giovedì 24 ottobre 2013

Immobiliare Italiano: Prendi i soldi e scappa...

Come ben sapete in questo blog è da gran tempo che critico la mania tutta italiana della casa di proprietà ad ogni costo...come se non fosse un asset da valutare in modo imparziale ed alla stregua di tutti gli altri...
come se non fosse un investimento spesso CENTRALE che, se cannato, diventa decisivo per mandare in tilt i tuoi conticini ed addirittura la tenuta del tuo tenore di vita & della tua famiglia...
vedi mio mitico post del 2011 La mania tutta italiana della casa di proprietà e soprattutto i suoi numerosi commenti mooolto istruttivi (anche se ormai è troppo tardi...chi doveva capire, ha capito allora....)

Come ben sapete fui trai primi ed in netto anticipo a gridare controvento che era in arrivo una mega-ramazzata sull'immobiliare italiano...
vedi un mio riassunto di inizio 2012 ma ne parlai fin dal 2010: Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano
Chi avesse condiviso le mie analisi agendo di conseguenza, vendendo sul picco e switchando sull'immobiliare di Berlino, degli USA, del Brasile etc....oggi se la scialerebbe con un sigaro in bocca, davanti ad un Martini Dry...
Mentre invece la maggioranza italiota, che come sempre si è bevuta le balle dei giornali-a-libro-paga, degli immobiliaristi in conflitto d'interessi e dei bancari in conflitto d'interessi (spesso reciclati come bloggers...), oggi si sveglia di notte...bagnata di sudore, in preda all'ansia...con ancora sul groppone le sue casette (italiote) invendibili se non svendi (invece gli raccontavano che salgono sempre....) e spesso SFITTE per ragioni di forza maggiore...
non perdere il mio post: Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la VERITA' sul mercato immobiliare italiano

In ogni caso, anche se ho sempre denunciato i difetti e gli eccessi dell'immobiliare italiano, c'è un limite a tutto...
E proprio su quest'ultimo punto dell'inquilino che diventa moroso o che se ne va lasciando la casa SFITTA con enormi difficoltà a riaffittarla in questo contesto di Depressione Economica,
passiamo all'esempio REALE del Sig. Rossi, italiota medio...
e come lui ce ne sono a milioni...

Il sig. Rossi (funzionario di banca, artigiano, commerciante, operaio...fa lo stesso) ha risparmiato una vita ed ha messo da parte un gruzzoletto..................



, quando ancora in Italia era possibile farlo, quando ancora era possibile creare ed accumulare ricchezza (senza che tra parentesi...venisse considerata una colpa come lo è oggi...anzi...era un merito).
Ha dunque messo il 70% dei risparmi in 3 belle casette a rendita, per le quali oggi viene visto come uno sfruttatore, un benestante da spremere, un evasore etc...
mentre, fino a non molto tempo fa, sarebbe stato visto come un risparmiatore oculato...spina dorsale di questo paese, come un buon padre di famiglia.
Quelle casette per anni ed anni sono sempre salite e poi hanno pure beneficiato del BOTTO-UP in occasione del mitico passaggio lira/euro
che sarebbe avvenuto ufficialmente ad 1,936
mentre in realtà è avvenuto ad 1 euro = 1000 lire....nel bene e nel male....
Dunque...in negativo per i consumi e per gli stipendi: 1.000.000 di lire sono diventati 500-700 euro (1:1 od 1:1,5) ma allo stesso tempo 1.000 lire di pane sono diventati 1 euro (1:2)...e dunque ciao ciao al potere di acquisto, alla faccia dell'inflazione più contenuta che non è bastata a compensare la ramazzata...
Allo stesso tempo le casette da 100.000.000 milioni di lire sono diventate da 100mila euro in 2-3 anni...ficooooo vero? Ma senza basi reali di medio-lungo...prima o poi (a meno che tu non abbia la FED alle spalle o che tu non sia una Banca...) i conti si pagano..sempre.

Il Sig. Rossi ha creduto ai giornali-a-libro-paga di banche ed immobiliaristi che gli dicevano: "il mattone in Italia non crollerà mai e qui la Bolla non c'è" (invece c'era....anche se diversa da Irlanda, USA etc...vedi conversione NON SOSTENIBILE 100.000.000 milioni di lire = 100mila euro e l'incestuoso rapporto immobili/banche/imprese descritto in un mio post fondamentale: Un po' di verità sull'Immobiliare Italiano: IL BOTTO SILENZIOSO )

Il Sig. Rossi dunque, delle sue 3 casette,
2 le ha comprate tra il 2004 ed il 2008...strapagandole...
Adesso in TERMINI REALI è a -30% / -40% basandosi sui prezzi reali che sei costretto a fare se devi veramente vendere
e NON sui prezzi immaginari che trovate nelle vetrine delle agenzie o sugli annunci, che rispecchiano il CROLLO DELLE COMPRAVENDITE ed un un mercato immobiliare congelato&inefficiente, con un enorme spread denaro/lettera, offerta/domanda...

Il Problema è che magari avresti anche potuto tenere duro, aspettare....
ma adesso sempe più persone sono costrette a (s)vendere.
Infatti i Governi GESTORI FALLIMENTARI della Troika hanno avuto l'ordine di fare CASSA nel più breve tempo possibile (Monti, Leptas-Sakkomannis etc)....
dunque cosa c'è di meglio per fare cassa sicura e di breve dell'immobile che appunto...è immobile?
Ecco dunque tasse stra-tasse, IMU, Tares, Tasi o come cazzo volete chiamarla...comunque sempre PIU' ONEROSE ED INSOSTENIBILI.
Rischio stangata sulle prime abitazioni con il 2,5 per mille si paga il doppio dell’Imu
Questa spremuta continua per fare cassa
deprime il PRINCIPALE ASSETS ITALIOTA  
ben oltre alle 4 streghe strutturali che stanno già "naturalmente" abbassando i prezzi delle case in Italia.
Ve lo spiegai tanto tempo fa....
1) la sempre maggiore difficoltà per chi lavora in Italia di mettere insieme un guadagno mensile che si possa definire "decente" (il vero "valore" ormai si crea sempre più altrove...)
vedi il mercato immobiliare al bivio tra mutui, prezzi e stipendi (grafici): 
la relazione tra prezzi delle case in italia e stipendi.....vediamo che per tutti gli anni '80 e '90 la relazione tra valori immobiliari e salari era favorevole a questi ultimi.....
...Il rapporto tra prezzi e salari si è dunque invertito, come vediamo nel grafico in alto, mentre è cresciuto il volume dei mutui.....attualmente le case, rispetto agli stipendi, sono sopravvalutate del 15%, tutto sommato neanche tanto se si confronta questo dato con il resto dell'europa, germania a parte.....la domanda piuttosto è un'altra: con gli spread applicati dalle banche molto alte e gli stipendi fermi dal 2008, chi sbloccherà il mercato immobiliare?
+
2) il fatto che i risparmi italiani continuano ad evaporare progressivamente (non perdete il mio post I Grafici più inutili del Mondo...) e dunque tra un po' mamma e papà non riusciranno più ad aiutare il 67% a comprare casa
+
3) il fatto che le "banche italiane più solide delle altre" continuano ad avere serie difficoltà a concedere mutui e credito in generale = CREDIT CRUNCH + sofferenza bancarie ufficiali al record di 140 mld  (quelle reali sarannno almeno a 400mld)
+
4) disoccupazione alle stelle...quella REALE sopra al 20% e quella giovanile sopra al 40%...dunque chi cazzo te lo da un mutuo nel bel mezzo di un credit crunch delle nostre già scarrupate banche che vivono grazie alla BCE ed al carry trade sul LTRO? E forse dopo l'I&II gli faranno il III? ...
vedi mio post Ogni giorno che passa è sempre più evidente: il magic-LTRO è servito soprattutto a rimandare il DEFAULT DELL'ITALIA...io ve lo dissi ad inizio 2012 mentre molti blogger-bancari ve lo dicono solo ora e sull'eventuale LTRO-III di Draghi&soci.

Ecco che dunque il Sig. Rossi si trova REALMENTE A PERDERE IL 30%-40% REALE sulle sue casette comprate negli ultimi anni.
Ma adesso HA NECESSITA DI VENDERE...e sapete perchè?
Perchè adesso le Case, oltre a continuare a PERDERE VALORE, GLI COSTANO pure CARE invece di rendergli anche solo un minimo...
Gli costano a suon di tasse sempre più alte per fare cassa di breve, accontentare la Troika, salvare le Banche e dare sfogo agli italioti cicale con 5.000 euro in banca che godono se viene mazzulato il cattivo speculatore-benestante che ha 3-4 casette sudate ...l'invidia sociale è un classico italiota da almeno 1000 anni di Storia.
Dunque il Sig. Rossi non avrà più soldi sul conto per pagare le prossime ramazzate di tasse, di spese ordinarie e straordinarie...dunque a breve dovrà SVENDERE.
Anche perchè tantissimi inquilini stanno dando disdetta, gli alloggi spesso rimangono sfitti a rendita zero e se trovi un nuovo inquilino ti paga il 30% in meno di affitto.
In una situazione già drammatica come quella sopra descritta,
Leptas&Sakkomannis hanno pensato bene di aggiungerci pure una ramazzata sugli alloggi sfitti...
dunque tu perdi l'inquilino, perdi la rendita, hai grandi difficoltà a riaffitare,
l'alloggio ti rimane SFITTO e quei GENI TI MAZZULLANO proprio su questo...
La stangata del Governo sulle case sfitte
16/ott/2013 - Si prepara una stangata dalle parti del governo sulle case sfitte. Nella legge di stabilità, come spiega la Stampa, è contenuta una norma che ... Casa, tassa retroattiva (2013): torna Irpef sulle sfitte
ROMA – Casa, tassa retroattiva (2013): torna Irpef sulle sfitte.
Il ritorno dell’Irpef al 50% sulle case sfitte contribuisce alla definizione di una Tasi più onerosa della vecchia Imu......
ECCO DUNQUE spiegato l'ulteriore AVVITAMENTO AL RIBASSO DELL'IMMOBILIARE ITALIOTA.
E pensate se faranno pure la Riforma del Catasto che manderà in leva l'IMU o come cazzo si chiama...ohhh yeahhhh
vedi il mio post di Maggio scorso
E' "tafazziano" mazzulare un mercato immobiliare italiano già in grave difficoltà
......Io ogni caso...la situazione dell'Immobiliare italiano è già gravemente compromessa
ma è anche "assai delicata" visto che in Italia la "casetta" è il principale asset dell'italiano medio (vedi i famosi 6000mld di "teorica" ricchezza immobiliare che, secondo "il mito", ci renderebbero solvibili...)
Pertanto sarebbe consigliabile una certa prudenza se non addirittura un certo supporto all'immobiliare italiano....anche se posso capire che uno Stato Tecnicamente Fallito per fare CASSA trovi agevole (come sempre) andare a colpire l'IMMOBILE perchè essendo immobile non sbagli la mira...
.....Riforma del Catasto...che potrebbe portare anche a triplicare la già difficilmente sostenibile IMU attuale...naturalmente con la solita scusa che servirebbe a mazzulare i ricchi brutti&cattivi...Se ciò accadesse, il crollo immobiliare italiano diventerebbe violentissimo, in stile spagnolo e con tutte le gravi conseguenze a catena del caso.
...Arriviamo alle conclusioni:
sapete come io sfotta da sempre la mania tutta italiana per l'investimento immobiliare,
sapete come io abbia sempre affermato che mettere tanti soldi nel mattone non mi piace perchè sono soldi "immobili" e poco produttivi,
sapete come io abbia sempre affermato che l'Italia dovrebbe puntare su ricerca, tech, turismo etc e non certo sulle solite casette e sulle solite speculazioni edili....
Però ogni processo deve avere il suo giusto TIMING, i suoi tempi di realizzazione progessivi e deve essere inserito nel contesto.
Pertanto mazzulare tutto di un colpo LA CASA
in un Paese già in crisi nera
che ha la maggior parte della sua ricchezza e dei suoi risparmi concentrati nella CASA,
non solo a livello privato ma anche come volano per il credito alle imprese,
e fare tutto questo in un arco di tempo brevissimo....
proprio MENTRE in tutto il Mondo stanno tentando di ri-gonfiare i prezzi degli immobili (vedi l'esempio USA od UK) o quantomeno di contrastarne il crollo.....
beh a me sembra quantomeno una mossa AUTOLESIONISTICA E MIOPE
mi sembra come fare il Tafazzi ma con la bottiglia di vetro e senza parapalle......
Ed ancora vedi il mio post: Vendete tutte le case che avete in Italia, SUBITO! E' in arrivo una PATRIMONIALE almeno del 30% (mascherata da Riforma Catastale)

Con i Governi della Stabilità (telecomandati dalla Troika) l'immobiliare italiano si sta disintegrando ben oltre alla tendenza macro-economica già in atto...e stanno già arrivando gli stranieri ad approfittare dei Saldi messi sul mercato da italiani spremuti come limoni e ridotti alla canna del gas.

Uno potrebbe dire...
Vabbuò...mi mazzulano sull'immobiliare dunque investo altrove...
Peccato che in Italia ogni via sia stata resa SCONVENIENTE...oltre ad essere comunque già poco appetibile di suo...
vedi la PATRIMONIALE SUI RISPARMI schizzata allo 0,2%, il 20% sul Capital Gain, la Tobin Tax, il FTSE che in dieci anni ha fatto "meglio" solo della Grecia,
Borsa, in 10 anni solo Atene peggio di Milano 
vedi lo scarso livello del Private Equity in Italia e comunque lo faresti su imprese che non possono prosperare e nemmeno sopravvivere con il 70% di pressione fiscale reale
etc etc
Dunque rimane solo la FUGA, delocalizzarsi all'estero e dunque investire all'estero.

APRO UNA PARENTESI FINALE
Per la serie: continuate pure a non sostenere i blog d'informazione indipendente che tanto sono INUTILI...vero?
Ecco un esempio concreto di come sono inutili....
Questo blog fin da fine 2009 disse in netto anticipo che l'immobiliare italiano avrebbe avuto una forte contrazione: all'epoca ero trai pochissimi a dirlo MA essendo indipendente potevo dirlo
mentre i giornali controllati da banche non lo potevano dire...;-)
Molti hanno seguito la mia previsione e poi hanno switchato su Berlino
Vi faccio due conti d'esempio
il sig Rossi che ha condiviso la mia previsione
ha venduto nel 2010-2011 la sua casetta in Italia ancora ai massimi, diciamo a 200mila euro
adesso invece la s-venderebbe a 140mila
Dunque, grazie all'informazione indipendente  di questo blog (che si regge solo suoi lettori) il Sig. Rossi ha "guadagnato" 60mila euro...
Poi, sempre grazie a questo blog, ha seguito le mie analisi sull'immobiliare berlinese
ha comprato a fine 2011 due casette da 100mila a Berlino (con i soldi della vendita in Italia) che adesso sono schizzate a +50%.
Dunque i 200mila sono diventati 300mila.
Sommiamo 60mila euro +100mila euro = +160mila euro in un arco di circa 24 mesi
guadagnati grazie all'informazione indipendente di un blog inutile come il mio...;-)
che non si merita nessun sostegno attivo vero? :-)

Ecco solo uno dei moltissimi esempi
del perchè VI CONVENGA SOSTENERE L'INFORMAZIONE INDIPENDENTE affinchè continui ad esistere e ad informavi...
piuttosto che continuare a buttare soldi nei giornali-a-libro-paga o regalare soldi al consulente-bancario-sotto-casa (che spesso si recicla da blogger).
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