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mercoledì 20 giugno 2012

Italian Dreams: Casa Dolce Casa...(senza nemmeno conteggiare il possibile -50% di effetto New-Lira...)

CLICCA SULL'IMMAGINE PER INGRANDIRLA
il prezzo al mq nei principali paesi della UE scende in Italia, Spagna e Ungheria. Stabile o in crescita altrove, sedondo il rapporto della firma di consulenze deloitte

Prima di tutto vi invito alla lettura od alla ri-lettura dei miei importanti post sull'immobiliare italiano
che vi faranno capire molte cosette che in giro non si trovano e non si leggono...
- Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la verità sul mercato immobiliare italiano...
- Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano

E poi vi dedico questo bel collage....
già assai bruttino per conto suo....
ma, al di là della "normale" svalutazione che si sta realizzando sugli assets immobiliari italiani,
manca il rischio CAMBIO
ovvero quel -50% di possibile ritorno alla New-Lira
che gli amici immobiliaristi manco sanno cos'è oppure fanno finta di nulla...

Ecco perchè chi NON è FESSO sta comprando immobili nel CORE dell'Europa od in altre parti del Mondo
ma NON (ancora) nei PIIGS...
...almeno fino a quando l'euro-destino non sarà più chiaro....

Crolla mercato immobiliare I trimestre (-20%), mai cosi' male

Da inizio rilevazioni trimestri (2004). In complesso -17,8%..........
Industria, giù ordini e fatturato: crolla il mercato interno
Casa, acquisti -20%, 700mila invendute

Ordinativi in calo del 12,3% rispetto a un anno e fatturati del 4,1% a causa della domanda estera, mentre sull'arretramento del dato tendenziale tra marzo e aprile incide soprattutto la domanda interna

9 commenti:

manuel ha detto...

Trovo interessante, nel grafico, anche il valore assoluto delle colonnine, due punti interessanti:

1) Escludendo i paesi dell'est europa (polonia, ungheria, ecc.), la Germania è quella con i valori più bassi. Ampiamente sotto la media Europea

2) L'Italia al contrario si trova al terzo posto dietro di un soffio da Inghilterra e da Francia ampiamente al primo posto. Tutti e tre questi stati ampiamente sopra la media europea.
Osservando il grafico mi sembra che l'Italia si trovi a circa 2'800 contro una media che direi essere intorno ai 1'900-2'000! Oltre il 40% in più!

In base a queste due considerazioni (in aggiunta alle altre ottime osservazioni di BT) cosa vi aspettereste possa accadere nei prossimi mesi/anni? Cosa credete accadrà ai prezzi degli immobili in Italia (considerando inoltre la mole di immobili invenduti che io vedo in giro)? E a quelli in Germania cosa potrebbe capitare?

Se a questo ci aggiungiamo un'ipotetica uscita dall'euro dei paesi deboli (o al contrario da parte di quelli forti)...

Beatotrader ha detto...

non perdetevi anche questi CONTICINI
FATTI TANTO TEMPO FA
E RIVELATISI AZZECCATTISSIMI

NON PERDERE il mio post La mania tutta italiana della casa di proprietà (29 Agosto 2011) con i suoi 180 commenti
Vedi un esempio:
Beatotrader ha detto...
e questo schema
Vedi i CALCOLI INCONTROVERTIBILI fatti da COBRAF
del perchè Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti,
non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda....ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo....

# Perchè farla complicata ?
Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila netto fanno il mutuo da 400-450 mila euro

Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto
Beatotrader ha detto...
prte 2° dello schema

* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire !
A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita
sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.
Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :
1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.
Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi.
Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.
Per cui senza i mutui non compra.
NdR da L’immobiliare: nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012 …..Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012....

continua....

Beatotrader ha detto...

continua dal commento precedente

Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche
Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese.
Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ?
2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso!
Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........

Beatotrader ha detto...

del resto se abbiamo lanciato il Gruppo d'acquisto a Berlino
OPERAZIONE VALCHIRIA
UNA RAGIONE OND ANCHE PIù DI UNA CI SARà....
:-)

Franz ha detto...

Grazie del grafico BT :-)

Confermo i dati Ungheresi: due settimane fa' ero in vacanza a Budapest e ho buttato un occhio alle offerte in vetrina nelle agenzie immobiliari.
Grosse case in centro o nei distretti residenziali costano circa il 40%-60% in meno dell'equivalente italiano.

Un altro amico che ora vive a Barcellona invece mi ha confermato il crollo del prezzo delle case, tant'e' che stava valutando se acquistare l'appartamento che ha preso in affitto (a 5 min a piedi dalle Rambals e a 10 dalla spiaggia).
Anche qui un sacco di appartamenti, anche davanti la spiaggia, a un prezzo dimezzato rispetto a quello di Roma.

Sulla Germania non commento, mi limito a rosicare (per ora) :'(

in Italia invece alcuni amici coetanei si son rassegnati all'idea di fare il mutuo a 20-25 anni per una casa a Roma, anzi si ritengono pure fortunati ad averlo potuto ottenere...
La cosa peggiore e' che son consapevoli di come stanno le cose all'estero (berlino, barcellona) ma per motivi lavorativi/familiari non possono muoversi, quindi rosicano il doppio a causa di questi prezzi drogati.

Beatotrader ha detto...

dimenticato il LINK di
La mania tutta italiana della casa di proprietà (29 Agosto 2011) con i suoi 180 commenti
(non perdere i commenti)

http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html

Beatotrader ha detto...

caro Franz
l'Ungheria potrebbe iniziare ad essere interessante
ma è IPER-SPECULATIVE....
dunque al massimo 1/5 del capitale...
e rischio cambio a stecc
ed anche politico....

sulla Germania per farti rosicare ancora di più...
GRAZIE AL GRUPPO D'ACQUISTO che ti fa comprare anche a -30%
a Novembre comprammo la Casa Rossa
a Friedrichshain
a 1200 euro al mq spese comprese
adesso non trovi una cippa lippa che non sia a 1500 se va bene
se no anche 2000....
in pochi mesi....
mica male per i 18 fortunati....
che intanto si beccano PURE la rendita del loro bund in mattoni (e non il bund carta straccia in bolla...)
e se anche la Germania andasse a zoccole come il resto del mondo
non hai preso carta di debito
e nemmeno Dax....
che non ho mai consigliato

glanzani ha detto...

Sono pienamente d`accordo con le tue valutazioni.Però io mi domando se non si riesce a vendere il costruito e i prezzi scenderanno perchè si continua ancora a costrure palazzi e capannoni?Saluti.

Beatotrader ha detto...

veramente si è inchiodata l'attività di circa il -30%...

finiscono delle cose perchè hanno già avuto finanziamento
e gli immobiliaristi non sono certo delle cime
spesso sono padroncini di 50-60 che da anni hnno visto l'immobiliare slire sempre e ci rischino perchè pensano che riparta...

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