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mercoledì 27 giugno 2012

Un po' di verità sull'Immobiliare Italiano: IL BOTTO SILENZIOSO (Kein Pfusch®)

Aggiornamento del 28 Giugno alle 17.28
E come LAMPANTE conferma ab contrario alla tesi illustrata in questo post...ecco qui la Negazione che ti tradisce...:-)
Non a caso arriva dal mondo delle Banche....
ue: il 25% delle famiglie italiane non riesce a pagare il mutuo. la smentita dell'abi: è solo l'1,2%
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In un paese feudale&corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili.
Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano.

Per fare un esempio...se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani....
E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...

Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'...la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristi
da lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti....
come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo....
Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro....beh...sul lunghissimo periodo vedrai che....;-)

Insomma, se volete un po' di Verità sull'Immobiliare Italiano
PRIMA DI TUTTO non perdete i miei articoli
- Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la verità sul mercato immobiliare italiano...
- Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano

- Italian Dreams: Casa Dolce Casa...(senza nemmeno conteggiare il possibile -50% di effetto New-Lira...)


E poi non perdete la sgamatissima analisi di KEIN PFUSCH®:
tutte le fonti bancarie italiane ONESTE con le quali sono in contatto mi confermano la visione del cattifo cattifo Uriel....:-)
Qui una sintesi (ma non perdete l'intero post che trovate nel suo BLOG):
Il botto silenzioso.
Mi fanno una domanda per email: "perche' mai le banche stanno togliendo credito alle aziende, che pure sono le loro fondamenta, quando hanno ricevuto miliardi all' 1% dalla BCE in due operazione LTRO?"
E perche' hanno preferito comprarci debito -pur sapendo che si sarebbero intossicate di titoli a rischio- anziche' investirli nelle aziende italiane producendo un balzo del PIL?
LA risposta e' nella frase che nessuno vuole dire: in Italia sta scoppiando una bolla immobiliare.
Esistono decine di siti web che hanno postato statistiche............

su quanto sia calato il numero di vendite , e Di quanto i prezzi siano congelati. 
Il vero problema di questi siti e' che non analizzano la situazione nel suo insieme, ovvero la profonda relazione tra i debiti delle aziende e valore degli immobili.
Tempo fa scrissi che il costo delle case a Milano , non giustificato da alcun incremento demografico, fosse dovuto all'uscita dal mercato di molti immobili. Uscita dal mercato dovuta principalmente al fatto che moltissime case appartengono ad imprenditori e liberi professionisti.
I quali hanno "messo la firma" in banca sul credito aziendale.
Poiche' la firma ha forza a seconda delle proprieta' immobiliari,il risultato e' che tali imprenditori hanno bisogno di essere proprietari per disporre del credito.
Questo ovviamente fa uscire le case dal mercato, e il risultato del crollo di domanda e' l'alzarsi dei prezzi, unitamente alla crescita del numero di case sfitte.
Un altro driver importante per il mercato e' il valore del debito contratto.
Se la mia azienda ha 300 mila euro di debiti tra fido usato e prestiti, io non posso vendere il mio immobile per meno di quella cifra: altrimenti non risanerei tutto il debito e non offrirei piu' garanzie alla banca.
Morale? La morale e' che il debito delle PMI e dei professionisti e' un driver importantissimo per il costo degli immobili, specialmente in un paese fatto di PMI.
A questo si unisce una quantita' incredibile di italiani che hanno fatto debiti facendoseli garantire dal valore stesso degli immobili.
Si e' trattato in un periodo nel quale i costruttori e gli immobiliaristi sono diventati azionisti importanti di molte banche, e le hanno spinte a fare credito per l'acquisto di case. 
Anche in questo caso, abbiamo immobili ingessati: se da un lato le famiglie non possono vendere per una cifra inferiore a quella che servi' per comprare la casa -e che spesso fecero sovrastimare-, dall'altro lato le banche non possono sparare sul mercato le case degli insolventi perche' il mercato non le assorbe.
Perche' questo dicono i dati sul crollo dell'immobiliare in Italia: avete a che fare con un dato di questo genere: (fonte: www.linkiesta.it).

Come si legge questo dato, quando non e' accompagnato da un crollo dei prezzi? 

Si legge come "crollo dell'elasticita' del mercato", ovvero il mercato non ha cambiato idea sul prezzo delle case (non puo', essendo ingessato da debiti ed ipoteche: si puo' vendere solo per sanare il debito, e solo se il ricavato ricopre il debito, ricordate?) , semplicemente non assorbe piu' altre case.
Ora, il problema e': che cosa c'entra con le aziende?
C'entra, eccome.
Perche' adesso dovete chiedervi quale sia stato il meccanismo che ha portato le aziende ad avere il credito in Italia, e la risposta e': la garanzia sull'immobile.
Le banche hanno erogato fidi e prestiti, sinora, non perche' si fidassero del fatto che le aziende andassero bene o meno (avevano solo i bilanci per capirlo, e il falso in bilancio non e' piu' un vero reato, quindi immaginate i bilanci "cosmetici" che giravano) , ma in proporzione al valore degli immobili dati in garanzia, proiettato sull'elasticita' del mercato immobiliare.
Che cosa succede in una condizione come questa?
Succede che le banche SANNO che mettendo sul mercato grandi quantita' di case il costo crollerebbe ufficialmente, e preferiscono perdonare molti che non pagano il mutuo, o che non pagano i debiti, tenendosi gli immobili pignorati in pancia (cosa che abbatte ancora di piu' il numero di transazioni) per evitare che scoppi la bolla come in Spagna.
Cosi' , rispondo alla domanda: 
  • Le banche italiane non hanno dato alle aziende italiane i soldi che la BCE ha regalato loro PERCHE' IL VALORE DEGLI IMMOBILI DATI A GARANZIA DALLE AZIENDE E' CALATO. Eventuali prestiti non avrebbero garanzia sufficiente.
Alle banche italiane non sono mancati i soldi. 
Un pochino ne hanno.  E ne hanno anche in deposito overnight. 
E ne hanno comprati all' 1% dalla BCE.  
E volendo potrebbero anche emettere pronti contro termine per fare raccolta tra i risparmiatori impauriti, se volessero raccogliere per spingere le PMI.
Ma non possono darli COMUNQUE,   quei soldi, alle aziende italiane: nemmeno al livello di due o tre anni fa, PERCHE' MANCANO GARANZIE, ovvero manca il valore che quegli immobili avevano anni fa.  
E senza garanzia non ci sono prestiti.
Poiche' oggi gli immobili dati a garanzia dai soci delle varie SRL come firma personale (o dagli immobili posseduti a vario titolo dalle aziende e dai loro soci) valgono MENO, si deve giocoforza  dare meno credito. 
Questa e' la bolla immobiliare che borbotta sotto la superficie della finanza italiana. 
E non solo della finanza: anche della GRANDE industria e delle PMI. 
Dei commercianti e dei piccoli professionisti.
Certo, il Corriere della Sera e' il blog della finanza italiana, e non ve lo dira' mai. 
Il gruppo espresso e' dentro fino al collo in questioni di finanza e banche, per via dei suoi padroni. La Stampa e' proprieta' di una famiglia che possiede diverse attivita' immobiliari e diversi asset nel settore, specialmente assicutativo, tipo a Trieste. 
Mediaset e' di un costruttore edile (Berlusconi lo e') , 
il Sole e' di proprieta' degli industriali -che ci sono dentro sino al collo con le banche e le RE- per cui CHI VOLETE CHE VI RACCONTI che sta scoppiando una bolla immobiliare in Italia, e che l'effetto e' la scomparsa del credito alle imprese?
Il processo in corso in Italia e' questo:
  1. Tot mila aziende chiudono. 
  2. Lasciano debiti.
  3. Le banche prendono gli immobili a garanzia.
  4. Poiche' valgono poco li tengono in pancia o fanno vendite fittizie alle RE collegate.
  5. Questo immobilizza asset finanziari. 
  6. Fanno ancora meno credito.
  7. GOTO 1.
E' piu' grave o meno grave di quanto accade in Spagna? 
E' piu' grave.
Allora dovete preoccuparvi? .....................
CONTINUA A LEGGERE SUL BLOG DI URIEL

Ed ecco un altro articolo interessante che proviene da Idealista .....
che, pur con i suoi limiti, a mio giudizio è una delle migliori fonti italiane sull'immobiliare, una delle più indipendenti e fuori dal coro.
Naturalmente non si cita il BASILARE RISCHIO da -50% se tornassimo alla Lira o da -30% se passassimo ad un Euro2-di-serie-B...
ma per il resto il discorso fila...
il mattone è in crisi dal 2007: è giunta l'ora del repricing?
 

 il mattone è in crisi dal 2007: è giunta l'ora del repricing?
Giovedì, 21 giugno, 2012 - 13:13
salvo piccole sorprese trimestrali è indubbio che le compravendite immobiliari sono in diminuzione dal 2007
come vediamo nel grafico dell'agenzia del territorio non è solo il crollo interannuale del primo trimestre 2012 il dato rilevante, ma una generale discesa dei volumi di scambio che dura ormai cinque anni
se prendiamo come riferimento il 2004, che non fu il più elevato in quanto a numero di scambi, vediamo come il mercato immobiliare ha perso il 41,7% al nord, il 38,3% al centro e il 37,3% al sud. l'andamento è chiaro, 
eppure in questi anni non si è registrata una correzione dei prezzi come in altri paesi: è giunta l'ora del repricing?
dobbiamo inoltre tener conto che gli ultimi dati, di per sé assai negativi, non scontato ancora l'effetto imu. l'imposta unica immobiliare è stata infatti introdotta a fine dicembre e, come chiarisce l'agenzia del territorio, i dati dei rogiti del primo trimestre 2012 sono frutto di scelte prese a fine 2011. 
ciò significa che il secondo trimestre potrebbe anche essere peggiore
se il trend venisse confermato a fine anno le compravendite di abitazioni sarebbero circa 440mila, ossia meno del 50% rispetto agli anni d'oro. 
si tratterebbe della più clamorosa caduta da quando esistono le rilevazioni dell'agenzia del territorio
come sempre il mercato immobiliare è legato ad algune dinamiche indiscutibili, alcune delle quali di natura macroeconomica:
- il pil nazionale. e siamo in recessione
- il mercato del lavoro. meglio lasciar perdere
- i salari. fermi
- i mutui, scomparsi dalla circolazione
eppure gli italiani le case le comprerebbero, se potessero, sia per il mercato di sostituzione, sia per quello della prima casa, visto che, crisi o no, le famiglie si formano e fanno dei figli, i giovani, seppure con difficoltà, si emancipano dalla casa dei genitori, e gli stranieri spesso comprano anche più degli autoctoni
visto che i fattori macronomici prima citati non si riprenderanno nè quest'anno nè il prossimo, resta solo una soluzione: che domanda e offerta si incontrino su dei prezzi più bassi. 
parliamo ovviamente del mercato medio, quello della casa come bene d'uso, perché siamo consapevoli che le nicchie esistono sempre e sono importanti
 .

16 commenti:

zukov ha detto...

lo avevo gìà letto e condivido tutto, anche il titolo "botto silenzioso" infatti non si capisce come mai non si parli di crisi immobiliare in italia è un mistero e, cosa più importante, farà sembrare la bolla immobiliare americana (e spagnola) poco più che petardi mentre la bolla italiana sarà una IED con 5 obici ricoperta di nitrato di ammonio e innescata al plastico

Beatotrader ha detto...

grande Uriel
e conferma tutto quello che avevo in mano io
ma non ho mai scritto un post così chiaro su tutta questa eraltà...

però caro zukov
COME SAREBBE CHE NON TE LO SPIEGHI CHE NESSUNO LO DICA?....

ti abbiamo dati due chiave una io ed una uriel....

io
In un paese feudale&corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili.
Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano.

uriel
Certo, il Corriere della Sera e' il blog della finanza italiana, e non ve lo dira' mai.
Il gruppo espresso e' dentro fino al collo in questioni di finanza e banche, per via dei suoi padroni. La Stampa e' proprieta' di una famiglia che possiede diverse attivita' immobiliari e diversi asset nel settore, specialmente assicutativo, tipo a Trieste.
Mediaset e' di un costruttore edile (Berlusconi lo e') ,
il Sole e' di proprieta' degli industriali -che ci sono dentro sino al collo con le banche e le RE- per cui CHI VOLETE CHE VI RACCONTI che sta scoppiando una bolla immobiliare in Italia, e che l'effetto e' la scomparsa del credito alle imprese?

più chiaro di così...

e le fonti estere
o se ne fottono del merc imm ita
oppure sono fuorviate anche loro
oppure non ci capiscono una cippa

zukov ha detto...

I apologize Beato, purtroppo mi riferivo alla informazione mainstream e all'italiota che compra 50 mq di Caltagirone nel deserto ( però c'è il centro commerciale) a 400.000 euro e dice anche grazie se gli concedono il mutuo e devo dire che non ho pièta se una volta insolventi vanno per strada

Er ha detto...

(ANSA) - BRUXELLES, 27 GIU -

''Le famiglie italiane sono finanziariamente solide e sostengono il peso dei mutui senza particolari problemi'': nel primo trimestre 2012 le nuove sofferenze in rapporto ai prestiti si attestano sull'1,2%.

L'Abi ha replicato cosi' a uno studio di Bruxelles secondo cui il 25% delle famiglie non riesce a pagare il muto sulla casa.

Beatotrader ha detto...

caro ER
come vedi la risposta è dell'ABI
dunque se leggi bene l'articolo di Uriel....
che spiega bene come le banche nascondano
1- valori molto più bassi degli immobili in carico
2- mutui non pagati che per loro sono ancora negli attivi...
ti puoi rispondere da solo...:-)
anzi è una conferma ab negativo assai preoccupante....

Lorenzo ha detto...

Leggo che qualcuno paragona la bolla italica a quella irlandese. Non credo che si possa davvero fare questo parallelo.

Qua (Irlanda) ragazzi costruivano col c**o (in quanto a qualita') e in quantita' abnormi per un paese di meno di 5 milioni di abitanti e nonostante questo la gente si indebitava per speculare su case sovrapprezzate in maniera allucinante (vedevi case a mattoni rossi di 100 anni da 3 stanze per cui chiedevano, e probabilmente spesso ottenevano fino a 5 anni fa) oltre il milione di euro.

Da noi se non altro:

1. le case si costruiscono come si deve (per quelle piu' piccole qua non si degnano nemmeno di fare le fondamenta e anche quelle grosse non hanno il piano sotterraneo con cantina etc. nel 95% dei casi).

2. qua la gente si indebitava per comprare 2-3-4 case da affittare agli immigrati come me perche' finche' la ruota girava sembrava un affare. In Italia i prezzi invece scendono perche' il paese va a ramengo a causa di tasse, burocrazia e quant'altro. Non e' tanto l'oggettiva qualita' delle case o la speculazione il problema in Italia, quanto la capacita' di spesa che ormai e' erosa fino all'osso (mentre qua cmque uno stipendio medio e' almeno una volta e mezzo quello italiano).


Giusto per dare un contributo di prima mano.

Ciaups

4realinf ha detto...

C'è una cosa che sarebbe da verificare: quanti immobili detenuti dalle PMI e quanti dalle famiglie italiane.
Il discorso di Uriel circa la garanzia immobiliare (la fabbrichètta) data alle banche sulla carta è corretto, ma non sono sicuro che molte delle PMI abbia dato la mannaia al proprio boia per farsi decapitare, molti sicuramente, non avendo altra risorsa, ma generalizzare può distorcere la visione.
Come suddetto sarebbe da capire quante aziende hanno impegnato i propri muri e quanti sono i mutui sofferenti del privato (in europa si parla del 25%, mentre l'abi parla di un 1,qualcosa %). Finchè i dati sono così manipolati si possono fare estrapolazione veritiere come quella tua o di Uriel, ma avere una visione limpida è dura, eh!

sc ha detto...

Mah . . Mi sembra una analisi molto semplificata, che correla credit crunch con bolla immbiliare , un pó tirata per i capelli.
Che le imprese italiane sia sottocapitalizzate é un fatto , che abbiqno avuto fin qui una gestione del credito molto alla buona é vero e che le banche abbiano perso la capacitá di capire se una impresa é meritevole di credito e ancora vero. La bolla c'entra poco. Se sparisse magicamente i problemi strutturali di cui sopra rimarrebbero.

Beatotrader ha detto...

sicuramente spiegare tutto o quasi il credit crunch italiano con l'immobiliare é eccessivo, ma il resto fila...ohhhh se fila...e nessuno in giro la racconta questa verità.

Anam ha detto...

Leggo ormai quotidianamente il Suo blog e desidero ringraziarla per la montagna di informazioni e spunti che ne traggo.
Non sono esperto in campo economico ma grazie all'esposizione "per tutti" dei concetti, anche di quelli più tecnici, riesco ancora a far funzionare quel poco di materia grigia che mi rimane e a capire (quasi) tutto ;-)

Beatotrader ha detto...

Grazie Anam
mi raccomando se puoi cerca anche di SOSTENERE ATTIVAMENTE IL BLOG
è molto importante
sia per la sopravvivenza del Blog
che per la vostra sopravvivenza...:-)

Anam ha detto...

Già fatto: piccolo ma sincero

luca ha detto...

ormai da mesi non accendo nemmeno più il televisore. ... mi sembra di stare meglio...
ora capisco con chiarezza quando dicono
"...l'informazione è nella rete..!

non si può fare a meno di consultare il tuo blog, Paolo e tutti qui siti a voi collegati o riportati, prima di uscire di casa !

semplicemente ... complimenti e grazie !

ps: stamattina ho portato tuuti i documenti per la DR 2012 . quando hanno visto il fogliettino rilasciatomi dagli amici svizzeri mi hanno chiesto "..beh, questa cos'è? ho risposto "..è l'assicurazione contro furto ed incendio !! e la sto anche aumentando ! "...ci voleva la telecamera per riprendere le loro espressioni !
alla fine , però, mi hanno chiesto dei dettagli, sembravano interessati. ma guarda te !

luca / toscana

Beatotrader ha detto...

eh eh eh
caro Luca...;-)
non mi sorprende fossero interessati
aspettiamo comunque sto cappio di summit europeo
e vediamo cosa decidono

Beatotrader ha detto...

tra parentesi le fonti bancarie (anche i bloggers...)
vi parleranno delle bolle immobiliari
americane
norvegesi
canadesi
e diranno che le case a Berlino fanno schifo
ma chissà perchè...:-)
dei problemi sull'immobiliare italiano NON VE NE PARLANO MAI...:-)
uhhhh giààà...:-)

Vittorio ha detto...

A mio parere, la bolla immobiliare italica è stato per decenni una sorta di "elefante nella stanza", ossia un elemento talmente grosso ed evidente, dato talmente per scontato che semplicemente, è sparito.

Sopra di esso ci si è costruita TUTTA l'Italia delle PMI, era tutto un circolo di cemento/banche/politica. Anche nella mia cittadina, l'unico vero assessore che conti qualche cosa è quello all'URBANISTICA, perché è quello che può decidere dove aprire questo o quel cantiere.

Questa mega-bolla-immobiliare, che da noi era oramai parte del "paesaggio", è stata anche la ragione di fondo per cui l'Italia non ha investito mai veramente nella ricerca: a noi serviva solo manovalanza a basso costo per i cantieri.

Se salta la bolla immobiliare in Italia, salta tutto. Ma proprio tutto.
Lo sanno bene, i nostri al potere, e stanno gestendo la cosa alla mafioso-Italiana:

- non si deve sapere in giro, indi silenzio stampa, sennò c'è il panico

- si nasconde la *erda sotto il tappeto sperando che non si veda più di tanto (le fondazioni...che grande invenzione! Molto utili anche per riciclaggio, tangenti, etc.)

Adesso mi è chiaro, Grazie a Uriel, il perché non si possano mettere sul mercato gli immobili pubblici. Sicuramente chi di dovere metterà uno stop al nostro governicchio tecnichicchio.

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