Ultimi Post

venerdì 18 maggio 2012

Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la VERITA' sul mercato immobiliare italiano

Aggiornamento delle 17.01
E proprio a conferma di quanto sostengo nel post...
voilà!
Vendo casa causa crisi
Schiacciati dal peso della crisi, tra il costo della vita che aumenta e l’effetto Imu che gia’ si fa sentire, sempre piu’ anziani sacrificano la propria casa: nei primi mesi del 2012, si registra un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprieta’ con un aumento del 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ottantamila anziani
hanno gia’ scelto questa formula, soprattutto nelle grandi citta’.....
.....‘il segno tangibile di una crisi che avanza sempre di piu” e che....‘rischia di aumentare ulteriormente a causa dell’Imu.
Con la nuova tassa, infatti, la casa avra’ un costo di gestione sempre maggiore costringendo di conseguenza gli anziani
a dover ricorrere alla vendita’.
......
porta gli over-65 a dover ‘sacrificare’ la propria casa pur di avere una liquidita’ che gli possa ‘garantire il proprio mantenimento a fronte di un potere d’acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe.
Altrettanto determinante nella decisione dell’anziano di vendere il proprio immobile in nuda proprieta’ e’ la possibilita’ di avere le risorse con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con la crisi occupazionale.....

 ---------------------------------------------
Come ben sapete l'Italia sta vivendo un Medioevo Moderno...ed è dominata dalle Caste e dalle Corporazioni.
Molto potente è la Corporazione degli Immobiliaristi (strettamente collegata a quella dei bancari)
che da anni ci racconta delle gran fregnacce sull'Immobiliare Italiano...
anche perchè il 90% delle analisi di Settore provengono proprio dal macellaio che poi deve vendere il suo arrosto....

Questo Blog invece non solo ha cercato d'incidere qualche crepa nel muro di omertà sul mattone italiano...
ma anche di scalfire la fissazione maniacale italiota per la casa di proprietà in Italia: una strategia che ormai è démodé e ben poco premiante...se non deleteria (a meno che il quadro macro italiano non cambi in modo sostanziale).
Non perdetevi:
Dedicato agli Italioti che continuano a comprare casa solo in Italia...
Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano

Finalmente ho trovato qualcun'altro (oltre a me....) che dica la VERITA' sul mercato immobiliare italiano...
Leggetevi e rileggetevi questa intervista ESEMPLARE almeno tre volte
Vedi i due PILASTRI:
- Italia, cambio di paradigma epocale: la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli.
- E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.
Se avete bisogno di chiarimenti, non esitate a domandare nell'area commenti di questo post.
"Il mercato immobiliare italiano è di fronte a un cambio epocale"
In questi mesi di incertezze economiche, con la crisi europea che rischia di farsi sempre più cupa, in molti si chiedono cosa fare con i propri risparmi e se il mercato immobiliare può rappresentare un porto sicuro in cui mettere i propri risparmi. ne abbiamo parlato con Ezio Bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
domanda. di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?
risposta. prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira.
le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. quindi è una pessima idea investire in italia per proteggersi da questa eventualità.  ..................

Inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare
d. i piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?
r. sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. l'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi
d. l'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?
r. assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. l'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa
d. un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. conferma quella previsione o la rivede?
r. la rivedo in peggio. nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. 
Con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017
d. quanto influiscono i mutui nella sua analisi?
r. il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni.
Inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello
d. quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?
r. due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni.
In italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa.
Sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. in pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. è evidente che l'offerta superarà la domanda
d. con quali conseguenze?
r. fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi.
Pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero
d. cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?
r. ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:
la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli.
E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.
(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)
Ed ancora:
agenti immobiliari: nel primo trimestre 2012 prezzi delle abitazioni e compravendite in calo 
Venerdì, 18 maggio, 2012 - 08:46
brutte notizie per il mercato immobiliare italiano, che ancora non mostra segnali di ripresa. a dirlo sono gli stessi operatori del settore- gli agenti immobiliari- protagonisti del sondaggio di bankitalia relativo al primo trimestre del 2012.
.

35 commenti:

Strigatto ha detto...

Ci lavoro con le case...il prezzo, eccettuato per chi è in vera difficoltà, non può mai scendere al di sotto dei costi.Le tasse:ESPLICITE (oneri,iva,registro ecc) ed IMPLICITE (costi assurdi di progettazione) costituiscono una variante incomprimibile.Il TERRENO costituisce una variante incomprimibile. I MATERIALI sono quasi incomprimibili a parità di qualità. Il GUADAGNO è comprimibilissimo...uhm se cominciassero a costruire Comun e Stato....Leo

Beatotrader ha detto...

scusa ma non ho capito
cosa significa "non può andare sotto"?
Certo che può...
VAI IN PERDITA...:-)
svendi...
infatti anche tu hai detto: se uno è in difficoltà
ma se vedi le variabili macro che spiego da tempo e ben riassunte in questa intervista
le difficoltà aumenteranno per sempre più proprietari e dunque....2+2=4

a meno che non cambi il quadro macro come dicevo
se domani facciamo +5% di PIL allora cambia tutto...:-)
ma non mi sembra sia nella carte...o no?...:-)

Andrea C. ha detto...

Gran bel post!
La trasformazione da bene rifugio a bene d'uso è fondamentale.
In Germania per decenni è stata bene d'uso ed adesso man mano sta diventando bene rifugio.
O sbaglio?

Beatotrader ha detto...

Complimenti Andrea!
Hai fatto un'osservazione molto acuta.

Strigatto ha detto...

Il quadro macro è vero.Se rimane questo quadro non si vende e non si compra.Prezzi in leggera flessione.Non si costruisce.E' un mercato di successioni. Cambia il quadro macro in peggio: è da valutare se prevale chi svende o chi può tenere sul prezzo.E poi sicuri tutti che se si svende esiste chi compra??Il prezzo non esiste in questo caso. L'unico settore che crollerà come una pera sarà quello delle seconde case al mare o in montagna.Vedi varie annate. Le case non sono come le azioni.Credo che in Italia esista una bolla immobiliare come numero di costruito ma non come prezzo.Leo

Vibiosextif ha detto...

Bellissimo e chiaro post. Lavoro nell'edilizia e capisco cosa intende Strigatto. Ma gli contesto due cose: i costi di progettazione sono comprimibili (aimè), ed anche i costi del suolo. Il prezzo del terreno è contrattabile, non lo stabilisce il dottore. Direi che l'unica cosa incomprimibile è il mutuo di chi ha comprato da poco tempo, è può ritrovarsi con un valore effettivo del bene ridotto del 20%.

Beatotrader ha detto...

concordo leo
sul prezzo no bolla ma questo....

sempre maggiore difficoltà per chi lavora in Italia di ottenere entrate mensili “decenti” In Italia relazione prezzi case/stipendi favorevole per tutti gli anni '80 e '90...poi rapporto tra prezzi /salari si è invertito mentre è cresciuto il volume dei mutui.....

Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia famiglie o single con 25mila euro netti l'anno comprano case con un mutuo da 200 mila euro
famiglie con 50mila netti fanno mutuo da 400-450mila euro
RAPPORTO GIUSTO: se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto, NON 8-9 volte tanto.
Negli ultimi anni in Italia il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi…
Dunque man mano per forza di gravità…

zorro naif ha detto...

ecco la frase chiave
Negli ultimi anni in Italia il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi

complimenti beato per le tue picconate al muro d'omertà immobiliare

amaryllide ha detto...

"basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania,"
I greci o l'1% dei greci? Perchè Londra è sempre stata carissima, e se non sei milionario in euro non ci compri nemmeno un monolocale (nei quartieri di lusso, nei quartieri poveri non so quanto convenga comprare, visto che lì la situazione non è molto meglio che in Italia).
"il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque"
se diceva "a farsi schiavizzare ovunque" sarebbe stato più corretto.
Più in generale, prima di parlare di bolla immobiliare inviterei a fare confronti sensati coi paesi in cui la bolla c'è già stata, ed era tale che milioni di persone campavano SOLO coi soldi della differenza tra il mutuo che facevano e il prezzo della casa rivenduta dopo un anno o due, tanto era l'aumento assurdo dei prezzi negli USA. E il crollo è stato una cosa mostruosa, tale da arrivare a case vendute a 1 dollaro! Noi a quei prezzi non ci arriveremo mai, perchè anche se tutti svendessero le seconde case, nessuno svenderà mai la casa di proprietà, a parte i vecchi senza famiglia che faranno la cessione della nuda proprietà. La casa di proprietà (ovviamente sto parlando di quelle già pagate al 100%, non delle moltissime su cui c'è ancora il mutuo, perchè è facile dire che l'80% degli italiani ha la casa di proprietà, imho se c'è ancora il mutuo sopra e con la crisi che c'è rischi il lavoro, le case sono delle banche, non di chi ci abita) si vende solo se ci rimedi ALMENO l'equivalente di 40 anni di affitto (sto parlando di gente dai 50 anni in giù), altrimenti converrà sempre tenersela, perchè nessun affitto sarà più basso dell'IMU e delle spese di manutenzione.

Strigatto ha detto...

Voglio aggiungere qualcosa al mio pensiero.

Sono assolutamente favorevole ad una evoluzione immobiliare nel senso da te indicata Beato.
Come sei nel giusto quando indichi Berlino:mercato rifugio con sola possibilità di rialzo.
Si riapre un mercato!!

Ma in Italia sulla casa campano:lo Stato, i Comuni, le ULSS, i Vigili del Fuoco, i Professionisti e le Banche.La legislazione intera tutta vuole un mercato come il nostro.Non basta l’IMU a cambiarlo.

Inoltre il mercato si E’ corretto un poco: un appartamento bicamere fuori centro storico in una qualsiasi città del Nord Est è passato in cinque anni da circa 140.000 a 110- 115.000 euro. Passa a 80.000?
Ma chi lo compra?
Chi lavora in un call center??
L’emiro di Bubai? Il fondo di real estate?
Rimane invenduto!!!
Come invendute sono centinaia di appartamenti o casette in vendita da due anni….invendute non per il prezzo..ma per mancanza di acquirenti!!!! E quindi non c’è un prezzo!!!

Ci sono ancora troppi soldi accumulati dai vecchi che permettono di resistere ai figli mutuatari, all’IMU e a quanto altro. Diventassimo appetibili per l’estero come real estate e allora la correzione sarebbe violenta in basso.Ci sarebbe chi compra.

Grazie Beato per lo spazio. Sono anni che non scrivo.Mi piace ricominciare.Se sparo cazzate l’importante… è confrontarsi.Grazie ancora.

Leo

amaryllide ha detto...

un ultimo appunto sull'ultimo link:
"all'inizo del 2012 la quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile è diminuita rispetto al primo trimestre del 2011 (da 69,3% a 63,8%)"
quindi oltre un terzo delle agenzie in tre mesi non vende nemmeno una casa, ergo, a stare larghi, ne vendono 3 all'anno. E che provvigioni prendono per campare con 3 case?

Beatotrader ha detto...

????? E QUESTA DA DOVE ARRIVA?
...perchè nessun affitto sarà più basso dell'IMU e delle spese di manutenzione. ....
MAH?

per OVUNQUE s'intende anche emigrare
e chi ha detto che se emigri sei per forza schiavizzato?
se emigri spesso è perchè nel tuo paese sei già schiavizzato e fai la fame
ed altrove spesso trovi grandi opportunità
è successo molto spesso e succederà ancora
non capisco questi ASSIOMI DI FEDE....

comunque nessuno ha parlato di Bolla
in Italia come ho spiegato è diverso
i rischi di downside non sono da bolla speculativa ma da molti altri fattori
che ho ben spiegato
rileggi meglio...;-)

vincenzosava ha detto...

Condivido la previsione sull'Italia, la demografia ci condanna. Qualche dubbio sul fatto che in germania la casa diventi bene rifugio: finchè l'inquilino sarà ipertutelato dal legislatore la casa tenderà a restare un bel mattone

Beatotrader ha detto...

in Germania i contratti stanno diventando sempre più di mercato e comunque a Berlino molti giovani e molta mobilità e turnover di inquilini, inoltre morosità rara e mazzulata in tempi crucchi e non italiani...

vincenzosava ha detto...

Giovani a Berlino incentivati dallo stato anche a fare figli come in Irlanda anni 90. Finiti gli incentivi è come per la rottamazione delle auto si torna al punto di partenza molto rapidamente. Detto questo reputo più basso il rischio di un investimento immobiliare a Berlino che a Palermo quanto meno per la tutela del diritto di proprietà o eventuali patrimoniali/imu non preventivabili al momento dell'acquisto.

Beatotrader ha detto...

non ho capito bene cosa intendi per rischio...visto che a Berlino rischi di raddoppiare il valore del tuo investimento imm. :-) mentre in Italia rischi di dimezzare...(c'ho messo dentro anche l'euro break-up...)

Beatotrader ha detto...

mi sembra che qualcosa cubi con il mio post...o no?... ;-) Anziani, fuga dall'Imu: 80 mila nude
proprietà

vincenzosava ha detto...

per un residente italiano, con l'euro break-up qualsiasi investimento in area non piigs sarà un bel deal, anche aver strapagato oggi un loft a notthing hill. Vediamo come si mettono le cose, se anche a questo giro la grecia non esce, l'euro resterà per un bel pò

Beatotrader ha detto...

anche senza euro crack se compravi a berlino nel 2010 eri già a +20% e la salita continua visto che partivi anche da 1000 euro al mq...
Poi se compri in Gruppo d'acquisto con Operazione Valchiria paghi pure a -30% rispetto ai prezzi di acquisto da single...

Beatotrader ha detto...

leo, leggo ora tuo secondo commento: scrivi cose assolutamente sensate e comunque siamo qui per confrontarci, piantagrane a parte che non tollero.

zukov ha detto...

Beato questo sembra il cigno nero (più grigio, tutti gli addetti ai lavori sanno del probabile crollo della bolla immobiliare in italia)che secondo me manderà in default l'italia, infatti se senti politici e tecnici fanno affidamento sulla vendita del patrimonio immobiliare dello stato con mirabolanti previsioni che si scontreranno con la dura realtà chi compra da un fallito (lo stato) comprerà tutto con un piatto di lenticchie o con una ciotola di riso (per far capire l'unico che possa comprare)per non dire se qualcuno veramente voglia comprare immobili in un paese dove la proprietà privata è dubbia

Max ha detto...

Io ed alcuni miei amici visto gli stipendi più o meno uguali a quando c'erano le lire abbiamo sempre continuato a leggere i prezzi delle case come se fossero in lire! Con il risultato che i miei commenti sono sempre stati; prima con 250.000.000 ti ci compravi una villetta adesso con 125.000 euro neanche un appartamento nuovo; qualcosa non quadra e se uno non è una pecora e nota che la rata del mutuo è superiore ad un affitto non c'è l'affare nel comprarsi una casa nuova. I nodi stanno venendo al pettine, credo che per chi voglia comprare casa in Italia e solo in Italia possa mettersi l'anima in pace per diversi anni e poi potrà farlo. Per chi ha una ditta o un'azienda anche piccola se ha un pò di disponibilità secondo me la cosa più intelligente che può fare è comprare a Panama e spostare la sede legale della società.

Der Treu Pelikan ha detto...

Giusto chiarire che in Italia non c'è stata bolla: la leva finanziaria è molto ridotta, le case sono per la gran parte senza mutuo grazie ai risparmi delle due generazioni precedenti. In Irlanda un impiegato comprava anche 3 appartamenti a mutuo 100%, presentando le plusvalenze (tutte virtuali) sui precedenti acquisti come garanzia in banca!
Beato, considera a favore della proprietà prima casa che tutto "congiura" a suo favore. Detrazioni, deduzioni, aliquote, tutto è pensato a favore della prima casa, così gli affitti sono in perdita per entrambi i contraenti. Nuotare controcorrente è difficile: come sui mercati, si rischia di rimanere schiacciati.
L'Imu cambia un po' le cose, ma la prima casa rimarrà a lungo un tema caldo per i politici, per ragioni di popolarità faranno carte false per garantirle una fiscalità di favore anche in tempi di crisi.
Sicuramente se il pil del paese non avanza, le case non saranno un buon investimento. Ma in un paese a densità di popolazione altissima come il nostro (poche zone pianeggianti) la casa, imho, rimarrà sempre di grande valore in rapporto ai redditi.

MaxP. ha detto...

Per come la vedo io in Italia dopo l'inflazione speculativa sull'immobile avvenuta aproffitando del cambio lira-euro dove in un anno 2002 - 2003 si è passati da 2,5 milioni al m2 a 2000 2500 € al m2 per un immobile di medio valore ora si sono messi in moto i soliti squali internazionali.
Se vuoi che un mercato continui a salire o vuoi che si riprenda allora immetti liquidità nel sistema a basso costo, o introduci situazioni tipo mutui subprime come in America, naturalmente se speculi dalla parte di chi vende le case.
Ma se gli squali ora sono dall'altra parte, allora la speculazione porta a creare tutte quelle condizioni che penalizzano la vendita, a vantaggio di chi compra, togliendo liquidità dal sistema, ipertassando le propietà al fine di disincentivarne il possesso, e quindi il mercato prima cade e poi crolla.
E questo è ottimo per chi vuole comperare.
Magari dopo che anche l'italia non facesse più parte della moneta unica, poi altro che appartamenti a 1500 € m2, possibile anche la metà, e questo non succederà per caso.

Beatotrader ha detto...

si vede che in italia c'è la mania per gli immobili...
infatti vedo un sacco di commenti di ottimo livello
complimenti
siamo degli esperti di casette noi italiani...:-)

Der Treu Pelikan ottimi osservazioni
come dicevo in Italia non c'è una bolla all'irlandese od alla spagnola

i problemi sono altri
e ci sono varie cause che concorrono ad una stagnazione-discesa
come riassume l'articolo
e come riassumevo io in
http://www.ilgrandebluff.info/2012/04/si-moltipilicano-i-segnali-di-allarme.html

in primis
....Negli ultimi anni in Italia il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi...

poi demografia
perdita potere acquisto
declino strutturale economia
volatilizzazione risparmi
e non trascurate il rischio ritorno alla lira...

Certo che se una casetta in luoghi sperduti non costasse 400mila ma 200mila allora non staremmo qui a discutere...:-)
e tornerebbe conveniente comprare casa in italia
...incognita euro brak-up a parte

verissimo quello che dice Max p
della conversione 1000 lire = 1 euro
sulle casette è stato pesante
perchè i nostri sipendi non hanno fatto 2milioni = 2mila euro
e torniamo al rapporto reddito/prezzo casa
dunque un grazie ai mutui altrimenti erano prezzi insostenibili fin dall'inizio
o comunque sostenibili parzialemnte solo grazie ai risparmi di papà e nonno che man mano....pufff
ed adesso che abbiamo la nostra crisi bancaria strutturale...e niente credito....
e giovani spiantati co poche possibilità lavorative
ahi ahi
insomma il meccanismo di base della bolla in parte c'è stato anche in Italia
ma più complesso e sfumato

marzia ha detto...

Posso farvi una domanda? Chi di voi è AGENTE IMMOBILIARE?

marzia ha detto...

Ho letto attentamente tutto ciò che avete scritto e, se devo essere sincera, sono sbalordita! Io sono AGENTE IMMOBILIARE, esercito questo lavoro da anni, ho affrontato periodi idilliaci, periodi più sconfortanti, fino ad arrivare ad oggi: periodo di crisi. Ma crisi non significa "la fine" (almeno per il momento...), significa un momento di stallo, di confusione, e per alcuni, o forse per molti.. significa periodo di fame (anche nel vero senso della parola). Avete preso come esempio la Grecia, uno dei Paesi che ha toccato il fondo, e bene, i Greci hanno investito all'estero? come è stato detto giustamente da qualcun'altro... chi??? i Greci o l'1% dei Greci?? che è ben diverso!! Quello che voglio arrivare a dire è che, non per difendere il mio mestiere (sarebbe folle), le compravendite immobiliari ci sono state, ci sono e ci saranno sempre, ovvio che fino al 2007 ce n'erano molte più di adesso, ovvio che adesso siamo in fortissimo e netto calo, ovvio che si arranca, ovvio che si fatica molto di più rispetto agli anni passati, ma questo non vuol dire che se i prezzi stanno calando non ci saranno più compravendite perchè sta andando male a tutti! In un commento ho letto che i prezzi.. facendo l'esempio di un immobile da € 140.000 sono calati fino ad arrivare a circa € 110/115.000, poi è stata fatta una domanda "passa ad € 80.000?? e chi lo compra?", bè... chi lo compra??? ma come si fa a pensare che rimanga invenduto? come si fa a pensare che un immobile in vendita non abbia il suo acquirente?? come si fa a pensare che in Italia non ci sia più nessuno che abbia i soldi? La crisi è globale e su questo non ci piove, ma non vuol dire che chi aveva il gruzzoletto da parte prima, adesso li abbia FINITI o non li voglia spendere! chi li aveva prima, continua ad averli, continua ad investire, continua a spenderli! Ma scusate, perchè dovremmo continuare ad andare a fare la spesa se poi non abbiamo un tetto sotto cui metterla? perchè andiamo a mangiare fuori? ovviamente sto generalizzando...
Sono stati fatti discorsi sugli anziani... loro saranno costretti a vendere casa per potersi mantenere... per cosa? per l'imu? prima c'era l'ici e siamo lamentati ma l'abbiamo sempre pagata, poi l'hanno tolta e abbiamo tirato un sospiro di sollievo, adesso c'è l'imu e non si parla d'altro...ma lo vediamo che siamo solo capaci a lamentarci?? il problema sul mercato immobiliare non è l'imu (o meglio...non è SOLO l'imu), ma tutto il resto: le banche, il lavoro instabile, chi spreca, chi abusa dei nostri soldi, i calciatori strapagati, i politici strapagati, i vip in genere stra-stra-stra-strapagati...e chi più ne ha, più ne metta....
Ragazzi, il mercato immobiliare è in crisi (come tutti gli altri settori) ma non fermo!

Beatotrader ha detto...

cara Marzia
ma quello che scrivi
in parte in sintonia con quello che dico non solo in questo post ma in tanti altri sull'argomento
per es. http://www.ilgrandebluff.info/2012/04/si-moltipilicano-i-segnali-di-allarme.html
per es. chi dice che c'entri solo l'IMU (che tra l'altro è una ramazzata rispetto all'ICI)
si analizzano anche un sacco di cause tra le quali proprio quelle che tu elenchi...

in parte invece quello che dici
è un altro discorso
qui si discute del fatto se i prezzi delle case in Italia scendereanno per le ragioni MACRO elencate ed analizzate
e soprattutto se fare ADESSO un investimento immobiliare in Italia sia una buona scelta, soprattutto se dovessimo tornare alla lira
(la risposta chiaramente è NO per svariati motivi, ci sono mercati immobiliari molto più interessanti e con prospettive di rivalutazione, c'è il discorso della globalizzazione dei risparmi anche con investimenti in altri stati etc etc
magari tra un po' tornerà interessante investire in Italia e naturalmente parlo di una MEDIA STATISTICA perchè l'occasione puoi sempre trovarla)

non si sta a discutere se ci siano compravendite o no
se il mercato sia fermo o no
se un agente immobiliare riesca ancora a camparci o no

E nemmeno ci si lamenta
anzi di fanno queste analisi proprio per capire che mosse migliori fare
dove investire in immobili
ed a che livello sarà di nuovo conveniente investire in Italia

fermo restando che per me il grande rischio
E' QUELLO DI UN EURO BREAK-UP
che renderebbe UN DISASTRO un investimento su immobile italiano fatto in euro e poi convertito in new-lire
NON SOTTOVALUTARE IL RISCHIO VALUTA
PERCHE' IL DESTINO DELL'EURO CE LO GIOCHIAMO ENTRO I PROSSIMI DUE ANNI
(anche se probabilmente a breve metteranno un 3° tampone ma è la struttura a non funzionare dunque i problemi poi tornano fuori)

Dunque, fino a quando questa incognita non sarà più chiara
E' UN SUICIDIO INVESTIRE IN IMMOBILI
IN PAESI DELL'EUROZONA
CHE POTREBBERO TORNARE ALLA LORO VALUTA NAZIONALE CON UNA FORTISSIMA SVALUTAZIONE
meglio investire in paesi che potrebbero tornare ad una valuta nazionale FORTE ED IN RIVALUTAZIONE

Chicco primeuve ha detto...

Caro Beato relativamente alla svalutazione di un immobile post brek up io la vedo cosi: fatta salva la legge della domanda e dell'offerta che puo'far scendere o salire di prezzo un immobile se anche il nuovo prezzo in new lira rimanesse uguale a quello old euro per il mercato interno non cambierebbe nulla ma diversamente diventerebbe appetibile per gli acquirenti stranieri forti di un euro che gli permette di comprare a sconto del 30/40%. Non vedo quindi un crollo delle seconde case soprattutto in localita'turistiche od artistiche. ..... Poi cmq ripete e' sempre la legge della domnda e dell'offerta che regola in un dato momento tempi e prezzi. Sbaglio?

Beatotrader ha detto...

ok la legge domanda e offerta, ma qui si ragiona delle scelte di investitori italiani su case italiane denominate in euro....in effetti con l'aria che tira qualunque assets in euro-piigs é poco igienico...non solo casette. Ma al di là della valuta abbia visto come ci siano parecchi fattori che al momento vanno contro l'immobiliare ita.

4realinf ha detto...

Diciamo che dal 2000 ad oggi ci sono stati dei cambiamenti economici e finanziari che ha disassato la speculazione immobiliare in Italia che già lo era da anni.
Dagli anni 90 al 2000 l'immobiliare italiano, per mia esperienza avendo anche fatto l'agente immobiliare, ha subito una profonda trasformazione causata in parte dalle grosse agenzie di intermediazione/costruttrici e dal settore bancario che cominciava ad aprire la borsa dei denaro avendo annusato l'affare che si andava profilando.
Nel 2000 il costo di una casa di 100 mq era mediamente attorno ai 130/160 milioni (i casi estremi li tralascio). Dal 2000 ad oggi c'è stata una profonda divaricazione tra mercato immobiliare (il suo reale valore) è il sistema finanziario, questo a causa dei muti facili, delle connessioni tra agenzie di intermediazioni e settore bancario sempre più legati da interessi più che ad una conservazione del proprio portafoglio portandoci, come s'è già detto, alla bolla immobiliare.
Per contro l'entrata nell'euro ha prodotto quella che potrebbe essere chiamata una effimera rivalutazione immobiliare con perdita del capitale investito. Infatti gli iniziali 160 milioni di lire diventavano 160 mila euro, con un passaggio rivalutativo (fittizio) del 100%. Nella realtà sappiamo bene che non c'è stata una rivalutazione degli stipendi e nemmeno dei conti bancari del 100%, anzi al contrario, i conti bancari con l'euro hanno perso circa il 50% del loro valore così come gli stipendi medi che per contro hanno avuto una rivalutazione in 10 anni non più alta del 12%, mentre il settore pubblico macinava guadagni molto più alti fino a toccare incrementi del 32% dal 2000 al 2007.
Si evidenzia quindi che il costo attuale per un immobile medio è ancora sopravvalutato di oltre il 30/40%, ma allo stesso tempo i tempi medi di vendita dello stesso immobile salgono ad oltre 8/12 mesi, quando va bene, ma tanto bene.

Aggiungo che con l'attuale misura delle retribuzioni non superiori alle 1200/1500 euro mese nessun potrà permettersi il lusso di sacrificare 30 anni di vita per quattro mura (fatte spesso male). Come già scrissi in altro post i mutui negli anni 70/90 non erano superiori ai 10/15 anni. I trentennali erano normalmente usati per i mutui di miglioramento agrario o per la piccola proprietà contadina.

Beatotrader ha detto...

accidenti 4realinf che gran commento che hai fatto!
Lucido e chiarissimo
anche tu entri di diritto nel club...
Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la VERITA' sul mercato immobiliare italiano ...

il tuo commento sarebbe da pubblicare
lo metto da parte
perchè adesso devo parlare di altre cose
ma lo metto da parte...;-)

un salutone

4realinf ha detto...

Aggiungo (in attesa di altre maledette scosse) che nell'1980 vendevo case come fossero panini e i prezzi che si riuscivano a spuntare in località di villeggiatura (Tonale, Ponte di Legno, Lignano) così come anche nelle città (centro) era compreso tra 1 e 2 milioni/mq.
Questo non era sufficiente al guadagno delle agenzie che spuntavanno (hanno fatto soldi a palate) provvigioni che andavano dal 10%(minimo) al 18%. Oltre a chiedere quasi sempre all'acquirente un fondo spese di 1/2 milioni in base al tipo dell'immobile.

Dimmi tu se questo non si chiama svaccare il mercato immobiliare? Un appartamento di 50mq in centro aveva un costo di 50 milioni, ma se ci aggiungi una media del 15% di provvigione (tutto nero) il milione e mezzo del cosiddetto fondo spese, l'appartamento arrivava a costare attorno ai 60 milioni con un aumento dei prezzi medi del 15-20%. A questo ci si aggiunga che lo stato ha sempre latitato ed ha lasciato carta bianca ai grandi gruppi immobiliari. Solo negli anni 60 c' stata un vera politica della casa, ma è stata una parentesi piccolissima e subito stroncata, purtroppo. In questo marasma edilizio la riforma del catasto sarebbe auspicabile, fatta però cum grano salis.

marzia ha detto...

Ciao Beato, forse non ci siamo capiti riguardo un pò di cose...e avrei piacere di fare una chiacchierata non appena sono più tranquilla, proporio xkè sono in ufficio ed è meglio se vendo qualche immobile... :) ah.. cmq per la cronacasa, questo mese sono ho 2 clienti che sono in trattativa per acquistare 2 appartamenti, non fanno mutuo e stanno acquistando per investimento... ma ne riparliamo...

Beatotrader ha detto...

cara MArzia sono molto contento per te, sono molto meno contento per i due investitori...:-)

Posta un commento