NON PERDETE il mio Imperdibile Canale Twitter
che vi offre quotidianamente il polso della situazione finanziaria, economica & sociale...
di questa bella faccia da Immobiliarista
"lampadato e con capello-fluente-cotonato"...????
Ecco cosa ci racconta: Re/max: è il momento migliore per cercare casa http://bit.ly/UmJHcS
a quest'altro Immobiliarista
"lampadato e con capello-fluente-cotonato"...?
che ha avuto qualche "piccolo incidente di percorso"...?
Ebbene dovrete fidarvi per forza...
perchè,
se non leggete (ma soprattutto se non sostenete attivamente...) le Fonti d'Informazione Indipendente,
...sull'Immobiliare Italiano
e su tanti tanti altri argomenti VITALI per le vostre tasche...
potrete disporre solo delle "affidabilissime" analisi gentilmente offerte dalle "Zoccole" che tentano di vendere la loro merce-xxxx.....
e potrete immaginare come le "suddette zoccole" possano essere imparziali nel vendere (o svendere) la loro xxxxx....:-)
Vedi mio canale Twitter:
ah ah ah! (risata amara e sarcastica...) Re/max: è il momento migliore per cercare casa http://bit.ly/UmJHcSE DOVE CAPPERO LI INDIVIDUA I MITICI VOLANI
....“questo rimane il miglior momento per acquistare in quanto oggi l’acquirente ha un potere negoziale elevato. – commenta dario castiglia, presidente e amministratore delegato re/max italia - nel momento in cui la prospettiva futura del mercato cambierà passando da negativa a positiva a causa delle più rosee aspettative, e questo cambiamento sarà improvviso, il venditore non sarà più disposto a ribassare i prezzi in fase di negoziazione sui livelli attuali.....
DI QUESTO PROSSIMO E REPENTINO SWITCH
AD UNA PIU' ROSEA ASPETTATIVA
IL NOSTRO MITICO AMICO IMMOBILIARISTA???
Leggetevi piuttosto le mie analisi INDIPENDENTI
Immobiliare Italiano destinato ad un -50%?...
I prezzi delle case in Italia sono i più "sproporzionati" d'Europa
e tutti i link in essi compresi (da non perdere)
e poi traetene voi le conclusioni del caso...
Potrete immaginare cosa accadrà agli Immobili Italiani (come predico da secoli)
se addirittura la Vendita di Automobili in Agosto
ha vacillato in modo non del tutto trascurabile....;-)
ed è un (down-)Trend che dura da lungo tempo, in continuo peggioramento...
al di là di questo torrido agosto che ci riporta a 50 anni fa....
Vendite auto: siamo ai livelli del 1964 ovvero di quasi 50 anni fa....Ma pensate a tutti quei "poveretti"
In agosto in Italia sono state immatricolate 56.447 vetture. Nell’agosto dello scorso anno ne furono immatricolate 70.764: 14.317 in più.Il commento è stato: «Non ho mai visto un numero così basso in vita mia».
Il commento dei disastrosi dati (-20,23% su base annua) da parte dell’amministratore delegato di Fiat Sergio Marchionne, è avvenuto a Torino.....
E ci crediamo, perché sono i dati di vendita del 1964, quando Marchionne stava per andare in seconda media, dodicenne, ed è ovvio che all’epoca non gli importasse molto delle vendite italiane di Fiat..........continua
(ma sono anche un po' cazzi loro...visto che continuano a NON informarsi attraverso i canali indipendenti...)
che si berranno le solite analisi interessate sull'immobiliare italiota...
analisi che regolarmente trovano ampia cassa di risonanza nei mass-media (e non a caso i loro azionisti di controllo sono spesso assai attivi nel settore immobiliare italiano...)
e che vengono supportate anche dal Sistema Bancario Italiano (per le ragioni che potrete ben immaginare...)
non perdere Un po' di verità sull'Immobiliare Italiano: IL BOTTO SILENZIOSO (Kein Pfusch®)
E pensate che nessuno vi parla della FONDAMENTALE VARIABILE di RISCHIO-EURO-BREAKUP nel valutare OGGI l'Acquisto di un Immobile Italiota (o comunque in area PIIGS...).
PENSATE CHE INVECE tutti gli assets...
e dico TUTTI...
sui Mercati Globali stanno prezzando DA TEMPO questo benedetto rischio di euro-breakup
Vedi, tanto per fare un esempio, il BUND-in-bolla-rifugio che sta scontando in parte il ritorno al Marco
oppure le acciughe canadesi quotate al mercato della Groenlandia che da mesi e mesi stanno scontando sia il rischio di rincari sul sale che il rischio di euro-breakup...:-)
Oppure le Bolle Rifugio ancora INESPLOSE sparse per il Mondo.....
come per esempio le Bolle Immobiliari di Canada, UK, Australia, Francia, Olanda, Norvegia etc etc
vedi il mio mitico post del 28 Febbraio 2012:Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa
Parbleu: La Francia Nazionalizza il Credit Immobilier de France (….Una Cosuccia da 26 miliardi di Euro)Ma sono TANTE le Bolle sparse per il Mondo
vittima della bolla immobiliare, il credit immobiliar de france chiede aiuto al governo
non sarà certo paragonabile alla spagnola, ma la bolla immobiliare francese miete vittime illustri. a cadere è stato il crédit immobilier de france (cif)- un colosso dei mutui con 300 sportelli e 30 miliardi di portafolio- che ha chiesto aiuto al governo per evitare il fallimento. e hollande ha deciso di rispondere positivamente concedendo una garanzia di 20 miliardi
che si sono gonfiate in questi ultimi 3-4 anni
o se preferite....che SONO STATE gonfiate in questi ultimi 3-4 anni....
Tali BOLLE sono da considerarsi dei GRAVI effetti collaterali
causati dalle Banche Centrali con il loro gioco d'azzardo e con il loro alzare la posta per tamponare la Grande Crisi fase-2008/2009
(Più QE nel prossimo futuro – Le banche centrali si stanno scavando una buca più profonda)
Molte di queste Bolle non sono ancora esplose
perchè molte di esse sono diventate Bolle "Rifugio"...
Vedi nel mio Blog:
- Il QUIZ del giorno: "TROVA LE ANOMALIE"
- Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa
e vedi per esempio tra le Bolle ancora INESPLOSE: The Ultimate Visualization Of Australia's Housing Bubble
In ogni Caso
nessuno tra gli abbronzati-dai-capelli-fluenti&cotonati
e nessuno trai mass-media a libro-paga....
VI CITA
IL SUDDETTO RISCHIO DI EURO-BREAKUP
BEN PRESENTE SE DECIDI OGGI
L'ACQUISTO DI UNA CASA IN ITALIA OD IN AREA PIIGS
Infatti...
se si tornasse mai alla New-Lira o se si finisse in Area Euro-2...
ti cuzzeresti sull'IMMOBILE appena acquistato
una BELLA SVALUTAZIONE sul Cambio tra il -25% ed il -40%
con buona pace degli Immobiliaristi abbronzati-e-dai-capelli-fluenti&cotonati....una BELLA SVALUTAZIONE sul Cambio tra il -25% ed il -40%
Se trovate questo post interessante, siete invitati a condividerlo con i tasti "social" (Facebook, Twitter etc) che trovate subito dopo la fine del testo.
Anche il buon-Eugenio si è alfine unito al coro dei dissenzienti-italo-immobiliari in modo molto chiaro, autorevole e completo....
seguendo la strada aperta tanti anni fa dal sottoscritto e da COBRAF...
C'ERA UNA VOLTA L'IMMOBILE.
Per decenni gli italiani hanno confidato sul mattone come bene rifugio per eccellenza, tuttavia adesso senza più alcun dubbio possiamo affermare che queste esternazioni rappresentano certezze di un passato che non si ripresenterà mai più. Il numero delle NTN stimate per il 2012 (ovvero il numero delle transazioni normalizzate, in buona sostanza il dato che statisticamente rappresenta i volumi delle compravendite) è sui livelli di metà anni ottanta, con circa 450/470.000 transazioni, dopo aver avuto picchi vertiginosi durante il primo decennio del nuovo millennio con 750/800.000 transazioni. Questo è di gran lunga il dato che rappresenta la crisi o meglio la depressione del mercato immobiliare italiano. Se ci aggiungiamo inoltre l'effetto IMU tale dato dovrebbe peggiorare sensibilmente a consuntivo. Ci siamo sempre sentiti dire che gli italiani sono un popolo ricco perchè otto su dieci di loro posseggono la casa in cui vivono: in realtà anche questo è un dato fuorviante in quanto non considera quanti di loro sono effettivamente proprietari della propria abitazione, senza quindi essere gravati da mutui e prestiti vari per ammodernamenti ed ampliamenti.In Italia ci sono quasi 24 milioni di abitazioni residenziali (censite catastalmente), di queste 17 milioni rappresentano abitazioni principali di proprietà mentre 6 milioni rappresentano quelle in locazione o fruite ad altro titolo. Al fianco di questi dati deve far riflettere come ve ne siano invece oltre un milione completamente vuote (o meglio non utilizzate, per la precisione 1.200.000), e non mi riferisco alle case per vacanza o ad utilizzo lavorativo che sono stimate a 4,5 milioni. Se questo non vi basta ancora per comprendere il downtrend che caratterizzerà il mercato immobiliare italiano nei prossimi anni (se non decenni) possiamo elencare le contrazioni di valore che hanno colpito interi quartieri sia in area metropolitane che i capoluoghi di provincia andando da un -5% a un -20% in appena due anni. L'intero settore sta passando da una fase di blanda stagnazione ad una di marcata contrazione a seguito della convergenza di fenomeni socioeconomici poco confortanti: crollo del mercato dei mutui e peggioramento delle condizioni di affidamento, diminuzione del reddito disponibile nelle famiglie italiane, aumento del carico fiscale sui patrimoni immobiliari e profonda incertezza sul mercato del lavoro.In particolar modo l'ultima voce deve portare a far riflettere: nel futuro che ci attende non avrà più senso investire a lungo termine per acquistarsi un appartamento di proprietà sapendo che oggi si ha un posto di lavoro a Torino, Milano o Padova e domani con molta probabilità si sarà obbligati a spostarsi in un altra regione o peggio in un altra nazione a fronte di un mercato del lavoro più dinamico e flessibile. Non entro dopo a raccontare che fine faranno tutti gli immobili costruiti durante gli anni novanta, che si trovano in classe energetica D/E/F, i quali dovranno competere con quelli nuovi di ultima generazione: la competizione sul mercato produrrà d'obbligo una consistente contrazione delle valorizzazioni qualora si debba vendere per necessità. Pensate a tal proposito che un appartamento di medie dimensioni in massima certificazione energetica può far risparmiare anche oltre Euro 2.000 all'anno solo in spese di riscaldamento e condizionamento. Sul fenomeno della lenta penetrazione delle etnie minoritarie in quartieri un tempo di prestigio, ho già avuto modo di parlarne in precedenza.Termino ricordando che il colpo di grazia lo daranno invece le dismissioni di ingenti patrimoni immobiliari sia da parte di Enti Locali e sia da parte di molti fondi immobiliari privati, i quali liquideranno il proprio patrimonio prima della scadenza naturale del fondo con una stima del controvalore immesso sul mercato di oltre 9 miliardi entro i prossimi tre anni. Ognuno di voi pertanto cerchi di immaginare le conseguenze che scaturiranno da questa mole di proprietà immesse sul mercato, contribuendo a saturarlo ed ingolfarlo pesantemente. Questo non riguarda solo l'Italia, ma molte altre economie occidentali, solo in Germania si stimano dismissioni di fondi immobiliari per oltre 20 miliardi di euro. Sta finendo un'epoca nel vero senso della parola, quello che si dava per sicuro e remunerativo oggi non lo è più: il mio suggerimento se proprio ci si è intestarditi a investire nell'immobiliare è almeno ricercare l'eccellenza energetica nel residenziale e l'esoticità per quanto riguarda i fondi immobiliari aperti, confidando che il gestore con invidiata lungimiranza sia in grado di individuare mercati con elevato appeal e forte crescita nei prossimi anni.
28 commenti:
A difesa dell'argomento tanto caro agli italiani, bisogna fare un distinguo tra prima casa e casa come investimento.
A mio avviso (parlo dei giovani) praticamente tutti tranne quelli che hanno già in eredità + case dovrebbero comprarsi la prima casa.
Ovviamente le balle dei cotonati delle agenzie immobiliari lasciamole stare.
Il periodo buono per comprare la prima casa è stato dal secondo semestre 2009 al primo trimestre 2011. Ovviamente chi ha comprato bene: 1) non ha usato l'agenzia (la quale pretende in media circa il 3% sul valore della transazione in cambio di qualche sorriso un giro in macchina ed un paio di porte aperte).
2) Ha negoziato bene il prezzo d'acquisto con il venditore, badando bene che la casa dei sogni si trovi quantomeno in una zona ben servita;
3) ha stipulato un mutuo pari al 70% del valore della transazione, in poche parole aveva un deposito cospicuo (utile anche a spuntare condizioni migliori sul mutuo che si va ad accendere)
4) non ha fatto il mutuo nella banca sotto casa, a meno che questa non avesse il prodotto migliore sul mercato in quel dato momento;
5) Last but not Least essere consapevoli della propria capacità reddituale....se guadagni 2000 euro al mese il massimo che puoi pretendere è 100K.
Saluti carissimi e grazie per l'informazione di pregiatissima qualità (è mia intenzione sostenere attivamente questo blog dopo averlo frequentato qualche mese a scrocco)
scusami LorenX
condivio alcune tue osservazione da corollario
come per esempio
2) Ha negoziato bene il prezzo d'acquisto con il venditore, badando bene che la casa dei sogni si trovi quantomeno in una zona ben servita;
ma non capisco...
il 70% di mutuo sul valore è TANTISSIMO....
e se avessi comparto come dici tu tra il 2009 ed il 2011
starei già PERDENDO ALMENO UN 20% IN MEDIA
sul valore della mia cara cara prima casa...
e dunque starei SOVRA-PAGANDO un mutuo ormai non più ai valori attuali...
e dunque...???
mi sfugge qualcosa del tuo ragionamento che a me sembra la dimostrazione di COSA NON ANDAVA FATTO?...
ANCHE PERCHE' STO MITO DELLA PRIMA CASA....
E' UN INVESTIMENTO COME GLI ALTRI ANCHE QUELLO
e va ben calibrato e valutato
altrimenti butti comunque i soldi nel cesso
e se compravi oggi la prima cas ERA MOLTO MEGLIO CHE NEL 2009-2011
O NO?
Ho provato a fare un'analisi della teoria di Cobraf circa la caduta dei prezzi medi a 85-90 mila euro per abitazione basandomi sui costi edilizi. E' una cosa fattibile perchè si arriva praticamente al costo di costruzione del nuovo (economico popolare). Più difficile che i prezzi scendano sotto del 40% di quelli tedeschi. Ma può essere, stimando bene il reale valore del vecchio.
Può anche essere che i prezzi dei materiali edilizi si siano gonfiati con la bolla imm.
(il post: Bolla imm. e costi edilizia)
detto tra noi l'amico Zibordi
ha un po' esagerato sugli 80-90mila
ma il quadro generale è inappuntabile
10-20mila euro in più od in meno...:-)
Ciao BT
Come spesso predichi le cose sono molto + complesse di quello che sembrano, comunque preciso che chi ha stipulato un mutuo in quel periodo a tasso variabile oggi paga un interesse che si aggira tra 1,45% ed il 2%, (il 2 nel caso x stare tranquillo ci abbia messo un cap max.
Quindi il ragionamento è il seguente, diciamo che metti il tuo deposito x che non equivale a tutti i tuoi risparmi ma al 30% della transazione che vuoi fare, i tuoi risparmi sono X + Y quindi Y senza andare troppo lontani e ricordandosi il periodo storico li metti nel conto della "zucca" che ti dava il 3,5 / 4 %,
ti accorgi a questo punto che c'è un delta positivo che va a calmierare quel 20% circa di cui parlavi.
Al di sopra di ogni ragionamento matematico e finanziario io ho 2 figli e da qualche parte devo pur vivere.
PS
Grazie ancora x il servizio
carissimo lorenzx
lo avevo capito che avevi contratto un mutuo poco dopo il periodo peggiore (2006-2007)...ma non ho voluto fare il menagramo cattivone...:-)
Puoi farti tutte le x ed y che vuoi....
ma se hai contratto un debito su un assets che adesso vale -20% (in media) e che potrebbe valere -40% nei prossimi anni
beh lo hai preso nel frac
punto e basta...
perchè già adesso lo stesso assets te lo tirano dietro
cerca pure in giro non solo su annunci congelati e fittizi
ma su contrattazioni effettive con mega sconto
e vedrai....
e se porovassi tra 12 mesi sarebbe ancora più evidente
mi spiace
ma è così
e non è vero che da qualche parte dovevi pur vivere
calssica giustificazione ex-post
te ne andavi invece in affitto ed adesso saresti a ritrattare il canone del -20%....
intanto avresti investito i tuoi soldini in svizzera o su case a berlino o su titoli di multinazionali USA
e staresti GUADAGNANDO E NON PERDENDO
e con calma
tra le svendite di immobili italiane
potevi sscegliere delle mega occasioni tra adesso ed i prossimi 12-24 mesi...
e vabbè
non tutti gli investimenti si azzeccano
pace....;-)
a meno che tu non abbia comprato in Piazza di Spagna od Portofino
ma allora parleremmo di un mercato fuori dalla media....
Scusate è un po' OT, ma leggendo di immobiliaristi mi è venuto in mente questo articolo sul corriere, alla Regione Lazio stiamo messi così: http://roma.corriere.it/roma/notizie/cronaca/12_settembre_3/case-vista-villa-adriana-2111670236629.shtml
BT - se io dovessi prendere un appartamento per viverci, cosa dovrei fare, stare alla finestra ed aspettare di comprare ai minimi ?
Metti che ci vogliano altri 5 anni per arrivare ad un meno 20% sul prezzo odierno. Se metti in conto che nel frattempo devo pagare un affitto ci guadagno qualcosa ? E se si, ne varrebbe la pena ? In fin dei conti oggi c'e' molta scelta e chi puo permetterselo dovrebbe riuscire a prendersi un bel posto dove vivere per se e la propria famiglia.
Per l'investimento pensi bene alla Germania, ma sull'acquisto della propria abitazione non condivido
Questo su Trieste
http://ilpiccolo.gelocal.it/cronaca/2012/09/03/news/case-prezzi-in-picchiata-e-vendite-dimezzate-1.5630767
Per me siamo quasi al bottom del mercato (da avere nel 2013). Considerate che nel 2014 saranno 7 anni di crisi...
Caro BT,
So benissimo che ti riferisci al quadro generale e non al singolo soggetto e a tal proposito richiamo il punto 2 del mio primo post
2) Ha negoziato bene il prezzo d'acquisto con il venditore, badando bene che la casa dei sogni si trovi quantomeno in una zona ben servita;
aggiungo ora altre cosiderazioni che a mio avviso riguardano anche l'aspetto generazionale.
io ho 33 anni oggi, ho comprato a 30 penso che a quell'eta' sia quasi inevitabile fare un mutuo x comprare una casa.
Un 50enne potrebbe avere il cash, ma mi chiedo dove ha vissuto prima? (o con i genitori oppure in una casa di proprieta' familiare magari un po' fuori mano)
Se avessi aspettato qualke anno avrei pagato di meno l'immobile (difficile anche questo xke'nel mio caso ho contrattato parecchio bene)comunque oggi avrei pagato di + il mutuo (circa 6%) quindi alla fine forse e' uguale o addirittura peggio (ingrasso le banche a svantaggio di un mio simile).
Discorso affitto
a mio avviso affitto VS mutuo l'affitto perde sempre, a meno che non ti "accontenti" di vivere in una soluzione dove l'affitto e' inferiore alla quota interessi che paghi sulla rata di mutuo e per un tempo limitato. Poi sull'equity si faranno i calcoli quando sara'.
Rinegoziare un contratto di affitto non e' cosi semplice, prima cosa c'e' un contratto che ha una durata, quindi il padrone, lo fara' sicuramente pesare....ok cambi casa...rompi il contratto perdi la caparra, devi fare un trasloco (a pagamento) devi trovare un altra casa devi versare un altra caparra...aggiungo che ultimamente la caparra non e' + un mese di deposito a giudizio di tanti padroni di casa, ah!!! dimenticavo devi spostare le utenze indirizzi di corrispondenza ecc...buonanotte!!!!
Adesso vorrei parlare di zona ben servita, che non significa necessariamente piazza duomo a milano o quinta avenue a new york, puo' voler dire semplicemente un posto dove accompagni i bimbi a scuola senza usare la macchina, vai a lavoro a piedi e fai anche la spesa a piedi.(ovviamente oltre il risparmio della benzina guadagni tanto tempo da dedicare a te e alla tua famiglia)
Il discorso delle azioni di multinazionali americane potrebbe filare ma spiegalo tu a mia moglie o a qualsiasi donna che non abbiamo una casa dove vivere pero abbiamo chesso' 100 azioni della "mela" (che comunque comprate ad ottobre 2011 oggi varrebero quasi il doppio da 354$ a 670$)
Ritornando al discorso casa, e quindi rientrando pienamente nel topic e' vero quello che dici ho amici che non hanno saputo comprare bene, in alcuni casi addirittura non hanno saputo ne' comprare la casa ne' comprare i soldi x comprarla, ed oggi a mio avviso si trovano con oltre il 40% di perdita (fattore combinato tra prezzo alto di acquisto + mutuo legnata)
In fine la casa e' un bene primario ti serve per viverci la tua vita e costruire una famiglia, dopo e' anche un investimento e ripeto anche quindi non e' che sempre ci si guadagna
Carissimi saluti
Lorenx
caro Daniele
sull'acquisto della propria abitazione non condividi....?
ma scusami...
capisco che fare certi conti scomodi
pesi sulla propria tranquillità piscologico-economica ben costruita ad arte nel tempo
ma certi teoremi auto-costruiti non funzionano alla prova dei fatti e della matematica...
mi spiace....
il mutuo ha un costo in interessi da pagare
il mutuo ha un costo anche sul mancato rendimento dei tuoi risparmi bloccati in un mattone che non rende e che non sale ma addirittura scende (!)
l'affitto non sono soldi buttati a priori ma dipende dalla situazione....
infatti non blocchi parecchi soldini in una casetta in caduta libera
ma li tieni liberi per comprati che so io...ORO a ad 800 dollari che ti va a 1600...et similia....
e non una casina a 300mila che ti va a 200mila...
e non hai pesanti spese di proprietà come tetto, ascensore, infiltrazioni strutturali e pavimentazione comune del cortile etc etc
vuoi che vada avanti?
leggiti bene bene il mio mitico post
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
e soprattutto TUTTI I COMMENTI del suddetto post
ASSAI ILLUMINANTI....
un abbraccio
lorenzox
dici
....io ho 33 anni oggi, ho comprato a 30 penso che a quell'eta' sia quasi inevitabile fare un mutuo x comprare una casa......
NON E' VEROOOOO
NON E' VERO...
purtroppo certi luoghi comuni che vi hanno inculacato sono duri a morire perchè li hanno studiati bene e ve li hanno inculati bene
ma NON E' VERO
leggiti anche tu bene
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
ed i vari commenti
con calcoli annessi e connessi....
ha senso come bene rifugio da trasnettere a posteri e non come bene d'uso...
ma i tuoi figli spero che tra 30 anni saranno in Brasile od in Sud-est asiatico od in Cile
e del tuo sudato appartamenti strasvalutato che gli avrai lasciato in Italia se ne faranno ben poco
anche se avranno trovato in Italia...perchè la nuova realtà li faà girare come trottole ogni due anni
E L'APPARTAMENTO DELLA VITA E DEI SOGNI RADICATO A ROVERETO OD A SCURZOLENGO
NON AVRA' PIU' SENSO...
mi spiace....
BT,
La casa non l'ho comprata x i miei figli, ma per me e mia moglie x passarci la vecchiaia.
Loro quando cresceranno se la compreranno da soli o andranno in affitto.
PS
sono di gia' nati tutti e 2 all'estero, io stesso lavoro da 12 anni fuori dall'italia quella casa che ti ho descritto viene fruita dalla mia famiglia 2 mesi in estate (io ci vado solo 3 settimane) potrebbe essere vissuta nelle feste natalizie altre 2 settimane ma di solito facciamo qualche vacanza quindi ci stiamo un po meno. Comunque la zona e' buona
PPS
grazie per l'augurio fatto ai mie figli di lavorare fuori, ad oggi Mi preoccuperei di + se i mie figli andassero a vivere e a lavorare in Italia, va comunque detto che in 30 anni nessuno sa cosa succedera' (certo con sti chiari di luna...).
Condivido in pieno il tuo post
caro lorenzx, io faccio post generalisti...ma certi casi specifici naturalmente non vi rientrano...buon per te...:-)
Non condivido l'analisi in quanto farei il distinguo tra casa investimento e casa proprieta'.
Quanto sia il valore reale di una casa in Italia non lo sa nessuno - il mercato e' molto distorto (vedi restrizioni sui mutui, tassi molto alti) c'e' sicuramente da vedere. E i conti si fanno alla fine.
Guarda, se mi scrivi di cosa hai composto il portafogli ti butto giu' un Value at Risk e vediamo quanto potresti perdere in base al profilo di rischio - a mio parere puoi perdere soldi sia con la casa che con gli investimenti. Se mi fai della matematica ne possiamo parlare cmq :) - poi possiamo vedere quante assunzioni fai e considerare i rischi nel caso qualche assunzione non regga...
Per me consigliare a piccoli investitori o persone con un reddito medio di acquistare oro invece del mattone dove puoi viverci mi sembra poco responsabile. Fai bene invece a consigliare prudenza e a dire di non credere a quello che scrivono i media.
L'oro da 800 va a 1600 e da 1600 puo' andare a 200. Nessuno lo sa. In fin dei conti e' una bolla anche quella.
Se mi dici un posto dove mettere i soldi probabilmente ti darei ragione -ma io di investimenti importanti non ne vedo - anzi mi sembra che ci siano bolle in molti mercati (Svizzera, Materia Prime ecc) - poca roba non correlata. In banca poi non rendono niente... quindi per me comprare un appartamento per viverci e' ok - come investimento no (almeno per 1-2 anni)...
daniele, non ho detto di non comprare MAI la casa d'abitazione ma solo di attendere il momento migliore per farlo....e non di comprarla per es al picco del 2006 solo perché uno pensa che in affito nooo e che si deve comprare la casa d'abitaz ad,ogni costo...tutto qui.
Il discorso immobile deve tenere conto soprattutto della città in cui si vive.
I costi di acquisto di una casa a Roma o Milano non sono comparabili con quelli di città come Terni, Grosseto o Torino, tanto per fare un esempio.
Essendo nato a Roma (e vivendoci!), forse la città con i prezzi più alti d'Italia e con la qualità degli immobili più bassa d'europa, il mantra che "sia quasi inevitabile fare un mutuo x comprare una casa" non sta ne in cielo ne in terra.
Acquistare 70-80 mq. a Roma in semiperiferie brutte, sciatte e mal collegate significa spendere almeno 300mila euro.
Facendo due calcoli svelti svelti, su 300mila euro andrebbe dato almeno un anticipo di 100-120mila euro. Ma in che modo?
Chi è quel giovane che a 30 anni ha tutti questi risparmi? Forse è un figlio di papà o magari è uno spacciatore? Chissà.
E poi rimane un mutuo residuo di 200 mila euro da pagare in 30 anni, che a tasso fisso fa una rata di 1200 euro al mese.
1200 euro X 30 anni fa 432mila euro. Qunidi la casa alla fine costa più di mezzo milione di euro e non vale in realtà neanche un terzo.
Quindi per 30 anni una coppia di giovani lavoratori normali che guadagnano in due, quando va bene, circa 2500 EURO, ne spendono 1200 per la famosa casa, di cui i rimanenti 1300 euro servono per mangiare, per pagare le bollette, la nettezza urbana, l'IMU, il bollo auto, l'assicurazione auto, il pediatra del bambino, i pannolini, il latte in polvere, l'asilo, ecc. ecc.
La stessa casa in affitto costa 750-800 euro al mese, e permetterebbe un risparmio di oltre 400 euro al mese e circa 5mila all'anno. Non è una bazzecola!
Purtroppo questa situazione insostenibile è stata avallata da una sub-cultura "da palazzinari" che ha pervaso questa città, con la convinzione che possedere una casa di proprietà fosse una ricchezza, quando invece la realtà è diversa.
BRAVISSIMO MAURO
finalmente qualcuno che ragione fuori dal lavaggio del cervello che vi hanno fatto per secoli gli immobiliaristi
dicendo che è SEMPRE conveniente comprare casa rispetto a stare in affitto
che l'affito sono soldi buttati
che le case sul lungo salgono sempre
che comprare la prima casa non è un investimento ma un sogno, una necessità primaria...
ed altre MITOLOGIE DEL GENERE....
ragioni benissimo
ottimo!
come facemmo nei commenti del mio mitico post
http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html
calcoli simi facemmo
in varie salse
e copio in collo a chiare lettere il tuo commmento
il mantra che "sia quasi inevitabile fare un mutuo x comprare una casa" non sta ne in cielo ne in terra.
purtroppo certi luoghi comuni indotti da decenni sono duri da sclazare
anche perchè l'azionario ha riservato svarite ramazzate e la gente in parte ha paerto gli occhi
le casette invece sono quasi sempre solo salite...dunque le balle degli immobiliaristi hanno avuto ottima presa
il problema è che spesso CERTI LAVAGGI DEL CERVELLO SONO IRREVERSIBILI
e capiranno solo le generazioni successive....;-)
@Mauro Rossi
Non sapevo della situazione di Roma - Neanche a Londra o Parigi roba cosi... Con 300,000£ ti compri (beh lease per 600 anni) un appartamento Westminster (vicino alla regina) che potresti poi affittare a 1200-1400 £ al mese - rendita lorda sul 5-6%
@BT
Io ho comperato nel 2004 vicino a Udine - vivo in UK e quindi ho affittato l'appartamento fino al 2011 - ora non affitto piu' perche uso l'appartamento in estate e qualche settimana in inverno. Dal 2004 al 2011 ho coperto il mutuo con l'affitto - a venderlo oggi l'appartamento andrebbe per quello che l'ho pagato nel 2004 (circa un -25% dal picco del suo valore nel 2008) - mi rimane il fatto che l'appartamento ha guadagnato dal 2004 circa 25,000 euro (senza casini perche' ho affittato solo a non residenti) - rendita lorda sul 5% - se ci metti inflazione ecc sono ancora in positivo. Ad avere cash pero ora non ne prenderei un altro.
Tutto cio che voglio dire e che se l'affitto equivale ad un mutuo per viverci va bene ancora comperare ( vabbe a parte a Roma o simili) perche ad attendere comunque si spende e poi del futuro non v'e' certezza. Oro e roba cosi non sono per tutti visto i rischi. Concordo sul resto; non vale la pena di comperare come investimento se non in certe realta' selezionate.
Ho letto il post che mi hai consigliato ( http://www.ilgrandebluff.info/2011/08/la-mania-tutta-italiana-della-casa-di.html ) e mi domando se a stare in affitto convenga effettivamente. Credo che i calcoli dipendano dalle varie assunzioni che uno fa...anche ad esempio su inflazione futura, tassi, disponibilità' mutui , crescita economica regionale/locale ecc...
Ma per capire la rendita, a Berlino quanto sono gli affitti ? Cioe' se compro un appartamento per 100,000 euro a quanto lo affitterei ?
Aggiungo ancora la mia in coda a Daniele, quoto in pieno quello che hai detto, è la sostanza che rimane per tutti i post sempre e comunque la stessa...."Dipende" tutto infatti dipende da quando, dove, cosa e come hai comprato.
Mauro Rossi ha ragione quando parla della situazione di Roma, ma asserisce che il mutuo deve essere fatto a tasso fisso...credimi se hai letto i miei post tra fine 2009 e quasi tutto il 2010 diverse banche offrivano tassi variabili con CAP max al 5.50% il tasso iniziale era circa il 2,4 nonostante ciò ho visto con i miei occhi tanta gente che faceva tassi fissi tra il 4.90 ed i 5.10...Bohhhhh????
Premesso che in questo periodo credo non sia opportuno comprare casa, facendo comunque parte del coro di quelli che vedono aspetti positivi nella casa di proprietà, ho fatto un preventivo on line x 200K in 30 anni a Roma viene 1146 euro la prima rata ha una equity 215 ed interessi 931 già alla 60 rata l'interesse scende a 863 e l'equity sale a 283.
Questo per dire che comunque dal 5 anno in poi gli interessi che paghi sono ugauli all'affitto che trovi oggi (anzi cominciano a scendere progressivamente) , l'affitto tra 5 anni non credo diminuirà....inoltre tutti quelli che parlano e straparlano dell'imu se è prima casa si è residenti e si hanno figli non è una spesa impossibile da sostenere, inoltre sovente questi dimenticano che gli interessi passivi su un mutuo sono scaricabili per circa il 20% del totale fino ad un massimo annuo di circa 750 euro.
Ho rifatto la simulazione 200K a 25 anni viene 1237 e la partità interessi affitto si raggiunge al 4° anno....se si scorporano le detrazioni x interessi passivi anche un po prima....
Tra 25 o 30 anni quando hai finito di pagare il mutuo ed hai sborsato quasi mezzo milione di euro come dici tu ti resta qualcosa che ne vale 1/3, col vantaggio xò che nessuno ti può buttare fuori da li e ci resti ancora finchè campi.
Quell'1/3 e tuo!!!ci fai quello che vuoi....x esempio ci continui a vivere altri 10 anni facendo conto che paghi 850 eur al mese di affitto....ecco altri 100K che si aggiungono al tuo 1/3
Vediamo cosa succede a quello che sta in affitto
Tra 25 o 30 anni avrà sborsato quasi 300K in affitti (ammettendo che vive nello stesso quartiere stessa casa e paghi ancora 850 euro al mese)
Cosa gli rimane in mano???? Nulla e deve continuare a pagare l'affitto x il resto della vita.
Saluti
Avete mai pensato che sottoscrivere un mutuo vuol forse poter dire ok pago questa cifra x i prossimi X anni e poi non pago + nulla e che invece stare in affitto significa pagare una cifra variabile x il resto della vita fino alla morte x vecchiaia.
RIBADISCO DI NON AVERE MAI DETTO DI NON COMPRARE MAI LA CASA D'ABITAZIONE
ma solo di farlo quando conviene, quando è un buon investimento
e non quando salta il ghiribizzo perchè tanto ci raccontano che è sempre un affare...
mi sembra che su questo siamo tutti d'accordo...
avete trascurato un'altra alternativa muy muy interessante
mettiamo che comprare prima casa in ita non convenga per le varie ragioni già dette
ecco che con oeprazione valchiria compri a Berlino in gruppo a 100o-1300 euro al mq in zone centrali
con 160mila euro ti prendi due begli appartamentini
in affitto rendono circa un 3% netto all'anno
poi se torna il marco avete fatto un botto del +50% di rivalutazione
nel frattempo ve ne state in affitto in Italia girando sull'affitto i soldi degli affitti crucchi
e poi in futuro si vedrà...
questo è solo uno schema che dunque non è per forza applicabile solo a Berlino ma ovnque
DOBBIAMO GLOBALIZZARCI ORMAI
e non stare solo nell'orizzonte nazionale
ah dimenticavo....
nei calcoli che avete fatto sopra sulla casa di proprietà
avete CALCOLATO anche LA PROSPETTIVA
che con un'Italia in continuo declino
tra 30 anni il vostro immobile potrebbe valere anche il 25% IN MENO?
metteci anche questa variabile noi vostri calcoli e fatemi sapere....
stando in affitto man mano gli affiti si livellerebbero al ribasso
mentre il mutuo ve lo fanno ri-trattare?
mah?
BT...una risposta al volo al tuo ultimo post:
"il mutuo è portabile, significa che puoi cambiare banca se spunti condizioni migliori"
se tra 10 anni ci sono condizioni diverse di mercato (ovviamente favorevoli a te fai un mutuo nuovo, chiudi il vecchio e continui a pagare
Ciao Ciao
m non è questione di portabilità e condizioni
ma di netta svalutazione dell'immobile nel tempo...
hai prensente la crisi dei mutui subprime....:-)
@BT
Ho idea dei mutui subprime, ma senza andare negli usa ti faccio l'esempio pratico di un mio amico che ha comprato nel 2007.
Casetta di 40 mq + mansarda abitabile.
Zona mal servita a 10 KM dal primo panettiere
Prezzo 175 mila (compreso notaio e agenzia) mutuo 140 mila fisso al 6.5% x 15 anni paga circa 1200€ al mese....
Quanto vale oggi quella casa?
Forse 100K, dopo che ha fatto migliorie arredamento/AC/ caldaia(anche xkè nel frattempo hanno costruito parecchio intorno) quanto ha speso lui????
Facciamo un po di conti:
costo mutuo: 1200*180= 216000
Anticipo = 35000
Arredament caldaia AC= 30000
Totale = 281000
Se mi avesse ascoltato, e cambiava il mutuo quando caldamente glielo consigliai oggi la sua rata sarebbe 850 eur ed il costo totale scendeva a circa 240.
Ok stando alle tue teorie lui continua a perdere sull'asset, ma concedimi almeno che i danni si possono comunque limitare.
Dulcis in fundo, l'amico da Italiota medio queste cose le continua ad ignorare e continua a pagare felice e contento.
Saluti
@ BT pero sul post che mi hai consigliato di leggere dai conti che fai evidenzi che non conviene comperare e conviene stare in affitto senza distinzione tra casa per abitazione .. poi si capisce che dipende dal caso piu' specifico ecc
Io condivido molto di piu l'operazione Valchiria: acquistare all'estero e poi girare i soldi per l'affitto in Italia. Pero mi rendo conto che avere un appartamento in gestione all'estero non e' che la cosa piu facile del mondo anche se comunque di per se fattibile.
Puoi ottenere l'effetto 'call option' investendo sui Bund a 10 anni senza sbatterti con un investimento immobiliare.
Il 3+ % di rendita netta te la fai qui vicino a Udine con un appartamento da 80,000 euro. Poi in Italia puoi fare in nero che a parte le cagate che si sentono in giro e' facile da fare ed e' ancora oggi il metodo che da meno grane a chi affitta - la rendita in nero qui in zona e' sul 6%. Io (purtroppo) non riesco a farlo perche vivo all'estero ma per uno che e' in zona non e' difficile
Forse si puo' fare in alternativa qualcosa di piu facile:
30,000 euro Bund 10 year + appartamento comperato in saldo in Italia
poca volatilita - rischio di caduta brusca del prezzo dell'immobile coperto dal bund - se il mercato Italiano si schianta ci sarebbe una caduta non da poco del PIL -> volatility contagion -> corsa a beni rifugio -> ritorno positivo sul bund
Se non succede niente ti porti il bund a scadenza e ci perdi qualcosa sull'inflazione
Sulla caduta del 30% del mercato immobiliare Italiano direi che e' decisamente una variabile aleatoria: in 30 anni puo andare su oppure giu, nessuno lo sa e non farei assunzioni di questo tipo. Anche il mercato UK doveva schiantarsi alla grande nel 2008 e poi invece non e' successo un granche'...e per il futuro non si sa...
Se acquisti nel futuro la casa e' tua. Cio significa che la puoi affittare e mandare tutti a quel paese ed andartene in pensione in Sud America (questo e' il mio piano...ci si vede la tra 30 anni :) )
GESTIRE UNA casa in germania è facilissimo
fa tutto un'agenzia che paghi mensilmente 25 euro
e parlano anche italiano od inglese
no problem
è più difficile gestire una casa in Sardegna...:-)
inoltre ricorda che queste operazioni le facciamo in Gruppo. il che facilita ulteriormente
Gestire una casa in Sardegna ?? Dev'essere un inferno. Non riuscirei a fare niente dall'estero se non ci fossero i miei genitori - e siamo in Friuli regione autonoma - impossibile da gestire un appartamento in Italia, appena va storto qualcosa se non hai un referente che passa la giornata per gli uffici e' un disastro. Fanculo.
Ho l'agenzia dietro casa; affittano prima gli appartamenti dei loro clienti grossi e poi gli altri...tipo zero libero mercato - la competizione, la quailita dei servizi non sanno neache cosa sia. Se non fai da solo con annunci sui giornali non combini niente.
Vi racconto questa: ho comperato l'appartamento e poi dopo anni e' venuto fuori che non c'era l'agibilita'.
Il comune non sa niente e il costruttore nemmeno perche' hanno usato una legge che permette il "silenzio assenso" - cioe' uno non dichiara e l'altro non chiede quindi si pensa sia tutto a posto. Si poteva fare in passato e infatti anche nel momento dell'acquisto da parte mia non e' saltato fuori.
Poi e' cambiata la normativa ed ora bisogna presentare il certificato in caso di vendita. In 3 anni non ho ancora risolto e agli altri condomini non frega niente perche' c'e' da pagare 200 euro a testa- ma per vendere l'agibilita' ci vuole... Un casino tra geometra, comune, ecc...Non parlo neanche di cedola secca, patrimoniale travestita da IMU e minchiate varie. Poi ti additano come mostro se affitti in nero. Ma vaffan...
Sono 10 anni che vivo all'estero (diciamo esilio lavorativo) e mi sta molto sulle scatole avere impegni fiscali in Italia. Mi e' andata benino perche' ho preso l'appartamento nel 2004...ma tengo duro ancora un po e poi l'appartamento lo mollo. Le montagne friulane sono belle ma penso proprio che nel futuro le guardero' dalla parte Austriaca.
L'oro non mi piace, ma Berlino si e molto :) Avete avuto una buona idea.
Infine consiglio di non comprare casa in Italia e anzi di non viverci proprio :)
Saluti.
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