o 3 figli e non puo' certo vivere in 40mq...io penso che tutto questo sia scandaloso.
Ripeto il dilemma tra affitto/mutuo se lo pone chi finanziariamente ha delle disponibilita' e deve decidere come allocarle al meglio.
Vabbe'...a chi e' interessato mando il link alla mia casetta...cosi' magari convinco qualcuno ad emigrare!!!! :)))
Un saluto dalla Florida
Luca_FL

PS: Beato...potresti mandarmi qualche informazione in piu' sul progetto Valkiria? Potrei essere interessato!

Beatotrader ha detto...

Caro Luca
il progetto Valkiria è solo in stato embrionale
mi sto documentando
sto raccogliendo i dati e sto facendo incontri
quando sarà pronto vi farò sapere
o meglio
prima lo farò SAPERE AI MIEI SOSTENITORI ATTIVI che devono avere i loro meritati vantaggi
E NON AI LETTORI PARASSITARI

a presto
un cordiale saluto

Matteo ha detto...

Luca 2 anni fa sono stato in california e a san diego zona la jolla vendevano case bellissime e grandissime a picco sul mare con una vista spettacolare a 100.000$ e non mi davo pace sul fatto che in italia, nel mio caso in un paesotto X, un buco (ma buco buco) costa 100.000 euro!! ma perchè???
poi Beato parla di case a Berlino (!!!) a 60/70mila euro mono/bilocali ....di nuovo, ma perchè in italia.......
A Berlino ci sono andato a novembre ed è una città bellissima, anzi fantascentifica, pulita, con una qualità dei servizi che in italia arriveranno nel prossimo millennio e poi sono tedeschi! più il tempo passa e più questa italia mi sta stretta!

housecrash ha detto...

@alex870

sai meglio di me che con 700 EUR/mese di mutuo non ci prendi ciò che prendi in affitto.

Nella zona di tuo riferimento (ci conosciamo da FOL), prima che io trovassi dove mi sono trasferito da pochi giorni, stavo per chiudere per un 80mq calpestabili a 750 EUR (altezza McDonald's su V. Casal del marmo per intenderci) in cedolare secca 4+4. Roba simile la vedi fuori in vetrina a 240k: dimmi quanto ti viene di mutuo per 190k (80%). Poi, dai 750 EUR/mese di cui sopra, toglici 2k circa di rendimento dei 50k che useresti come anticipo e vedi che sei sceso a 600 EUR/mese.

Adesso confronta questi 600 EUR con la rata del mutuo e dimmi ancora se ti conviene tenerti i 50k e cercare di accumulare altri soldi (non ci credo che non resta nulla dopo le spese abiatative: se così fosse restate a casa dai genitori che è meglio, lo dico per il vostro bene) per affrontare meglio l'acquisto quando si sarà più solidi economicamente e quando la falce di questa crisi avrà mietuto un pò i prezzi.

@Beato Trader
Occhio... la Germania (soprattutto Berlino) l'hanno sputtanata i romani.... 10 anni fa sì che era un affare, adesso un pò meno... anche se in confronto all'Italia sono ancora un bel pò indietro

Anonimo ha detto...

Complimenti a tutti per la discussione!

C'è un argomento che è stato finora solo sfiorato, ma ritengo in futuro sarà sempre più importante: la flessibilità lavorativa e la collegata mobilità territoriale.

Sono finiti i tempi dell'occupazione "fino alla pensione" (quel poco che ci daranno ...), dobbiamo organizzarci mentalmente ed economicamente per cogliere le opportunità che si presenteranno e cambiare azienda, lavoro e territorio.
Comprare casa ADESSO (o averla da poco comprata) è una palla al piede, tra l'altro strapagata. Un errore non solo finanziario, ma proprio contrario a come sta andando il mondo.
Ti vincoli ad un territorio, calcoli la rata del mutuo su un reddito che dal mese prossimo potrebbe essere diverso, spesso hai dilapidato tutti i tuoi risparmi, perdi occasioni di lavoro perché sono lontane e vendere casa "non conviene" ...

Decisamente meglio risparmiare quanto possibile e procurarsi qualche pratico baule per trasportare i ricordi di famiglia, come hanno fatto i nostri antenati per secoli.
E se proprio ti scappa di comprare, comprare piccolo e facile da rivendere (o affittare).

Beatotrader ha detto...

sì housecrash
lo so che anche Berlino sta salendo
ma io non compro per fare il mega investimento remunerativo
ma come alternativa all'oro fisico, al bund stracaro od alla Norvegia di difficle accesso

ed ha senso
su vari livelli
non è un investimento immobiliare speculativo
ma un bene rifugio meglio di altri

ciao

e ribadisco

sveglia ragazzi
con la Crisi bisogna essere elastici e rompere i vecchi schemi
se si sta GLOBALIZZANDO tutto, industria etc
perchè NON GLOBALIZZARE L'ALLOCAZIONE DEL RISPARMIO???
SVEGLIA!
uscite dagli schemi

ale.com ha detto...

@housecrash: non si aggiornano per 8 anni, ma al nono fanno un salto da paura. di sicuro, tra 25 anni non pagherai quello che paghi oggi. Tra l'altro, con la cedolare secca al 28% prevedo un sacco di abbandoni della stessa, anche prima di quegli 8 anni (fossi in te, non farei affidamento sull'avere 8 anni a canone bloccato).
@beatotrader: il tasso variabile introduce una complessita' ulteriore, ed e' un fattore di rischio difficilmente calcolabile a priori, quindi per fare questi calcoli (se li vogliamo slegare il piu' possibile dalla propensione al rischio) mi baserei su un tasso fisso. Il tuo discorso dice che /ora/ non vale la pena comprare, ma per sostenere la tua tesi infili 170.000 euro di affitto in 25 anni, per una media di neanche 570 euro (partendo da 500) e confrontandolo con un appartamento che ne costa 1100 al mese di mutuo. Senza considerare le agevolazioni per acquisto e risanamento della prima casa. Ad esempio a me l'ente pubblico "regala" quasi 40.000 euro, piu' il 19% degli interessi del mutuo (fino a un massimo di 5-600 euro l'anno).
Io non sostengo che l'acquisto sia la scelta giusta per tutti, ma che tu abbia fatto alcuni errori nella tua analisi (che, ripeto, non so se hai corretto scendendo nei commenti).

Beatotrader ha detto...

ma ci tenete proprio tanto ad impiccarvi per comprare una casa stra-cara in un paese in continuo declino economico e malgovernato da decenni?
comprereste una casa stracara in Grecia od in Portogallo impiccandovi con un mutuo?

Svegliatevi
in un mondo globalizzato anche gli investimenti ed i risparmi vanno globalizzati
comprate casa a Berlino od a Singapore
mettetela a rendita in affitto
e poi con i proventi ed una piccola aggiunta affittatevi una casa stra-figa qui in Italia dove abitate e lavorate....
semlice no? ;-)
Uscire dagli schemiiiiii vecchiiiii che non valgono piùùùù

Anonimo ha detto...

<<"ale.com ha detto...

@housecrash: non si aggiornano per 8 anni, ma al nono fanno un salto da paura. di sicuro, tra 25 anni non pagherai quello che paghi oggi. Tra l'altro, con la cedolare secca al 28% prevedo un sacco di abbandoni della stessa, anche prima di quegli 8 anni (fossi in te, non farei affidamento sull'avere 8 anni a canone bloccato).">>

ciao Ale.com ti rispondo io se housecrash permette :-)
Ma su cosa basi l'assunto che tra 8 anni il canone per forza deve alzarsi? i proprietari che hanno scelto la cedolare secca si ritrovano dei vantaggi fiscali notevoli (a seconda del reddito) rispetto a chi non la applica per cui il fatto di rinunciare all'aggiornamento istat del canone mi sembra il minimo per non squilibrare troppo la cosa a favore dei proprietari. Poi prevedi scenari inflattivi tali da giustificare degli aumenti così consistenti o prevedi una nuova orgia speculativa sul mattone? penso che l'inflazione almeno nel breve-medio termine non sarà un problema anzi penso esattamente il contrario (se si avverano i presagi di una nuova recessione globale) quindi avere un "mutuo" in un contesto generale di stagnazione/deflazione non è il massimo (redditi in calo vs debito costante) mentre l'affitto ti da la giusta flessibilità, poi se dopo 8 anni il proprietario sbrocca e ti vuole raddoppiare la pigione fai sempre in tempo a salutarlo, ma se perdi il lavoro o il tuo reddito diminuisce cosa racconti alla tua banca..?

PS: e poi chi ci dice che le agevolazioni fiscali sui mutui resteranno tali? se non ho capito male nel 2013 rischiano una sforbiciata del 20% insieme a tutte le altre detrazioni..

Franco

Beatotrader ha detto...

aggiungo che il canone dell'affitto è collegato al valore della casa
e visto che come minimo i prezzi delle case in Italia non saliranno o scenderanno...
il rischio è piuttosto il contrario: bloccarsi adesso con un canone troppo alto
ma si può sempre contrattare col padrone di casa minacciandolo che te ne vai
e se sei un buon inquilino lo sconto te lo fa di certo e si rifà il contratto

housecrash ha detto...

@ale.com:
- la cedolare secca è al 19% (è un 6+2) e non al 28%. Per un x+4 sarebbe del 21%;
- il mio canone è bloccato per 8 anni (anzi, volendo lo sarebbe anche per i rinnovi successivi) ed è pure il 30% al di sotto di quelli di mercato: questi sono i vantaggi che si hanno da "locatario AAA", visto che l'inquilino precedente era un moroso incallito. Prova a dire alla banca che sei un mutuatario puntuale nei pagamenti e vediamo se ottieni lo sconto del 30% sulla rata;
- se sale l'inflazione si alzano i rendimenti sul mio capitale, si abbassa la capacità di spesa di tutti, gli inquilini cominciano ad avere difficoltà ed il mercato si riempie di immobili in affitto a bassi prezzi. Idem per gli immobili in vendita: se hai meno potere di acquisto per il pane e la pasta, col cavolo che puoi comprarti un immobile a prezzi aumentati, quando non ci riuscivi ieri. Non c'è niente da fare: non si capisce che siamo in uno scenario recessivo e che non c'è più trippa per gatti;
- concordo con Franco in tutto ciò che ha detto.

@Beatotrader: semplicemente BRAVO

Anonimo ha detto...

aggiungo che in Italia nessuno considera il rischio di ritrovarsi in "negative equitity" cioè avere un mutuo da pagare superiore al valore della casa acquistata, cosa che non è campata in aria visto che nei post su c'è gente che si indebiterebbe anche per 70 anni per comprarsi una casa a qualunque prezzo.. cosa può succedere nell'arco di una vita nessuno lo sa, e di certo comprare casa al top del mercato dopo una speculazione mai vista in questo Paese, è da suicidio finanziario! se per qualunque sciagurato motivo che può capitarti nell'arco dei 30/40 anni di mutuo, la devi rimettere in vendita non ci racimoli neanche i soldi per estinguere il debito! Nel contesto economico in cui ci troviamo penso che non si raggiungeranno più le quotazioni stellari del 2005/06! Quindi chi ha cavalcato l'onda speculativa buon per lui ma quel tipo di ragionamento adesso non può più essere valido!

Franco

Anonimo ha detto...

Salve a tutti,
ho 38 anni, io ho comprato casa dopo essere stato in affitto per tre anni. Sono passato da due locali circa 45-50mq a tre locali 75mq. Ho comprato avendo risparmiato (io e la mia compagna ora moglie) circa 20k (niente ferie niente cinema ecc ecc...e qualche soldino dalle buste del matrimonio. Genitori miei e suoi...niente, parenti pure). prezzo di acquisto 85K (scesi da 95) mutuo da 70k (il resto dei 20 e' andato in spese e qualche lavoro di ristrutturazione aggiungendone altri diluiti dallo stipendio mensile....mia moglie era disoccupata...ancora oggi purtroppo).
Ho trovato un mutuo euribor con spread 0.9% (che mi tengo stretto) pago di rata oggi 395 (con un massimo per un anno di 495).
Abbiamo deciso di comprare una casa che ci si poteva permettere perche' di non dormire pensando di non poter pagare la rata di mutuo ci pareva impensabile. oggi abbiamo due bimbi ai quali almeno qualche soldo quando saranno nelle nostre stesse condizioni potra' arrivare. Forse se dovessi iniziare oggi (mutuo da 20 pagati 8 anni) valuteri meglio l'affitto...MA....trovare a condizioni buone apparamenti belli con proprietario umano...NON e' facile. Quanto potete aspettare e soprattutto dove prima di mettervi a dimora?
Poi se si parla di gente che e' riuscita a fare discorsi diversi avendo gia' capitale (ma da dove arrivava???? uovo di pasqua???!!) e' tutto un altro discorso non mi si venga a menare il torrone.
Io parlo di gente come me (e non sono certo l'unico) che inizia una strada con le sole proprie forze (difficile ma se alla fine ci riesci i tuoi figli avranno quello che non hai avuto tu).

Ho un collega che ha comprato pochi mq nuovi ad una cifra esorbitante (170) per camera-cucina mutuo 30 anni (piu' soldi mamma papa'), certo se oggi le case sono queste ben vengano gli affitti!

Beatotrader ha detto...

caro anonimo
mi manca la variabile delle vostre entrate
ma nel tuo caso pare che la tua scelta abbia senso
evidentemente sei in una zona con immobili più abbordabili
e comunque hai dovuto diminuire le tue pretese ed adattarti

ribadisco
cambiate mentalità
modernizzatevi

IN UN MONDO DOVE ORMAI TUTTO E' GLOBALIZZATO
INDUSTRIA
MANODOPERA
FINANZA
COMMODITIES
BENI ALIMENTARI
E PERSINO LE ZOCCOLE...
ANCHE I RISPARMI VANNO GLOBALIZZATI

housecrash ha detto...

@Beatotrader

Il discorso è molto più semplice: ha comprato nel 2003, a prezzi già un pà alti, ma nulla in confronto a quelli del 2007. Gli è andata (quasi) bene a stò giro. Infatti lo conferma lui stesso che per il suo amico che ha comprato da poco le cose sono molto diverse.

Beatotrader ha detto...

continuate pure ad impiccarvi per un assets NON CONVENIENTE (per ora)

La banca chiama: «Riduci le spese
o addio alla casa»

ECONOMIATelefonata di monito in arrivo per migliaia di clienti:
concentrarsi sul mutuo

http://www.corriere.it/economia/11_agosto_31/perasso-banche-telefonano-a-clienti-a%20rischio-over-spese_52c526b4-d3d4-11e0-85ce-5b24304f1c1c.shtml

ale.com ha detto...

@housecrash: ricordavo male, salvo variazione salira' al 25, non al 28. La norma e' la stessa che salvo interventi ridurra' il 19% degli interessi al 15. Il principio e' lo stesso, per un sacco di gente non sara' piu' conveniente. Inoltre, chi ha optato per la cedolare secca oggi tra un anno (e non 8) potrebbe abbandonarla e quindi aumentare l'affitto (ad oggi, a quanto pare gli affitti in media stanno aumentando: http://www.soldiblog.it/post/3935/nonostante-la-crisi-gli-affitti-crescono#show_comments ). Il fatto che a te abbiano fatto il 30% di sconto sull'affitto vale solo per te, da queste parti non l'ho mai sentito (e comunque, se il mercato e' stagnante anche sull'acquisto puoi farti fare dei begli sconti rispetto al prezzo "presunto". Se sale l'inflazione e io ho un mutuo a tasso fisso, in teoria anche a me non va tanto male visto che, sul lungo periodo, gli stipendi piu' o meno vanno a seguirla.

ribadisco: io non sono necessariamente per l'acquisto, dico solo che i conti iniziali sono sbagliati, e che e' meglio che ognuno se li faccia per conto suo. Inoltre per comprare appartamenti all'estero e metterli a rendita devi avere le liquidita' per farlo (oppure ricalcolare i costi in base al differente tasso di interesse, )
non tutti gli immobili sono sopravvalutati, non tutte le zone hanno previsioni di tenuta del valore basate sullo stesso criterio e ci sono zone nelle quali i vincoli paesaggistici/ambientali rendono praticamente impossibile costruire nuovi edifici, offrendo cosi' una qualche garanzia in piu' sulla tenuta dei prezzi, bloccando le mega-speculazioni e casermoni spacciati per case.
Inoltre, vale sempre il discorso che la casa non e' un investimento come un altro.

Il fatto che a qualcuno non interessi comprare casa in Italia perche' considera il paese allo sfascio e' un altro paio di maniche (ed e' un'opinione che va "contabilizzata" personalmente)

housecrash ha detto...

@Beatotrader

E questo allora? Secondo me a breve si ricomincia coi balli

[url=http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2011-08-31/portogallo-grande-piano-tagliadeficit-151058.shtml]Dal Portogallo il più grande piano taglia-deficit in 50 anni. Obiettivo: pareggio dei conti nel 2015[/url]

housecrash ha detto...

@ale.com

Ho fatto più volte i calcoli per valutare quale sia la soglia minima per la convenienza della cedolare secca. Poichè chi mette a reddito in chiaro un immobile solitamente è uno che non ha redditi bassi, nella maggior parte dei casi sicuramente troverà convenienza, anche dopo che gli effetti della manovra di luglio si saranno fatti sentire.

Il mio non è un caso personale, ma l'ho portato a titolo di esempio per dire che man mano che la crisi morde, aumentano i disperati/farabutti e chi è onesto e vuole stare tranquillo preferisce guadagnare meno, piuttosto che avere grattacapi COSTOSI. Ecco che chi si presente con certe credenziali riesce a trovare sistemazioni decenti a prezzi inferiori rispetto al passato, altro che affitti in rialzo. Io prima di scegliere questa dimora, ne ho valutate altre 2, sulle quali in fase di trattativa ho fatto valere le mie garanzie. E nessuno si è stranito, anzi.

Con questo voglio dire che attualmente il mercato è di chi da i soldi (con garanzie annesse) e non di chi ha il bene da far fruttare (sia in vendita che in affitto) ed è meglio portare la cosa a proprio vantaggio.

Anonimo ha detto...

@ale.com

penso che il discorso fatto fino ad ora sia di carattere generale, è ovvio che se ti capita l'affare sotto mano anche adesso può essere conveniente l'acquisto, esaminando i casi particolari possiamo trovare mille esempi a favore di un ragionamento o dell'altro. la questione è: che senso ha investire adesso nell'acquisto di un immobile sopravvalutato avendo a disposizione dei risparmi che ti potrebbero permettere in alternativa una dignitosa sistemazione temporanea in affitto nell'attesa di tempi migliori?

Franco

Anonimo ha detto...

@housecrash
<<"Con questo voglio dire che attualmente il mercato è di chi da i soldi (con garanzie annesse) e non di chi ha il bene da far fruttare (sia in vendita che in affitto) ed è meglio portare la cosa a proprio vantaggio. ">>

cash is king and gold is the queen...

Franco

Daigo ha detto...

Ciao a tutti.

Faccio una semplicissima considerazione: se la banca preferisce prestarci dei soldi, RISCHIANDOLI SERIAMENTE, piuttosto che investire direttamente LEI sul mattone al posto nostro... un motivo ci sarà... ;-)

Ciao,

Diego

Considerando poi che la banca non ha esigenze abitative e potrebbe persino affittarsi l'immobile ricavandone un'ulteriore rendita...

Eppure nessuna mamma che si levi ad redarguire questi spensierati direttori di filiale per i loro sciagurati investimenti! Come mai non si comprano case case case??? Perchè sono così stupidamente buoni da permetterci di cogliere noi queste fantastiche occasioni immobiliari?????

La banca vive per il profitto: se preferisce che ti tenga tu un bond argentino, anzichè tenerselo lei, ha un motivo.

Se preferisce tenersi un pezzo di carta con la tua firma e quella dei tuoi genitori, anzichè i tanto amati mattoni, idem.

Anonimo ha detto...

bravi bravi ...
innanzitutto grazie stefano: finalmente scopro che la scelta mia e di mia moglie è supportata dai numeri, non ne potevo piu di gente che mi devastava i cosiddetti con la solita solfa: "ma visto che te lo puoi permettere perche non la compri invece di buttare via i soldi dell'affitto"... etc.
signori, o si è capaci di fare i conti e si guarda la realtà di OGGI oppure si continua a dire che visto che è stato così fino adesso sarà cosi per sempre.
ma COSA sarà domani come ieri? purtroppo guardandoci attorno la risposta è NIENTE.
involontariamente stefano ha suggerito quello che io ho fatto gia mesi fa: essendo un pagatore AAA, sono andato dal proprietario e gli ho detto "guarda, il mese prossimo me ne vado, non posso piu permettermi un affitto del genere, etc..." ZAC! 15% di sconto immediato sull'affitto.
aggiungo che la casa, se proprio la si vuole comprare OGGI, come qualsiasi altra cosa va pagata CASH. debiti? oggi? ma siamo impazziti???
grazie ancora stefano e mitico housecrash: ti ho gia letto da qualche parte.
DeeJay

housecrash ha detto...

@diego: bravissimo

@DeeJay: troppo buono

E' l'ora di dare un segnale di rottura rispetto al passato: se ci troviamo in questa situazione lo dobbiamo proprio a certi ragionamenti illogici dal punto di vista economico. Provate a pensare con costi di accesso agli immobili bassi cosa significherebbe per l'economia e per la capacità di spesa dei consumatori. Altro che Svezia

housecrash ha detto...

Vorrei sapere chi comprerebbe se ovunque ti giri la musica è la stessa

http://www.youtube.com/watch?v=b6rF6PfHj3E

ciccio formaggio ha detto...

La casa di proprietà è come un fortino di guerra....quelli che ne sono fuori vogliono averlo e quelli che ci stanno dentro vogliono uscirne....

Ameri ha detto...

Ciao a tutti,
ho letto tutti i post in un sol boccone, alcuni più attentamente, altri un po' meno. Il problema dei cali di attenzione è ben conosciuto :)

Ad ogni modo c'è qualcosa che non mi sembra di aver letto, e forse la riscontro soltanto io.

In alcune zone, in cui sto cercando casa (sono aperto ad acquisti quanto ad affitti, purché ci sia una convenienza dichiarata) scopro che la rata di mutuo che pagherei per una casa da 250k (che qui corrisponde a 40-50 mq) è pressoché uguale ad un affitto. una casa simile, infatti, viene affittata a circa 800-900 euro mensili.

La domanda è: in una situazione simile ha comunque senso andare in affitto?

Situazione parallela a questa è quella di una casa più grande 95mq reali (120 dichiarati dall'agenzia senza scrupoli di turno, ma questa è 1 altra storia) qui costano tra i 400 e i 550k a seconda del tipo di palazzina e di zona. ai quali corrispondono affitti da 1200-1800... Data la possibilità di anticipare 100-150k e poi prendere il muruo, sarebbe ancora così conveniente l'affitto?

Postmessa: sono molto poco competente in economia ma (credo) in grado di capire un ragionamento logico.

Complimenti per il post che se andiamo avanti così sarà il + visitato nella stodia del web, altro che google :))))

Giulio ha detto...

Ciao, sono vagamente disorientato, del resto ho fatto il liceo classico perché non sapevo contare :)

C'è scritto in alto che il punto di pareggio fra acquisto e affitto di raggiunge quando affitto = 6% valore immobile, cioè affitto da 500 € mensili = 100.000 di acquisto

Ma 500 è il 5% di 100.000?
E poi, nel caso specifico, un immobile da 2.000 euro al metro affittato a 60 euro al mese/metro. Allora, se l'appartamento fosse di 100 metri quadrati, pagherebbe 6.000 euro al mese di affitto?

Sono un po' stanco ed è possibilissimo che mi sbagli io, in queso caso, Beato, cancella di corsa il commento :)

Giulio

Beatotrader ha detto...

caro Giulio
quel calcolo non l'ho messo io

io ho usato altri parametri

ti prego...non farmelo cercare in mezzo a 170 commenti...:-)

Tanto calcolo o non calcolo
IL CONCETTO BASE DI QUESTO POST MI SEMBRA CHIARO

Giulio ha detto...

Ciao, è estremamente chiaro. E' che tra sei per cento e sei per mille la distinzione mi sembrava di una certa rilevanza :) I tuoi parametri sono molto chiari e, benché con qualche riserva sull'effettiva possibilità di risparmiare i soldi che non si spendono per il mutuo, sono molto d'accordo con te.

romak ha detto...

Aggiungo che spesso la gente per comprare casa va a vivere in zone merdose (vedi parecchie dell'hinterland milanese, anzi, dell'ex campagna diventata slum) pur di comprare, zone dormitorio che non hanno alcun senso di esistere, se non, come detto da qualcuno in uno dei primi commenti, per gli immobiliaristi che continuano a costruire senza regole. La vera soluzione sarebbe che le amministrazioni communali incominciassero seriamente a fare lotta alle case sfitte.
Per il resto, Beato sei un grande!

housecrash ha detto...

@Ameri

Chissà perchè ho la sensazione che tu parli di Roma.... comunque credo che tu debba cercare meglio..... con 800 EUR ormai ci trovi qualche trilocale in semiperiferia (zona Gemelli ad esempio) e molto più di "qualche" in periferia decente (es. : borgata Ottavia, Palmarola). Immobili che mediamente trovi in vetrina tra i 250k ed i 300k. Siamo tra il 3% ed il 4%. Se col capitale sei in grado di replicare tali performance sei già in pareggio.

Ameri ha detto...

@housecrash

è così evidente eh :( ehehehe

Darò uno sguardo in giro come dici, per ora sono depresso!
Grazie per la risposta!!!!

lallo ha detto...

Ciao beato, posso chiedere la tua consulenza?
Ho 110k di liquidità e sto valutando l'acquisto di un'immobile di 90 mq con box auto e cantina.
Siamo a Ostia, l'immobile vale 290k e in affitto verrebbe ai prezzi correnti ostiensi circa 1.000€ al mese.
Prenderei 165k di mutuo che a tasso variabile con cap fisso sarebbe circa 750€ al mese.
Aggiungo che il mio ral è di 35k lordi.
Aggiungo anche che con 750€ al mese (e quindi conservando la liquidità) qui a Ostia potrei permettermi al max 60-65 mq di appartamento.

Alla luce di queste info quale pensi sia la soluzione migliore, l'affitto tenendo i liquidi o l'acquisto?

Beatotrader ha detto...

ciao lallo
io non sono un consulente ma un blogger che fa informazione

in ogni caso do la mia opinione personalizzata
SOLO AI MIEI SOSTENITORI ATTIVI CHE ABBIANO FATTO UNA DONAZIONE A FAVORE DEL BLOG

così a naso i tuoi numeri non mi tornano
180mila euro di mutuo a tasso fisso a 20 anni costa 1200 euro al mese
se poi consideri 30 anni e ti metti il variabile che scarica il rischio tassi su di te....e che adesso ti sembra basso ma fra 5 anni...
beh la simulazione cambia ma non è affidabile

Ostia comunque è posto turistico, è il Porto di Roma etc etc
insomma ha un mercato molto particolare...

In ogni caso con quella cifra ti compri 3 case a Berlino e le metti a rendita...:-)

Anonimo ha detto...

Buongiorno a tutti,
ho letto un po' degli interessanti commenti "postati" e forse qualcuno lo avrà anche già detto ma ad oggi il mio timore piu' grande di acquistare casa non è tanto legato il fatto di considerare che:
-LA CASA NON E' L'UNICO POSTO DOVE METTERE I SOLDI
- comprare una casa di proprietà non sia sempre una scelta premiante sul lungo...
Viste le prospettive dell'Italia mi spaventa di piu' pensare di acquistare un immobile ora (per la maggiorparte sempre sovraprezzati) in Euro e magari trovarmi a rivenderlo (tra n anni) in Euro2 o ancora peggio in Lire !!! Con una (penso più che ovvia) svalutazione percentuale pachidermica !
Sono stato troppo pessimista ? :s
Ciao a tutti e ...evviva la rete !
Simone

Lrnz_Blog ha detto...

Buongiorno a tutti,
SONO PIENAMENTE D'ACCORDO SULL'ANALISI DI BEATOTRADER, prova ne è che da anni pago felicemente l'affitto, godendomi una casa che, se dovessi comprare, probabilmente non potrei permettermi. Tuttavia mi sono interrogato su un aspetto, che vorrei sottoporvi per un confronto.

In verità questo aspetto non incide solamente sulla valutazione dell'acquisto della casa, ma su tutti gli acquisti e non solo: L'INFLAZIONE.

Non è affatto da escludere che la crisi che verrà (siamo appena all'aperitivo) possa essere accompagnata da significativi fenomeni inflattivi. Se così fosse, comprare casa oggi (inseguendo l'affare sfruttando il fatto che i prezzi un pochino sono già scesi e che oggi chi compra ha un minimo di potere contrattuale in +) con un tasso fisso a 30 anni potrebbe proteggergi dall'erosione inflattiva: se oggi pago ad es. 800€ al mese di mutuo, tra 10-15 anni quegli 800€ avranno un valore reale significativamente inferiore.

In altre parole, in caso di inflazione superiore a quella attuale, comprare casa oggi a tasso fisso per 30 anni potrebbe anche essere un' affare. A tasso fisso e per 30 anni!
Che ne pensate?

claudio ha detto...

A mio parere i mutui superiori ai 15 anni non convengono:
brevemente cerco di spiegarvi, un mutuo di 25-30 anni, è come se fosse un affitto, ti obbliga a restare nella stessa casa o cambiarla regalando soldi ad agenzie e allo stato nel corso degli anni. Inoltre l'importo spesso è molto più alto di un affitto e, spesso e volentieri ci si trasferisce molto lontani dal luogo di lavoro per risparmiare, quando si potrebbe benissimo affittare ad un prezzo anche inferiore un appartamento vicino al luogo di lavoro o dove si vuole. L'affitto ti da pure la possibilità di ampliare gli spazi con glia anni cioè, da solo bilocale, famiglia trilocale, ancora si amplia famiglia quadrilocale, poi i figli si sposano e piano piano con l'avanzare dell'età torni al bilocale.
Un'altra considerazione molto importante da fare è la seguente:
attualmente può essere fatto un mutuo difficilmente superiore al 80% dell'immobile.
Questo vuol dire immobilizzare per sempre un patrimonio, come perderlo.
Dico perderlo perchè non potrai mai più riprenderlo, quindi rischi di svuotare il tuo conto corrente e stare per moltissimi anni con l'acqua alla gola per pagare un mutuo a vita.
Ne vale la pena? o meglio pagare l'affitto con la sicurezza di un fondo cassa sempre in soccorso? comprando casa ci sono tutti gli stessi rischi di un affitto: se non paghi ti cacciano!
Io penso sia meglio investire quel patrimonio in altre cose (altrimenti si rischia di bruciarli in pochi anni), come lingotti d'oro o magari comprare diversi garage, o un appartamentino quasi per il'70% in contanti, dove però non andrò mai ad abitare (magari affittarlo e garantirmi quindi un secondo stipendio/pensione) in maniera tale che se ti servono puoi sempre riprenderli(nel caso dell'appartamentino è difficile mandare via gli inquilini se ti servono subito i soldi). Se le usi invece come anticipo sulla casa, non potrai mai più riprenderli, a meno che ti accontenti di andare sotto un ponte o in affitto, quindi ricomincia tutto il ragionamento.
Penso però attualmente il miglior investimento per immobilizzare questo patrimonio senza rischiare di sperperarlo è il lingotto d'oro, mentre per il garage e l'appartamentino se hai bisogno di soldi rischi di essere preso per il collo e svendere, nel lingotto d'oro puro la gioielleria o la banca di scambio deve attenersi ai prezzi del sole 24h quindi nessuno può approfittarne: attualmente 1kg d'oro ha il valore di 39.718 euro, se lo vai a vendere ti danno 38.218 euro, ne più ne meno, la perdita non è immensa, sei sempre a conoscenza del tuo patrimonio fino all'ultimo euro, in un appartamentino o garage è facile perdere molto di più in una compravendita)

claudio ha detto...

A mio parere i mutui superiori ai 15 anni non convengono:
brevemente cerco di spiegarvi, un mutuo di 25-30 anni, è come se fosse un affitto, ti obbliga a restare nella stessa casa o cambiarla regalando soldi ad agenzie e allo stato nel corso degli anni. Inoltre l'importo spesso è molto più alto di un affitto e, spesso e volentieri ci si trasferisce molto lontani dal luogo di lavoro per risparmiare, quando si potrebbe benissimo affittare ad un prezzo anche inferiore un appartamento vicino al luogo di lavoro o dove si vuole. L'affitto ti da pure la possibilità di ampliare gli spazi con glia anni cioè, da solo bilocale, famiglia trilocale, ancora si amplia famiglia quadrilocale, poi i figli si sposano e piano piano con l'avanzare dell'età torni al bilocale.
Un'altra considerazione molto importante da fare è la seguente:
attualmente può essere fatto un mutuo difficilmente superiore al 80% dell'immobile.
Questo vuol dire immobilizzare per sempre un patrimonio, come perderlo.
Dico perderlo perchè non potrai mai più riprenderlo, quindi rischi di svuotare il tuo conto corrente e stare per moltissimi anni con l'acqua alla gola per pagare un mutuo a vita.
Ne vale la pena? o meglio pagare l'affitto con la sicurezza di un fondo cassa sempre in soccorso? comprando casa ci sono tutti gli stessi rischi di un affitto: se non paghi ti cacciano!
Io penso sia meglio investire quel patrimonio in altre cose (altrimenti si rischia di bruciarli in pochi anni), come lingotti d'oro o magari comprare diversi garage, o un appartamentino quasi per il'70% in contanti, dove però non andrò mai ad abitare (magari affittarlo e garantirmi quindi un secondo stipendio/pensione) in maniera tale che se ti servono puoi sempre riprenderli(nel caso dell'appartamentino è difficile mandare via gli inquilini se ti servono subito i soldi). Se le usi invece come anticipo sulla casa, non potrai mai più riprenderli, a meno che ti accontenti di andare sotto un ponte o in affitto, quindi ricomincia tutto il ragionamento.
Penso però attualmente il miglior investimento per immobilizzare questo patrimonio senza rischiare di sperperarlo è il lingotto d'oro, mentre per il garage e l'appartamentino se hai bisogno di soldi rischi di essere preso per il collo e svendere, nel lingotto d'oro puro la gioielleria o la banca di scambio deve attenersi ai prezzi del sole 24h quindi nessuno può approfittarne: attualmente 1kg d'oro ha il valore di 39.718 euro, se lo vai a vendere ti danno 38.218 euro, ne più ne meno, la perdita non è immensa, sei sempre a conoscenza del tuo patrimonio fino all'ultimo euro, in un appartamentino o garage è facile perdere molto di più in una compravendita)

Francesco Neri ha detto...

Avete fatto un monologo tutto basato su la convenienza tra un affitto ed un mutuo !
Banale penso...
Questo sarebbe risolto se in questa Italia , non ci fosse speculazione sul mercato !
Sa spiegarmi qualcuno dove stà il rapporto di paragone tra il costo effettivo di un immobile costruito portato a fine chiavi in mano e invece la commercializzaIone di quanti invece esiste su ciò ?
Ve la spiego io !
Un terreno edificabile , perché deve costare 10 volte di più di un terreno agricolo ?
Sono leggi sulla speculazione !
Dovrebbe esserci normative di idoneità e non di burocrazia!
Ci sono terreni accanto a case costruite i quali rimangono agricoli , e senza nessun intervento di modifica , passano edificabili!
Insomma un terreno è un terreno , e il costo di un mattone non varia del 3000 per cento perché è murato ! Capite dove voglio arrivare ?
Sono d'accordo con il primo commento !
E come il caffè ! Dov'è il valore di un euro ? Dove è il valore di 800 euro di un iPhone ?
Speculazione !
Con questo ritengo giusto ogni commento e costruttivo per ognuno di noi senza giudicare nessuno !

Caterina Zanusso ha detto...

Scusate, mi inserisco da profana, non sono un'esperta ma questa è la mia situazione. Mi sono trovata a dover cambiare casa (affitto). Mi sono lasciata quindi l'affitto era diviso a metà, e spendevo poco. Ora dovrò sostenerne uno tutto da sola. Vivo in una città universitaria famosa del veneto. Cercando casa, mi sono accorta che con 450 euro, mio budget massimo, non riusivo a trovare nulla o cmq o cose piccoline per me, o cose fuori città, o in zone malfamate. Mi stavo davvero preoccupando, visto che il mio futuro lavorativo per cui sto tanto lottando è qui, e ho creato rete qui. Un affitto per un bicamere di 70-80 mq con posto auto appena fuori dal centro costa almeno un 500-550..almeno. e sono tutti usati, appartamenti degli anni 70 per intenderci. magari con gli impianti sistemati (non tutti), ma fine lì. infissi vecchi, dispersione a manetta ecc ecc. Mentre cercavo casa notavo i prezzi di vendita. Per la stessa tipologia di casa...90 mila, 80 mila, 100 mila. Trattabili. Da 100 scendono anche di 30 mila! c'è la disperazione. Ho chiesto un mutuo. prima casa, 15 anni, 50 mila di mutuo, anticipo di 20. un rosicato 70 mila. Poca roba. ma con un 420 al mese con tasso fisso. Fprtunatamente vedo che più di uno si riesce a trattare alla mia cifra. ecco quindi, per me che ragiono a livello basic di vita quotidiana, penso che tutto sommato mi convenga. Penso che un tricamere in una bella zona, tenuto molto bene, palazzina a posto, tra 10 anni mi varrà più di 70 mila. e' vero che ci sono imu e spese di manutenzione che l'affittuario non ha. è vero che l'affitto permette flessibilità..mi rompo il cazzo di vivere qui? me ne vado.
Ma io non ho intenzione di andarmene. NOn lo so, sto facendo una cazzata secondo voi o ha senso?

max76 ha detto...

Beatotrader, compri casa in Germania o a Singapore la dai in affitto e con i ricavi vivi in affitto in Italia in una bella casa ?! Ma permettimi e se l'inquilino non paga?? Vai a Singapore a battere cassa?? O se peggio crea problemi o danneggia l'appartamento?..Ricorda che tutto il mondo è paese!! Certe operazioni le possono fare i possessori di grandi patrimoni non le persone normali come me è gli altri partecipanti al blog !! Te lo immagini uno che è riuscito a risparmiarsi duramente 250000 euro e li và a spendere per comprare casa a Singapore darla in affitto e vivere in Italia?? Ma torna con i piedi per terra! Buona serata. Massimo

Stefano Bassi ha detto...

Tu invece togli la testa da sottoterra. ..e destati..
Si può fare eccome...l'hanno fatto in tanti per es. A Berlino...triplicando investimento e con società di gestione che si occupa di tutto e con leggi crucche in 6mesi moroso é fuori....mentre in Italia...
Svegliati!
Ed evolvi invece di rimanere un italiota...

max76 ha detto...

Sarò anche un Italiota ma la prima casa l'ho comprata nella mia città. Ho lavorato duramente e risparmiato molto e sono riuscito ad acquistarla senza mutuo e senza l'aiuto di nessuno. Comunque è giusto avere vedute diverse, se tu sei capace fallo pure, io solo al pensiero non dormirei la notte. Buona giornata. Max76

Stefano Bassi ha detto...

Caro Max
hai fatto benissimo come hanno fatto tanti italiani negli ultimi 50 anni
ma i tempi cambiano e bisogna sapersi adattare altrimenti son mazzate...

Se hai comprato tanto tempo fa va bene

se hai comprato nel 2000 man mano la tua casa sta tornando a quei valori (ed hai avuto tasse e spese)

se hai comprato nel 2006-2010 ci stai perdendo parecchio...da un -30% ad un -50% ed il tuo duro lavoro i tuoi sudati risparmi le tue rinunce sono stati in parte sprecati...buttati al vento...

In più dal 2011 Monti ha iniziato a mazzulare gli immobili e stanno continuando sempre di più...dunque hai le tasse da pagare e con la riforma del catasto vedrai che la tua IMU-TASI potrà anche raddoppiare...il tutto per una casa che si sta svalutando e che se la affittassi sarebbe a rendimento NEGATIVO e che se avessi bisogno di soldi sarebbe ILLIQUIDA (a meno che non svendi)

Se invece avessi saputo adattarti ai tempi che cambiano
avresti venduto nel 2010 al top (come consigliavo nel mio blog)
o non avresti comprato....
con la stessa cifra invece di 1 casa in Italia
ne compravi 3 a Berlino che adesso varrebbero il doppio
t'incassavi l'affitto con rendimenti del 4-5% e se magari un inquilino se ne andava ri-affittavi con nuovi canoni con rendimento dell'8-10%
Il tutto ti veniva gestito tranquillamente da società di Gestione Berlinese a 25euro al mese,
se avessi avuto bisogno con 100 euro volavi a Berlino ed il tuo Broker che parlava italiano ti faceva da interfaccia...
e dormivi tranquillo la notte perché avresti investito in Germania dove tutto funziona meglio che in Italia...anche il mercato immobiliare/affitti...
I tuoi sudati risparmi varrebbero il TRIPLO ed i tuoi sacrifici e duro lavoro avrebbero avuto molto più senso...

Con una parte del flusso di incassi da Berlino
qui in Italia ti affittavi una casa più bella di quella che hai comprato
e nel 2013 saresti pure potuto andare dal tuo padrone di casa e scontarti l'affitto del 20%...e lui avrebbe accettato...garantito al limone...

Hai ragione...è solo questione di vedute diverse...;-)

max76 ha detto...

In linea di massima la tua analisi la condivido, è piuttosto generalista e si adatta bene ad immobili vecchi. Il mercato è in discesa ma non su tutti gli immobili dipende dalla zona, tipologia, accessibilità ai servizi, classe energetica, età dell'immobile ecc..per quanto riguarda Berlino può essere un buon investimento ma lo vedo adatto a chi dispone di capitali importanti e può diversificare gli assett con dell'immobiliare estero. Per quanto riguarda il mio padrone di casa l anno scorso gli chiesi di bloccarmi la rivalutazione dell'affitto ( euro 2,30) e la risposta fu....NO !!!!!

Stefano Bassi ha detto...

Cambia padrone di casa..;-)
Comunque il post é vecchio...ne ho scritti tanti altri sull'immobiliare e su economia&finanza...la situazione evolve di continuo. ..leggimi come hanno fatto 16 milioni di lettori in pochi anni e vedrai che ti sarà utile...in bocca al lupo!

marco ha detto...

Ciao stefano tu nei miei panni che faresti?
Comprato casa a Rimini 5 anni fa con tasso basso di interessi 225 valore casa 125 di mutuo (600 al mese variabile)oggi mi mancano 100 mila per chiuderlo e grazie a una donazione lo potrei fare. domanda...
Ciudo il mutuo e me ne resto dentro?
Chiudo il mutuo e vendo per investire i 200 mila che ne ricavo e vado in affitto?
Investo i 100 mila e continuo a pagare il mutuo visto che gli interessi li ho già pagati?

Stefano Bassi ha detto...

mandami mail a lagrandecrisi2009@gmail.com

max76 ha detto...

Se gli interessi sono già pagati, continua con il mutuo e investì i 100k !!!

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